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日期: 2026-05-06 | 来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 买房卖房 | 字体: 小 中 大(加西网综合)加拿大中型城市正“长成大城市”:密度上升引发同样的住房与社区冲突。
从哈利法克斯到基洛纳,越来越多的中型城市正在经历一场深刻转型:城市不再向外蔓延,而是向上“生长”,密集型住宅成为主流,但随之而来的住房可负担性与社区冲突问题也日益突出。

加拿大广播公司(CBC News)基于加拿大按揭与住房公司(CMHC)15年来的数据,对七个中型城市——安省的伦敦、基奇纳-滑铁卢,诺瓦斯科舍省的哈利法克斯,以及BC省的阿伯茨福德、纳奈莫、基洛纳和维多利亚——进行了分析,揭示出这些城市正在发生的结构性变化。从“向外扩张”到“向上生长”
过去几十年,加拿大城市增长模式高度一致:在城市边缘建设独立屋住宅区,伴随道路延伸和城市外扩。
但如今,这一模式正在改变。受地价上涨、人口增长、住房负担压力以及政策调整影响,开发商越来越多地转向建设多单元住宅,例如公寓楼、联排住宅和小型高密度社区。
数据显示,这种变化在多个中型城市尤为明显:- 在维多利亚、阿伯茨福德和基奇纳-滑铁卢,新建住房中约90%为多单元住宅
- 纳奈莫的多单元住房占比从2010年的约10%上升至2025年的三分之二
- 安省伦敦和BC省基洛纳的多单元住宅比例在15年内增长约50%,城市开发结构从“以独立屋为主”转向“以高密度为主”
建房更多,但租金并未下降
尽管多单元住宅大量增加,但住房负担问题并未缓解。
哈利法克斯自2010年以来持续出现公寓建设热潮,但达尔豪斯大学住房政策学者表示,这并未解决住房危机。原因在于,大多数项目由市场驱动,开发商更倾向建设利润更高的单位,而非真正可负担住房。
该学者指出:“一套住房并不等于另一套住房,比如补贴房、老人支持住房等,它们对很多人来说仍然遥不可及”。
数据也显示,新租客支付的租金明显高于现有租户。例如:- 哈利法克斯2025年10月两居室转租平均租金:约2058加元
- 同类非转租房源平均租金:约1764加元
这意味着,新进入市场的租客面临更高成本。
“只有密度才能让项目成立”
开发商则从经济角度解释这一趋势。
一位安大略开发商表示,在伦敦、基奇纳、温莎等中型城市,土地成本低于多伦多,但租金水平仍足够支撑开发,使项目更容易实现盈利。
他直言:“密度是让项目可行的关键”。
然而,这种“算账逻辑”并不总能转化为可负担住房。
高密度开发的争议与风险
在基洛纳,UBC(UBC)正在建设的一座43层高楼将成为卡尔加里与温哥华之间最高的建筑之一,但施工过程中因地基开挖引发周边建筑受损争议,并已引发居民诉讼。
尽管大学方面否认全部责任,但事件凸显出高密度开发带来的现实风险。
“缺失的中间住房”仍难落地
在规划层面,“中间密度住房”(如联排住宅、小型公寓)被认为是缓解住房危机的关键,但实际推进困难重重。
规划师指出,审批流程复杂且不同层级政府之间存在政策摩擦,导致项目推进滞后。即使是较小型项目,也可能因风险敏感而难以融资或获批。- 地产及投资版面的文章仅供参考,不作为投资建议。投资有风险,入市请谨慎!
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