麻辣點評：政府主導房市就是養豬
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我們一直盡力避免涉及政治，然而，住房是政治問題。住房受到各級政府的影響，從最高的聯邦政府，到中間的省級政府，一直到市議會議員。
我們的住房危機很大程度上是自找的，三級政府都互相指責。你可以爭論哪一級政府的責任更大，但我們都同意的是，住房一直是稅收的搖錢樹。這是一個長達數十年的房地產牛市，所以我們都像食槽裡的豬一樣從中發了大財。房價上漲、稅收增加、費用增加，所有這些都是為了養活這台機器。它已經到了整個系統崩潰的地步。
在溫哥華和多倫多等地，政府費用和稅費目前占新房成本的 30%。（下圖）
來源：Paul Sullivan
可怕的是，這項分析來自 2023 年，自那以後費用還在一直在增加。
在多倫多，獨立式住宅的開發費用從 2010 年的 12,910 元上漲至 2024 年的 141,139 元，漲幅高達 993%。
一居室公寓的開發費用已從 2010 年的 3940 元上漲至 2024 年的 52,676 元，這到底發生了什麼？政府將稅收負擔從現房業主身上轉移出去（例如房產稅），並將其隱藏在普通選民不會注意到的地方（例如開發費用）。
資料來源：Mike Moffatt
難怪新房成本已經膨脹到如此令人難以置信的高度，與二手房市場相比，新房價格既不經濟，又缺乏競爭力。這是過去一年樓花銷量大幅下降的一個重要原因。很簡單，現在的新房價格毫無意義。市場對支付比二手房高出 10-20% 的溢價不感興趣，因此沒有多少利潤可削減的開發商只能關門大吉。
你需要讓新房更具競爭力，因此聯邦政府最近宣布取消所有低於 100 萬元的新房的GST（商品及服務稅），這立即將新房成本降低了 5%。這太直接了，甚至自由黨住房專家也加入了進來。
為了抵消取消商品及服務稅的費用，保守黨表示他們將取消最近設立的住房加速基金。我們在 6 月份警告過這個“住房加速基金”計劃：初衷是好的，但事實證明它只不過是搶劫納稅人的錢。
以下是 40 億元住房加速器秘密基金的簡要回顧：
各市政府申請 40 億元聯邦基金的資助，作為交換，他們需要采取措施，以比歷史平均水平更快的速度增加住房供應。
符合條件的舉措包括增加密度、加快審批時間、解決鄰避主義、建立包容性分區、鼓勵以交通為導向的發展以及投資電子許可系統。
資金靈活，可以支持產能增加、土地購買、基礎設施升級、包容性分區等政策變化等。
城市在簽署協議時將預先獲得 25% 的資金，剩余 75% 將以分期付款的方式支付，與 2026-27 年 4 年內實現的裡程碑目標掛鉤。
從理論上講，這一切都是有道理的，但在現實世界中，政治卻占據了主導地位。
2023 年 12 月，多倫多市宣布將從該計劃獲得 4.71 億元的資金。5月1日，多倫多公寓的開發費用上漲了20.7%，導致新開發項目的成本增加了數百萬美元。
僅一個月後，6 月 6 日，多倫多市宣布了第 185 號法案，即“減少繁文縟節以建造更多房屋法案”（下圖）。
這項減少繁文縟節的法案帶來了另一項費用上漲！削減繁瑣手續後，開發費用大幅上漲 42%。多倫多一居室公寓的開發費用上漲至 52,676 美元，兩居室公寓的開發費用上漲至 80,690 美元。（下圖）
還有更多例子。本拿比市最近獲批 4300 萬元“住房加速器”資金，也采取了類似的誘餌和轉換策略。一旦獲得批准，他們將高密度開發費用提高近 5 萬元/套。
就像我們所說的那樣，一個原本出於良好意圖的計劃最終被證明只不過是掠奪稅收而已。
所以現在我們從頂部開始削減。首先免除 5% 的GST（商品及服務稅）。
確實，削減商品及服務稅並不能解決住房問題，沒有靈丹妙藥。但它將使新住房價格略有下降，同時使一些項目再次變得具有經濟可行性。當你意識到三級政府對住房的依賴程度，以及住房開工和隨之而來的收入正在急劇下降時，這是一個重要的壯舉。
本文由Steve Saretsky提供
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