搞砸了移民系统，又搞砸住房体系

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在彻底搞砸了世界一流的移民制度后，特鲁多政府被迫改变政策，承诺在未来两年内踩刹车，将人口增长放缓至零。然而，众所周知，损害已经造成，解决住房危机将需要十多年的时间。国会预算办公室（PBO）的一份新报告(下图）证实了这一点。

加拿大国会预算官表示，联邦政府高估了新移民计划对该国住房短缺的影响。国会预算办公室此前曾报告称，加拿大需要在 2030 年前再建造 130 万套住房才能弥补住房缺口。现在，国会预算办公室表示，修订后的移民计划将有所帮助，但仍将导致 658,000 套住房缺口。

我们发现最有趣的是国会预算办公室是如何得出这一结论的。2030 年预测的住房缺口仍然很大，假设住房存量每年平均增加 28 万套。这高于他们 4 月份的预测。国会预算办公室看到了什么而我们没有看到？

来源：PBO

请记住，1974 年住房竣工数量创下了历史新高，总计 257,243 套。因此，国会预算办公室建议，我们将在未来五年内每年创下住房竣工数量记录，但仍将存在 658,000 套的缺口。

我认为国会预算办公室和特鲁多政府的预测都将大错特错。正如我们一段时间以来在文章中指出的那样，住房开工量正在急剧下降，我们需要做的就是关注一些前导指标（leading indicators)。

GTA 是加拿大最大的大都市，目前新房楼花销售量处于 27 年来的新低（下图）！请记住，楼花引领房屋开工。简而言之，如果您无法预售一栋建筑，您就无法获得银行融资来动工。

资料来源：本·拉比杜

我们再次相信国会预算办公室和特鲁多政府的预测将大错特错。根据业内人士目前的预测，到 2028 年，多伦多416 核心区的完工量将放缓至涓涓细流。（下图：如果所有项目都正点建成，2028-2030年多伦多416核心区将最多有5111套新房完工，而已获得贷款的项目种只有1个项目开工）

就这个大背景而言，如果我们看一下未来两年（2024 年至 2026 年）的完工情况，多伦多416核心区将有大约 27,297 套住宅完工。

而且，这不仅仅是一个水泥公寓问题。根据安省财务问责办公室发布的一份经济摘要，独立屋的年度开工量有望创下 1955 年以来的最低水平，创下 69 年来的新低。（下图）

在大温哥华地区，过去一年我们仅新建了 2,400 栋独栋住宅，这是 1990 年以来有记录以来的最低水平。

没有其他办法可以掩盖这一事实，加拿大两个最大都市区的住房建设正在急剧下降。

人们似乎相信联邦政府的住房加速基金将刺激新屋开工数量激增，然而，我们认为这种观点与国会预算办公室的住房完工预测一样错误。

正如我们之前所指出的，住房加速器基金虽然初衷良好，但事实证明它只不过是抢劫税收。几乎每个收到加速器资金的大城市都立即转而提高开发费，包括维多利亚市，该市刚刚投票决定将开发税提高 258%。

开发费已成为地方政府的瘾症，导致住房成本全面上涨。正如我的朋友莫法特博士所说，大多伦多地区许多地方的开发费超过每套房屋 14 万元。按照目前的增长率，到 2030 年代中期，这些城市都将会遇到价值百万元开发费（Developement Charges)的项目。(下图）

资料来源：Mike Moffatt 博士

回到开头，PBO 看到了什么而我们没有看到呢？除了预测之外，他们越错越离谱！

本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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