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來源: 加西網 | 專欄: 孫春光 | 字體: 小 中 大
加西網 westca.com 報道
(圖片來自網絡)
大溫哥華買地自建房需要注意的問題之八
溫西與西溫自建房核心要領
即使新移民或者對地產不熟悉的朋友,也都知道溫西與西溫房價很貴,房價上升很快。位於這兩區的讀者打電話給我,問我此區自建房必須考慮的核心問題是什麼?
在回答問題之前,首先要把握該區的核心價值。
2015年1月地產價格評估出爐後,由於溫哥華住宅市場房價上漲7.89%,西溫住宅市場房價上漲6.55% ,分別位列排行榜第1,第2位。今年一月的市場行情,仍然延續這個勢頭。溫西在一月份成交的地價已經上升了8%。
但是對於為什麼貴,會不會跌,支撐高房價的主要因素是什麼,引起未來房價波動(上升或下跌)的因素又是什麼,下面拋磚引玉,淺談一下個人看法。
溫哥華西區的房價升勢是被政府抬高的,政府是被迫無奈的(不是一些人臆測的政府想多收地稅這麼簡單),未來趨勢會被繼續抬高;西溫的房價是被買家炒高的,未來趨勢會被繼續炒高。
首先談溫哥華。
溫哥華被一條超級重要的貫穿南北的甘比大街(Cambie St.)分成東西兩大部分,這條大街重要到了英國皇室成員來溫哥華,從機場出發都是走這條街,這條街中間是非常寬的綠化隔離帶。歷史上人文概念上的溫哥華東、西區是以這條街劃分的,東區居住的是普通民眾,西區居住的是當時太平洋鐵路局的董事,醫生,律師,企業家貴族等上層階級。但是,政府規劃的地理概念上的地址劃分是以安大略省街(Ontario St.)來分東、西區。安大略省街是與甘比街平行,在其東側不遠處的一條小街。
溫哥華唯一條南北走向的地鐵線,2009年落成的地鐵線The Canada Line 就是沿著Cambie St.修建。從溫哥華DOWNTOWN 的WATER FRONT 通到列治文市的溫哥華國際機場。之所以說這是一條非常重要的街,是因為它比北京的東、西長安街還重要。
在它的東、西兩側分布著溫哥華的政治、經濟、文化、交通、醫療、休閒中心或樞紐。幾乎溫哥華的所有資源(UBC除外,雖然UBC在溫哥華,實際上它並不歸溫哥華管轄)都集中在這條街上了。
從南向北分別是 :
57街地鐵站(SKY train Station, 待建,已經預留出口);
藍加拉高爾夫球場(Langara Golf Course);
藍加拉學院(Langara College);
49街地鐵站(SKY train Station, 49街西可以直達UBC,東可以通本拿比市);
渥列治中心(Oakridge Centre);
41街地鐵站(SKY train Station, 41街西可以直達UBC,東可以通本拿比市);
33街地鐵站(SKY train Station,皇後公園站,待建,已經預留出口);
伊麗莎白皇後公園(Queen Elizabeth);
卑詩省兒童醫院(BC Children’s Hospital);
卑詩省婦科醫院(BC Women’s Hospital);
卑詩省幼保健中心(Children’s & women’s Health Centre of Vancouver);
25街愛德華國王地鐵站(King Edward Station);
溫哥華市政府(Vancouver City Hall);
百老匯街地鐵站(Broadway Station,百老匯街東可以通本拿比);
溫哥華總醫院(Vancouver General Hospital);
溫哥華奧林匹克村(Vancouver Olympic Village)。
認識完甘比街,再了解溫西幾個重要的地理或地域概念。包括溫西的幾個非常重要的政府規劃。
桑納斯區(Shaughnessy),它的范圍:北起西16街(16th ave W.),南至西41街(41th ave W.),東界是渥克街(Oak st.),西到阿布特斯街(Arbutus St.),它座落在溫哥華城市地理的中心位置,是用前加拿大天平洋鐵路董事長湯姆斯·桑納斯的名字來命名。豪宅價格是溫哥華也是BC省甚至是加拿大最貴的。
南甘比區(South Cambie),它的范圍:北起西49街(49th ave W.),南至西59街(49th ave W.),東界是東、西區分界線安大略省街(Ontario St.),西界是渥克街(Oak st.),2014年地產價格升值最快的就是南甘比區,根據新出爐的2015年地產估價,溫西平均上升7.89%,而該區平均上升超過20%。
