未來十年,他們將繼承數萬億美元美國房地產

日期: 2026-01-16 | 來源: 華爾街日報 | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
嬰兒潮一代和美國老年人幾十年來積累了歷史上規模最大的私人財富集中度之一。如今，這筆財富開始傳承給下一代，並對高端房地產市場產生了連鎖反應。

據《華爾街日報》獨家審閱的 Coldwell Banker Global Luxury 經紀公司的一份新報告顯示，未來十年，全球約有 120 萬淨資產達到或超過 500 萬美元的個人將傳承超過 38 萬億美元的財富。

房地產將在財富大規模轉移中扮演重要角色。根據一份報告（該報告整合了研究公司Altrata和Cerulli Associates的數據），未來十年，X世代和千禧一代將繼承價值4.6萬億美元的全球房地產。其中近2.4萬億美元的房地產位於美國。

房地產經紀人、律師和家族辦公室表示，他們已經看到豪宅買家群體和交易結構發生深刻變化。高淨值家庭更早地讓子女參與到遺產繼承的討論中，並更早地做出高風險的房地產決策。

父母買東西更早，而且買的更多

富裕的父母幫助子女購置首套房產並非新鮮事。但在高端市場，經紀人表示，越來越多的父母不再等待子女繼承家產，而是更早地為他們購置豪宅。這正在重塑豪宅的定義，越來越多的賣家開始迎合年輕一代買家的品味和偏好。

例如，在曼哈頓，家族資金在大宗交易中所占的份額越來越大。

“房價簡直瘋漲，”Compass地產公司經紀人伊恩·斯萊特說道，他專門服務於紐約的超級富豪家庭。“我以前經常看到有人給25到30歲的孩子買價值300萬到500萬美元的公寓。現在我看到有人給孩子買價值1500萬到3000萬美元的公寓。”

當地房產經紀人表示，這種趨勢在格林威治村、西村和翠貝卡等年輕購房者聚集的街區最為明顯。此外，這種趨勢也主要集中在公寓而非合作公寓上。

“如果是為孩子買房，合作公寓絕對不是首選，”豪宅經紀人克萊頓·奧裡戈表示，因為許多合作公寓的委員會都希望住戶經濟獨立。相比之下，產權公寓則提供了更大的靈活性，這對於經常在全球各地遷徙的繼承人來說尤為重要。

奧裡戈說：“對於父母來說，通過有限責任公司或家族信托為子女購買公寓要容易得多。如果他們的孩子在谷歌工作，但明年被調到倫敦，那麼家人就可以把公寓出租。”

在許多此類交易中，子女會根據個人喜好縮小選擇范圍，而父母和顧問則會權衡投資因素。奧裡戈表示，在最初的房屋考察之後，家族辦公室已成為經紀人的主要聯系點。

一些超豪華公寓開發商正通過提供專門針對年輕買家的配套設施來應對這一趨勢。奧裡戈表示，位於克拉克森街80號的一棟市中心公寓就設有一個工作室，用於制作播客和社交媒體內容。

向市中心轉移的趨勢已經對傳統的高檔上城區市場產生了降溫作用。多年來，位於公園大道和第五大道上紐約最頂級的合作公寓——這些曾經象征著老錢階層優雅和尊貴的、提供白手套服務和門衛的豪華建築——的賣家，一直難以像市中心新建的同類公寓那樣，創下歷史新高。它們的房價增長遠落後於公寓。

紐約格林威治村是父母們為子女購置房產而花費巨資的街區之一。Beata Zawrzel/NurPhoto/Getty Images

早期關於繼承權的對話

據科威國際不動產（Coldwell Banker）的報告顯示，未來十年，淨資產超過500萬美元的美國人預計將傳承約17.3萬億美元的財富。其中，身價超過1億美元的億萬富翁（千萬美元富翁）約占43%。

由於事關重大，許多家庭都在盡早與孩子展開對話，幫助他們做好准備。

58 歲的博比·卡斯特羅開始計劃如何將自己的錢財傳承給孩子們時，他說，他主要擔心的是自己和妻子積累的財富會被揮霍一空。

“我看到有報道說，第二代——也就是我的孩子——有超過70%的幾率會毀掉第一代創造者（我和我妻子）的所有努力，”他說。“這真是個可怕的數據。”

因此，他和妻子索菲亞·卡斯特羅（54歲）開始著手打造他們所謂的“百年傳承計劃”。他們居住在佛羅裡達州勞德代爾堡一棟擁有私人碼頭的大型濱水豪宅中。鮑比通過創辦並出售一家名為“銀行家醫療保健集團”（Bankers Healthcare Group）的金融科技公司積累了財富，並將所得資金用於在此過程中不斷積累房地產投資組合。他表示，他們家族目前的資產約為5億美元。

