購房政策史上最寬松,房子為什麼還是很難賣?

日期: 2025-11-25 | 來源: 九派新聞 | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
【1】保障房覆蓋更廣了，還要沖商品房嗎？

《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）提到，保障性住房將重點面向戶籍困難家庭、新市民、青年人、工薪收入群體以及城市發展所需的人才等群體，旨在滿足基本住房需求。這個方向定了之後，很多人問我，是應該等保障房，還是繼續買商品房呢？

我先說個人觀點，我更傾向於商品房。

保障房和租賃房雖然價格便宜，但背後存在一些現實問題。比如常說的“租購同權”，想通過租房解決孩子上學、落戶這些權益，但實際操作中仍有不少困難。有網友說得很直白，“你現在租房想爭取的這些權益，其實買套房就都解決了。”這話雖然直接，但反映了不少人的真實想法。

其次，保障房的價格確實和商品房行情掛鉤。房價猛漲時，保障房性價比特別突出，但當房價整體平穩甚至回調時，商品房的優勢反而更明顯了。

深圳的保障房做得還算不錯，但也有深圳居民反映了一些小段子，說兩個閨蜜，一個買了商品房，一個買了保障房。幾年後，商品房不僅升值了，居住體驗也好，而保障房不僅沒怎麼增值，轉讓還受限制，質量也一般。這說明兩者確實存在差距。

當然，保障房也在不斷改進。現在申請門檻降低了，不再嚴格要求本地戶口或多年居住證明，房源也多了，國家還在推動存量房改造成保障房。這都體現了我們在供給方面持續發力，在分配方面的制度更加優化。

話說回來，保障也好，商品房也好，住房租賃也好，也是在我們國家形成了不同的供給模式，不同的產品分類。當然，我們是希望這三個市場後續可以打通，國家現在也在給政策，比如公租房住了幾年有感情了，可以繼續租，也可以買下來。再舉個例子，上海楊浦區的一些區域，一些老年人家裡住的是商品房，國家現在也鼓勵把這些商品房拿出來，讓這些人到郊區租環境更好、面積更大的房子。這三個市場是可以打通的，租房的可以變保障房，哪天你補點錢還可以變成商品房。

所以說，因人而異，每個房子都定位了一個不同的價格段、不同的年齡階段。現在市場更加靈活，我認為這就是我們房地產市場一個非常有魅力的地方，隨著市場越來越暢通，我們以後可能不用再糾結二選一，而是可以根據自身情況，在不同階段選擇最適合自己的居住方式。

【2】購房政策史上最寬松，房屋買賣該關注什麼

我們現在的政策環境，堪稱史上最寬松。從去年開始，力度就非常大。舉個例子，現在即便沒有社保，你去深圳、杭州、武漢這些城市，也都能買房了。這放在以前，簡直不可想象。

要是以前，取消限購大家肯定搶著買。但現在，市場熱度上來一陣，很快就緩和了。所以我認為，真正的問題已經不在政策了，政策絕對到位了，那為什麼沒起到想象中的效果？一個很重要的原因是房地產的時代發生了根本變化。

過去我們關心的是有沒有房子，那意味著大量底層需求存在，大家省吃儉用也想買套房，“房價收入比”這個詞以前常提。那時候政策一放松，市場就有反應。

現在市場相對飽和了，有房的人多了。當然，這不代表需求徹底沒了，大家還是想越住越好，誰不想要大平層呢？需求的空間還在，但老百姓的心態變了。

過去是“買買買”，現在是“賣賣賣”。最近網上有個詞叫“貸款賣房”，真是活久見。比如房子市價80萬，貸款卻欠100萬，業主得自己貼20萬才能賣掉。這背後不只是資產縮水，更是一種恐慌性拋售的心態。

這和普通消費降級完全不同。消費降級只是買差一點的，房地產現在是反向操作，不光不買，還要拋售。這就導致二手房掛牌量激增，成了這幾年最熱的話題。很多房東都陷入自我懷疑，覺得錯過了最佳賣房時機，現在賣虧，不賣可能更虧。

這個問題之所以重要，是因為它涉及面太廣了。過去十年很多人買了房，有的還不止一套，甚至用了杠杆。爛尾樓問題固然嚴重，但畢竟是部分人，二手房問題，是所有有房家庭的問題，是居民資產流動性的大問題。

所以我認為，當前市場的真正矛盾點，是要從“鼓勵買房”轉向了“解決二手房流動性”。如果不解決這個問題，開發商的房子降價也沒用，你再降，也降不過周邊房東的拋售價。

我們現在所有政策，降首付、降利率、取消限購，全在鼓勵大家買房，這當然對。但買之前，得先讓人能賣得掉。雖然現在也有換房退稅、以舊換新這些政策，但力度和針對性還不夠。我們應該更直接、更豐富地出台鼓勵賣房、疏通堵點的政策。
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