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日期: 2026-01-12 | 來源: 宮舵 | 有0人參與評論 | 專欄: 加州 | 字體: 小 中 大2025年秋末,一個朋友要處理一套美國的房產,於是我在美國住了一陣,體驗美國生活,也觀察美國的房地產市場。
朋友是2018年環球旅行時,到了加州洛杉磯附近的朋友家短住,被來自台灣的經紀人“忽悠”,於是買下這套房子的。如果我只是這麼介紹,你一定也會和我開始一樣覺得朋友這是“沖動消費”。
這套房子位於洛杉磯往東一小時車程的Chino Hills,嚴格意義上這裡的行政屬於San Berdino聖貝納迪諾,Chino Hills在洛杉磯和聖貝爾迪諾中間,甚至更靠近洛杉磯,有點類似廊坊或者燕郊之於北京,但是又不太一樣,因為中美的國情和房地產市場差別非常大。這裡到南部一點的橘郡Orange County爾灣Irvine也不遠,不堵車的情況下不到一個小時車程。
這大概是一個美國中產階級社區,我在北京去過不少高端別墅區,但是我感覺沒有一個有這裡的社區環境好。
這套房子是一套獨立別墅,面積4000尺,約380平方米,四個臥室(其中兩個套房)、四個衛生間、兩個客廳一個餐廳,另外還有一個約1英畝Acre的大院子,在中國也就是6畝地,約4000平米的大院子。據說房子建於1980年代(待驗證),在交房前重新精裝修且配備的很好的實木家具,美式風格,按照我在北京生活經驗,要達到這樣的交付標准,估計單裝修費用就要至少在150-200w人民幣。
美國的二手房買賣是如果你要賣房子,你要重新裝修並把房子的問題都修理好,甚至出售時候要配套新的家具家電,讓買家可以直接拎包入住。這套房子交付的家具都是很好的美式實木家具,使用時候就能感受到質感,家具家電是美國一個高端品牌KitchenAid,據說佩洛西她家用的就是這個品牌。還有浴缸水盆馬桶都是科勒的,洗衣機是LG的洗烘機,類似國內全季酒店裡商用的那種,我之前研究這樣一套新的在國內買單價就要4w以上。此外,據說看房時候,這個1英畝的花園非常漂亮,種了各種加州果樹,比如橘子、桃子、牛油果、檸檬、胡椒,美輪美奐的花園。但是我到來時,使用房子的“租戶”(其實並不是租戶,這個之後再聊),這個花園大部分果樹已經幹枯,草地變成了土地。但即使這樣,我認為還是比國內的二手別墅好太多了。
2018年朋友”沖動消費“買下這棟房子的時候,花了110w美元,這七年每年還要交1.5w美元的房產稅。這些是投資的主要成本,當然很多類似”物業費“(HOA業委會)、垃圾費、水電燃氣費等這樣的雜費,先暫且忽略。這套房子到2025年的秋天,有華人中介報價150w美元,洋人中介Patrick Wood(這套房子原賣房中介)報價180-190w美元,這筆美國買房的投資竟然還是“賺錢買賣”,如果150w成交,那年化回報率是3.2%,如果180w出售年化回報是6.5%。這個多少有點顛覆我來自於國內媒體和輿論環境的認知,就是國外買房子就是消費,成熟市場有房產稅之後房子沒有啥升值空間之類的。而現在美國剛剛開始降息,按照經濟學常識,降息後房子一般會升值。
有一天,在Chino Hills的商業區閒逛的時候,無意中路過一家房產中介,秘書開門熱情招待進去後,竟然誤打誤撞遇到了8年前這套房子的賣方經紀人Patrick Wood。Ptrick對朋友印象深刻,說你是不是當時以“cash”付款的? 要知道絕大部分美國人都是用銀行貸款。Patrick很熱情,也非常大方、得體,顯然房產經紀人在美國是一個受尊敬和體面的職業。Patrick分析了一下現在的區域房地產市場,他在網絡上條件搜索,目前Chino Hills整個區域只有108套二手房在賣,大部分在100w美金以下,但是這些房子和朋友這套比在面積和隱私性上都差不少;180w以上的高端住房,目前Chino Hills只有8套左右,Patrick一套一套給我們分析,我個人感覺比現在朋友這套看著要好一些。最有價值的信息是朋友房子對面的那套,也是Patrick過去兩年賣給了中國買家,那套面積房屋大概3000多尺,院子也小很多,但是賣了145w美金,所以Patrick認為朋友的180w美金報價是合理的。當然,也有可能是經紀人為了拿下房源,都會先給賣家說高報價,在中國一般是這樣,不知道美國人是不是也這樣。
這一陣還見了不少其他生活在加州的朋友,比如在硅谷Palo Alto的朋友2019年買的房子600w美元,那是一套更好的豪宅,據說很多中國科技富豪比如段永平和VIVO、OPPO創始人就住在他的房子上面,另外雷軍、李彥宏、何小鵬等都是在Palo Alto這個城市買了豪宅,讓老婆帶著孩子在這裡住,說是中國互聯網富豪如果不在硅谷有一套房子,和喬布斯、黃仁勳做鄰居,就好像沒有融入世界主流科技屆。此外我們還參觀了爾灣Irvine,這裡在洛杉磯的南邊不遠,也有很多科技公司,日韓公司的美國總部設在這裡比較多。我們也去開車走馬觀花看了爾灣的房子,大概200w-300w美元一套,但是幾乎沒有院子,這有點像北京的居住區。之前聽說爾灣,就是峰哥亡命天涯直播時候網友說“峰哥你的終極歸宿不會是加州爾灣吧!”- 新聞來源於其它媒體,內容不代表本站立場!
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