他的家族辦公室為他的兩個孩子及其配偶分別購置了房產，使他們在南佛羅裡達的住所相距僅幾分鍾路程。鮑比說，每個孩子的房子價值約200萬至300萬美元，都是通過家族信托購買的。

“從某種程度上來說，我和索菲亞都希望我們的孩子和孫輩們能離我們很近，”鮑比說道，並指出他的孩子們都快30歲了。“他們是我的家人。”

這家人在佛羅裡達群島也擁有一處房產，他和索菲亞原本打算周末在那裡與孩子們和孫輩們團聚。據房產經紀公司Serhant的經紀人安吉爾·尼古拉斯透露，他們現在正以約1500萬美元的價格掛牌出售這處房產，因為他們想找個離家更近的地方，畢竟孫輩們周末都要參加體育活動。

這個家庭與財富管理經理、會計師和其他顧問合作，每三個月舉行一次異地家庭會議。會議上，他們上午會一起查看投資組合，下午則會去滑雪、打高爾夫或去海灘。配偶也會參與討論。“這就像一次董事會會議，”鮑比說道。

孩子們還能從家族的財富管理公司獲得一對一的商業輔導。這個家族是R360的成員，這是一個面向千萬富翁的社群，為繼承人提供領導力培訓項目，內容涵蓋從如何管理房地產投資組合到如何確保朋友們並非僅僅出於金錢目的而接近他們等方方面面。

鮑比說，財富轉移流程的規范化讓他安心多了。他說，在尋求專業人士幫助之前，“我一直處於一種焦慮不安的緊急狀態”。

斯洛特的農場占地約2150英畝。喬爾·皮特拉/DD-Reps

稅收結構

R360的創始合伙人邁克爾·科爾表示，他發現許多會員企業采用有限責任公司或家族有限合伙企業等結構，允許父母與子女分割所有權，並隨著時間的推移逐步移交控制權。其目的是使房地產資產的未來增值部分不計入老一代的應稅遺產，從而降低父母去世時的遺產稅。

紐約房地產律師大衛·L·史密斯表示，在過去的兩年裡，他看到父母通過信托為子女購買房屋的交易數量激增。

“我坐在辦公桌前，手裡拿著三份合同——其中兩份是父母為孩子購買或資助孩子購買的，”72歲的史密斯說。

史密斯夫婦為自己的家庭做出了類似的選擇，在過去一年裡，他們資助了兩個成年子女購買公寓。據代表史密斯子女（兩人均已三十多歲）的房地產經紀人、Decode Real Estate公司的丹妮爾·納齊尼茨基 (Danielle Nazinitsky) 介紹，他們幫助女兒及其伴侶在上西區購買了一套價值110萬美元的四居室公寓，並幫助兒子及其伴侶在下東區購買了一套價值約75萬美元的公寓，該公寓需要約15萬美元的裝修費用。

“我不想讓他們過得艱難，”史密斯說。“我們現在有能力幫助他們，這意義重大。我寧願把錢用來幫助我的孩子們，也不願眼睜睜地看著他們享受這些錢帶來的成果。”

待售家族莊園

據研究咨詢公司 Cerulli Associates 的副董事 Chayce Horton 稱，這種被稱為“財富大轉移”的現象之所以如此重要，是因為財富在美國的積累方式。

霍頓表示，過去十年，美國富裕階層的財富增長了近四倍，因為他們所占的財富份額幾乎翻了一番，而美國經濟總量本身也翻了一番。這些財富更加集中在老年家庭手中。十年前，60歲及以上人群擁有的財富不到美國總財富的一半。而如今，他們擁有的財富已接近三分之二。

隨著財富轉移速度加快，一些繼承人發現，繼承的房產遠超他們的承受能力。經紀人表示，需要大量維護和全職人員的大型莊園正越來越多地出現在市場上。

例如，去年紐約州哈德遜河谷的一處大型農場上市，要價9000萬美元。農場主丹尼爾·斯洛特曾在貝爾斯登公司工作，後來又經營過一家垃圾債券基金。他表示，出售這處房產是因為他年紀大了，而他的成年子女不想承擔維護和經營農場的責任。

科爾說，如果多個兄弟姐妹繼承同一處房產，情況可能會變得很復雜，尤其是在父母去世前沒有制定計劃的情況下。

“孩子們有了孩子，配偶也參與進來，事情就變得更加復雜了，”他說。“有人想留著它，因為它有情感價值；有人想賣掉它，因為它想套現。這裡面牽扯到很多事情。”
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分類：買房租房

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