麻辣点评：政府主导房市就是养猪
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我们一直尽力避免涉及政治，然而，住房是政治问题。住房受到各级政府的影响，从最高的联邦政府，到中间的省级政府，一直到市议会议员。
我们的住房危机很大程度上是自找的，三级政府都互相指责。你可以争论哪一级政府的责任更大，但我们都同意的是，住房一直是税收的摇钱树。这是一个长达数十年的房地产牛市，所以我们都像食槽里的猪一样从中发了大财。房价上涨、税收增加、费用增加，所有这些都是为了养活这台机器。它已经到了整个系统崩溃的地步。
在温哥华和多伦多等地，政府费用和税费目前占新房成本的 30%。（下图）
来源：Paul Sullivan
可怕的是，这项分析来自 2023 年，自那以后费用还在一直在增加。
在多伦多，独立式住宅的开发费用从 2010 年的 12,910 元上涨至 2024 年的 141,139 元，涨幅高达 993%。
一居室公寓的开发费用已从 2010 年的 3940 元上涨至 2024 年的 52,676 元，这到底发生了什么？政府将税收负担从现房业主身上转移出去（例如房产税），并将其隐藏在普通选民不会注意到的地方（例如开发费用）。
资料来源：Mike Moffatt
难怪新房成本已经膨胀到如此令人难以置信的高度，与二手房市场相比，新房价格既不经济，又缺乏竞争力。这是过去一年楼花销量大幅下降的一个重要原因。很简单，现在的新房价格毫无意义。市场对支付比二手房高出 10-20% 的溢价不感兴趣，因此没有多少利润可削减的开发商只能关门大吉。
你需要让新房更具竞争力，因此联邦政府最近宣布取消所有低于 100 万元的新房的GST（商品及服务税），这立即将新房成本降低了 5%。这太直接了，甚至自由党住房专家也加入了进来。
为了抵消取消商品及服务税的费用，保守党表示他们将取消最近设立的住房加速基金。我们在 6 月份警告过这个“住房加速基金”计划：初衷是好的，但事实证明它只不过是抢劫纳税人的钱。
以下是 40 亿元住房加速器秘密基金的简要回顾：
各市政府申请 40 亿元联邦基金的资助，作为交换，他们需要采取措施，以比历史平均水平更快的速度增加住房供应。
符合条件的举措包括增加密度、加快审批时间、解决邻避主义、建立包容性分区、鼓励以交通为导向的发展以及投资电子许可系统。
资金灵活，可以支持产能增加、土地购买、基础设施升级、包容性分区等政策变化等。
城市在签署协议时将预先获得 25% 的资金，剩余 75% 将以分期付款的方式支付，与 2026-27 年 4 年内实现的里程碑目标挂钩。
从理论上讲，这一切都是有道理的，但在现实世界中，政治却占据了主导地位。
2023 年 12 月，多伦多市宣布将从该计划获得 4.71 亿元的资金。5月1日，多伦多公寓的开发费用上涨了20.7%，导致新开发项目的成本增加了数百万美元。
仅一个月后，6 月 6 日，多伦多市宣布了第 185 号法案，即“减少繁文缛节以建造更多房屋法案”（下图）。
这项减少繁文缛节的法案带来了另一项费用上涨！削减繁琐手续后，开发费用大幅上涨 42%。多伦多一居室公寓的开发费用上涨至 52,676 美元，两居室公寓的开发费用上涨至 80,690 美元。（下图）
还有更多例子。本拿比市最近获批 4300 万元“住房加速器”资金，也采取了类似的诱饵和转换策略。一旦获得批准，他们将高密度开发费用提高近 5 万元/套。
就像我们所说的那样，一个原本出于良好意图的计划最终被证明只不过是掠夺税收而已。
所以现在我们从顶部开始削减。首先免除 5% 的GST（商品及服务税）。
确实，削减商品及服务税并不能解决住房问题，没有灵丹妙药。但它将使新住房价格略有下降，同时使一些项目再次变得具有经济可行性。当你意识到三级政府对住房的依赖程度，以及住房开工和随之而来的收入正在急剧下降时，这是一个重要的壮举。
本文由Steve Saretsky提供
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