点评：租赁市场繁荣难以为继？

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我们一直在谈论租赁市场疲软，加拿大一些大都市的租金正在下降。多伦多和温哥华的租金在过去一年中下降了近 10%。部分原因是租赁住房开发的蓬勃发展。根据 RBC银行的数据，目前每 10 万人建成 217 套租赁住房，这是 20 多年来的最高水平。

资料来源：RBC

事实证明，供需曲线仍然有效。如果供应增长速度快于需求，价格就会下跌。这是一个古老的概念，至今仍然适用。

租赁建筑的繁荣很大程度上得益于 CMHC 有利的融资条件。政策制定者把很多事情搞砸了，移民、税收、繁文缛节，但他们做对了一件事，那就是创建了 CMHC MLI Select 计划。该计划为新建租赁建筑提供高达 95% 的 LTV（贷款/价值比）和长达 50 年的摊销还款期。通过大笔一挥，政府让开发租赁建筑变得更加经济，而激励措施足以释放私营部门的力量。正如查理·芒格曾经说过的，“给我看看激励措施，我就会告诉你结果。”

租赁住房的繁荣是住房领域为数不多的亮点之一。

然而，谨慎乐观还是有道理的。

正如我们在过去一年的评论中所指出的那样，住房竣工反映了开发商四五年前的辛勤工作。从获得土地、筹集资金、招标建筑图纸、提交重新规划申请、等待城市批准许可证，然后实际建造房屋，这个过程需要数年时间。换句话说，今天正在完成的建设反映了几年前私营部门的热情。

近年来，这种热情显然已经消退，正如人们所预料的那样，当利率飙升 500 个基点，经济将连续六个季度陷入人均衰退，在过去九个季度中则有八个季度陷入衰退。

是的，住房开工量正处于断崖式下滑之中，甚至租赁建设也无法阻止这一趋势。

住房开工量领先于住房竣工量，但仍是一个滞后指标。BC省和安大略省的住房开工量正在大幅下降，而阿尔伯塔省和魁北克省的住房开工量则有所上升。（下图）

资料来源：Mike Moffatt

我可以向你保证，大多伦多地区（GTA）楼花预售量创下 27 年来的新低，这意味着这些数字只会变得更糟。

这些数字确实很难计算，不仅仅是在租赁市场或楼花市场。

看看二手房市场发生了什么。要想在多伦多和温哥华买房，你必须年收入超过 23 万美元，这时政府就会认为你很富有，并向你征收超过 50% 的税。

资料来源：WOWA

别忘了上表中的房屋（假设是全新的）有 30% 的税款。因此，温哥华这套价值 842,000 美元的房屋中有 252,600 美元是税款。这意味着，如果您当年购买了一套新房，同时收入为 230,000 美元，那么您每年将支付 80,000 美元的所得税和 16,776 美元的抵押贷款费用，为期 25 年，这部分新房税款就是其中的一部分。我们先不说房产税了，以免您更加心痛。

我认为这张图表有助于解释为什么租赁建筑数量激增。房屋所有权正在减少。对于那些尚未进入住房阶梯的人来说，这些数学已经成为难以克服的难题。

人们说，康复的第一步是承认自己有问题。看看休斯顿的数据吧，我认为我们有大问题。

本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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