外国人买家禁令2027到期影响房市

日期: 2026-07-13 | 来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 字体: 小中大
（加西网综合）加拿大《禁止非加拿大公民购买住宅物业法（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）》（以下简称“禁令”）颁布近四年后，联邦政府正权衡各种方案，考虑在法期即将到期之际放宽限制。该法禁止外国买家进入加拿大房地产市场。尽管卡尼政府维持了前任政府将禁令延长至2026年底的决定，但也表示希望在特定情况下重新向外国投资开放市场。

加拿大禁止外国买家的禁令将于 2027 年初到期，卡尼政府正在积极考虑采取新的方法，而不是直接延长目前的禁令。

随着 2027 年到期日的临近，投资者和开发商密切关注进展，特别是有关供应侧豁免的进展，这些豁免可能会重新向外国资本开放住宅市场的特定领域。

加拿大的住房危机：禁止外国买家购房的政策是否解决了问题？

这项联邦禁令通常禁止外国公民和商业企业在加拿大购买住宅物业，其颁布是为了解决该国严重的住房短缺问题。

加拿大抵押贷款和住房公司预测，到2035年，新建住房数量必须大致翻一番，达到每年约38万至43万套，才能满足预期需求。政府曾试图限制外国购房者，认为他们的参与推高了国内购房者的房价。然而，专家们长期以来一直质疑，禁止外国购房者是否真的能够显著增加住房供应或提高住房可负担性。

在禁令宣布的前一年，即 2021 年，外国买家仅占BC省房屋销售的 1.1%，低于 2017 年的 3%。

在禁令生效的近四年时间里，加拿大平均房价仍然持续上涨，在 2021 年至 2026 年间上涨了 20% 以上。

该法案颁布后不久，加拿大便放宽了限制，允许外国购买用于重建的空地和住宅物业，承认外国控股公司在扩大住房供应和提高住房可负担性方面发挥的作用。

联邦政府新的务实做法

自上任以来，马克·卡尼总理领导的政府对外国投资采取了务实的态度。住房部长罗品信表示，政府认为海外资本在弥补加拿大住房市场缺口方面发挥着重要作用¹，而联邦政府也表示正在考虑进行税法改革以吸引大型外国投资者。

禁令的既定目标与其实际效果之间的差距有助于解释政府政策的转变。该立法主要针对投机性独栋住宅，而非大型多户住宅或商业开发项目。由于外国买家仅占此类交易的一小部分，因此禁止外国买家参与对解决市场更严重的问题收效甚微。

禁令期间，房价走势更多地反映了宏观经济状况，而非外国购买行为的变化。因此，旨在引导海外资本流入新建项目、大型重建项目和空地项目的有针对性的供给侧豁免，正日益被视为全面禁令的替代方案。

澳大利亚的外国买家限制与加拿大的框架有何异同？

澳大利亚面临着与加拿大类似的住房短缺问题，目标是在 2025 年至 2029 年间新建 120 万套住房。2023 年，外国人在澳大利亚购买的二手房占总销售额的 32.9%。

澳大利亚于2025年4月1日颁布了本国的禁令，限制外国人购买已建成的住宅。澳大利亚的框架允许一些例外情况，包括：
- 增加住房存量超过 20 套的投资；
- 用于重建的购买，以支持商业规模的住房供应（例如退休村、辅助生活设施和学生宿舍）；
- 购买新建房屋；
- 购买空地。
在澳大利亚，外国人可享受的大多数豁免都需经审查委员会批准，并符合严格的资格条件。

虽然原定于 2027 年 3 月 31 日到期，但澳大利亚政府最近将禁令延长至 2029 年 6 月 30 日，这表明澳大利亚政府认为这些限制是对住房问题的持久回应，即使它继续限制新建和重建阶段的投资。

罗品信部长表示，澳大利亚的框架是加拿大在《投资与投资法》于2027年到期后可以借鉴的模式，他特别指出，对高端新建住宅或租赁住房的豁免可能是吸引外国投资的一种途径。无论最终框架如何，加拿大似乎正在转向一种更为细致的外国投资方式，而不是继续采取大规模的禁令。
加拿大现有的豁免

与澳大利亚的豁免制度（通常要求在完成之前获得审查委员会的批准）不同，加拿大的外国人购房禁令法的豁免允许某些购买按类别进行，而无需逐案批准。

该法案仅适用于位于人口普查大都会区或人口普查聚集区内的不动产，不包括某些农村房产和租赁土地上的动产。其对住宅房产的定义通常也不包括大型非分层式公寓楼和开发项目。

为回应业界反馈，联邦政府于2023年对该法案进行了修订，全面豁免空置土地，并为某些重建项目购地设立了常设豁免。修订后的法案还为根据加拿大联邦或省法律注册成立并在加拿大公开交易的非加拿大控股实体设立了例外。这些变更旨在促进非加拿大资本对重建项目的投资，从而推进政府的住房供应目标。

加拿大和澳大利亚现行法律框架之间仍然存在的主要区别在于，澳大利亚明确允许购买某些新住宅，而加拿大的豁免仍然集中在空地、重建和特定购买者类别上。

禁令即将于2027年到期，密切关注其发展趋势

政府尚未就该法案的未来做出决定。鉴于现行制度中已有的例外情况以及政府此前的表态，投资者应预期2027年后该框架可能会有所调整，调整的重点将放在物业类型和开发意图上，而非一概而论的资格认定。

REF: https://www.blg.com/en/insights/2026/07/canadas-foreign-b...
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分类：买房租房

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