甘比走廊(Cambie Corridor): 沿甘比街東西兩側,北起西16街(16th ave W.),南到海濱道(Marine Dr),政府批准規劃允許興建6-8層,個別地塊12層的中高層公寓,個別地塊可以商住兩用。這是溫哥華歷史上100年一遇的大機會,該規劃和其他幾個發展規劃是導致南甘比區房價暴漲的原因,也是溫哥華領跑地產價格漲勢的主要原因,下文會分析。
哥倫比亞大學--百老匯快捷線走廊(UBC Broadway Corridor):北起西4街(4th ave W.), 南到西16街(16TH ave W. ),西起哥倫比亞大學(UBC),東到百老匯與商業街交界的地鐵站(Commercial Broadway SKY Train Station),東西長16公裡,南北寬1公裡的區域,該處建成後將變成BC省僅次於溫哥華DOWN TOWN的第二大商業中心帶。
渥列治商業中心再開發規劃(Oakridge centre Redevelopment plan ):在現在的商業中心位置,興建14座商住兩用高樓,高度分別是9,9,13,19,20,27,31,32,34,36,36,36,41,44層。完工後,該處將成為溫哥華的區域功能中心。比現在本拿比(Burnaby)的Metrotown 功能更齊全,設施更豪華。
馬寶區新規劃(Marpole Community plan): 馬寶區東到東、西區分界線安大略省街(Ontario St.),西到安格斯街(Angus Dr.), 北起西 57街(57thave W.)南到非沙河邊(Fraser River) 。政府將規劃興建以連排別墅和低層公寓 為主的社區。
了解完城市發展規劃,你就會發現,溫哥華未來的城市發展只有向天借地。以甘比街路兩邊的地產為例,介紹溫哥華的地產是如何被政府抬高的。為了容納越來越多的買不起獨立別墅的人口,市政府不是采取限購政策,而是想辦法讓大家買得起。在加拿大,房地產的價值主要在土地上,為了降低土地占房屋中的成本,政府就把原來只允許建2層獨棟別墅的地批准可以蓋多層,以降低房價。甘比街兩旁,原來的舊房子只有2層,老的規劃只能建造土地面積的70%,也可以說系數是0.7,改變規劃後,政府就允許建系數是3.5甚至4.5的中、低層公寓樓了。但是土地是私人的,原來系數是0.7時,如果價格是100萬,現在系數是4.5, 那末市場成交價格就變成6 倍於原來的價格,即600萬了,但是實際的成交價不到600萬,而是在400-500萬之間,為什麼?發展商不買,發展商只願意出合理的價。即使這樣,結果也是:房東賺了大錢,政府賺了過戶稅收和開工行政費,開發商賺了建設增值部分,買不起房子的市民可以買得起公寓了,這種規劃真正起到多贏的目的。
但是,這些有限的土地會很快就會被用光的,未來再需要土地怎麼辦?市政府還會如法炮制,再把其他的別墅土地批准建高層,如此一來,就進入一個怪圈,政府越有新的規劃,被規劃著的房東的地就越值錢,反映在地產的成交價格上就是上升,所以,下個結論:溫哥華西區的地產價格是被政府抬高的,而且可以預測,這種趨勢還會繼續下去。政府也是無奈!因為加拿大的法律不允許政府先低價買房東的土地,等制定發展規劃後再賣給開發商(中國政府的做法)。總之:政府手中沒有地。所以,政府的這種抬高是被實際情況所逼迫的。
其次,談完溫西再來談西溫。
從溫哥華過了獅門橋,北面的山上,早期都是屬於1891年建立城市的北溫地區(District of North Vancouver)的土地。 1907年從北溫地區獨立出來北溫市(City of North Vancouver)。然後1912年,又獨立出來西溫市(City of West Vancouver),就形成今天的格局。卡普蘭諾河(Capilano River)是西溫市與北溫市的分界線。
西溫市的地產大體上以1號高速公路為分水嶺,高速公路北邊(上面)的地產,更靠近山頂,自然落差較大,海景較好,高速公路南邊(下面)較差。高速公路北邊又因為開發時間的先後,分為老區,新區。老區地產的發展是從接近卡普蘭諾河的BP區開始的----所以BP區也稱老區,BP區在西溫的尊貴地位類似於桑納斯區在溫哥華的尊貴地位。從東向西逐漸推進發展起來的。華人來此購買地產似乎也是沿著歷史的軌跡,從東向西橫掃西溫的。BP區有一條街,在地產小圈子裡被稱為北京街,實際上它的英文名稱是喬治亞國王路(King Georges Way),由於海景好,整條路兩側豪宅林立,裝修精致,土地面積大,植被花草種植和保養講究,每套豪宅(新建的)幾乎都在1000萬加幣以上的均價價位。之所以叫北京街,一是早期來此購房者以北京來的客戶最多,二是因為暗喻其為西溫的首都街。實際上它與緊鄰其南邊的一條街 Fairmile Rd 是BP 區的兩條位置最佳的街。
後來由於人口的增加,地產發展從BP區向西推進,也就是現在俗話講的新區。
從整個大溫地區來看,既符合中國陽宅風水背山面水傳統的價值觀,又適合現在人審美觀---- 遠離都市紅塵,古木參天,登西溫而小大溫,近海旖旎而遠海縹緲,占盡自然風光,有君臨天下之感的豪宅區也只有西溫獨一處。
西溫的地產資源是稀缺資源(這裡是說那些具有開闊全海景的豪宅)。雖然西溫是人人夢寐以求的理想居所,但是稀缺資源的獨特性質決定了只能被極少數人壟斷的結局。試分析看看,英國女王皇冠上的鑽石是全世界有幾顆?被收藏大家收藏的梵高的作品有幾幅?被漢元帝嫁給匈奴的王昭君有幾人?......這些都是常人渴望但可望而不可及的資源。這些資源就不能用一般的市場規律來分析它的價值高低,漲跌規律,因為一般的市場規律適用於一般的情況,比如2008年的金融危機,在2009年初其他城市的地產尚在風雨飄搖中瑟瑟發抖時,溫西和西溫的房地產已經被從世界各地來的富人推高(中國買家占大多數)。所以,西溫的房地產還會一路向上---------即使有短暫停留,也是急風暴雨征程中短暫的輕歌曼舞的歇息---------時間擋不住它升值的步伐。
有人會問,西溫的豪宅幾乎都被中國人壟斷了,隨著中國國內經濟轉差,國內實體經濟賺錢能力的轉弱,西溫的房地產價格,有可能象預言的這樣上升嗎?答案是肯定的。預言的基礎恰恰是同樣的原因。如果中國人在國內可以賺取20-30%的年利潤(前些年),他們會把錢投到西溫嗎?不可能的!正是由於缺少了好的投資渠道,才導致今天大陸上人把錢放在石頭,玉,字畫,郵票等等一切可以容納投資的領域。但是,房地產是華人骨子裡認可的既安全又具增值潛力的領域。西溫的房地產是富人的保險箱,即使不增值,這些富人也會放!何況西溫接納的是全世界的富豪!不僅僅是華人!這與北京上海接納的都是外地富豪同樣有異曲同工之妙! 更勿需談:世界上一個地區的經濟衰退與另一個地區的經濟繁榮是息息相關的。即使萬一華人富豪撐不住了,世界上其他地區的富豪會奮不顧身地沖下賽場跑道,接過豪宅這個世界上獨特的接力棒把游戲繼續進行下去。
近年來,西溫這種稀缺資源還有被人為加強的趨勢。
多年來,一直存在拓寬獅門橋甚至再修一座橋的呼聲,但是很容易被西溫人以影響西溫的居住環境為理由輕輕地抹殺掉。去年華人圈裡希望西溫政府停止出台限制西溫房東修建5000尺以上豪宅的城市副律的運動也是風聲大雨點小,沒有起到什麼作用。其他城市,包括溫哥華西區,未來的發展是逐漸向天空要資源,會建築越來越多的高樓,而西溫則會把高樓局限在極小的范圍內,大片區域會保留高檔豪華別墅區。所以,我不自量力地大膽預測:大溫哥華地區,100年後,未來能保留豪華別墅區的可能僅余兩處:溫西的桑拿斯區和西溫。
西溫居民和西溫政府正在---- 而且越來越把西溫打造成最高端豪華別墅居住城-----環境優美,人煙稀少的理想之地。而能玩轉古董級稀缺資源的人,也不是普通人!
他們的投資理財理念和思維模式,也不是我等布衣、非肉食者、草芥寒窗之士能窺思洞然的!
知道上述核心價值後,下面的結論就水落石出了:
在西溫建房,必須挑選無可挑剔的全海景地,按照古董級(舍我其誰)的設計理念設計,無論出售還是珍藏,都算是挖到了世界級的珍寶;
在溫西,按照不同的土地區劃來實施不同的方案:想自住就選擇政府開發規劃不著的區;想建完出售就選擇好的學區或商圈區;想獲取超額利潤則要比政府早一步布局。
作者:孫春光
大溫地區地產經紀和建築商,最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地,開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。
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