地產投資不懂稅只能被罰款交學費

日期: 2024-10-24 | 來源: 加西網 | 專欄: 地產投資 | 字體: 小中大
投資房地產不懂稅,只能被CRA罰款交學費!房子出租收現金不報稅,稅局能查到嗎?地產投資核心是:資金來源和地產買賣增值經得起查稅嗎
2024年賣了自住房或者今年准備賣自住房的家庭請注意:房地產買賣稅務局會從哪三個方面查稅? 查稅為什麼最怕拔出蘿卜帶出泥?引發稅務局對其他方面的稅務審計導致更大的麻煩?

1.自住房賣掉,第二年報稅需要申報T2091稅表，詳細填寫買賣成交價格-購買時間等資料,稅務局真正的目的是什麼？發現了哪些漏洞？

2.自住房出租了全部或者一部分，還能不能算自住房出售時完全免稅？如果你出租收了現金沒有申報收入,稅務局在你賣房時會不會查到？

3.如果自住房售出價位較高,稅務局會讓你提供:加拿大銀行過去6年的銀行月結單,需要你解釋買房資金的來源,是否申報了海外資產？

4.利用子女名義頻繁買賣自住房來逃稅，加拿大稅務局如何界定自住房？如何證明房子是子女自住？住幾年才符合自住房免稅？

5.如果自住房價位高貸款多，稅務局需要你提供當年你買房提供給銀行的貸款的收入資產證明?並與你家庭每年報稅收入核對,有何隱患？

6.在溫哥華,華人買地自己建新房子作為自住，幾年後再賣掉不交稅，稅務局為什麼會盯上你查稅？查5% GST的稅？有何風險？

最新:加拿大資本增值納稅率暴漲到67%,有3種人最虧:持有幾套房子的家庭,有大額財產(股票理財股權等)給子女繼承的家庭,房地產投資公司-房地產開發公司,如何合法應對?

1.CRA新規:2024年6月後,賣房子賣股票產生Capital gain低於25萬的部分征稅比例還是50%，高於25萬的征稅比例變為66.7%,如何應對？

2.加拿大稅法規定:每個人在去世時的所有資產會視同出售(Deemed Disposition ),這是什麼意思?下一代繼承父母親的資產要交哪些稅？

3.父母親在世時房子一套一套賣，增值可以多用幾年的$25萬。但一旦過世就不允許了,名下所有房產股票股權，全部視同市場價賣掉！如何策劃？

4.溫哥華的太空人家庭通常自住房都是放在太太一個人名下,一旦太太去世,如果沒有立遺囑，自住房子女如何繼承？會有哪些稅和費用？

5.父母親持有幾套投資房,免費贈送給孩子需要交稅嗎？房地產傳承最重要:不欠稅-不欠債-不欠費？孩子繼承時沒有足夠的錢先交稅,怎麼辦？

6.加拿大買賣房地產為什麼沒有陰陽合同？加拿大稅務局的FMV公平市場價格，是如何計算的？由誰來評估所有資產的公平市場價？

7.CRA新規:2024年6月後,房地產公司產生的Capital Gain全部按照66.7%的比例征稅,乘以公司被動收入稅率50%，所以公司當年$100萬增值需要納稅33.4萬！如何應對？

如果你是衛星家庭,高資產但是報稅低收入請注意:如何避免BC省的投機稅和溫哥華空屋稅? 最近五年登陸的新移民和太空人家庭如何專業策劃每年報稅？

1.BC省投機稅目的是什麼？太太和孩子自己住的房子需要交投機稅嗎？太太有楓葉卡，每年在加拿大也報稅，為什麼還要交投機稅？

2.如果你在中國開公司賺大錢，卻不向加拿大如實申報,一旦查稅要提供中國公司銀行賬戶六年流水，以及公司財務報表，有何風險?

3.空中飛人濫用“非稅務居民”，在中國有收入有公司但不想申報，夫妻一方報稅，另一方不報稅，查稅有什麼潛在的稅務風險？

4.溫哥華太空人家庭，資產放在中國的先生名下，先生是非稅務居民，太太在加拿大沒收入-中國沒資產，這樣簡單報稅，有何風險？

5.有人說:我的楓葉卡已經過期,來不了加拿大,就是名正言順的非稅務居民,就不需要報稅了,就可以隨便匯錢來加拿大,這樣對嗎？

在溫哥華持有幾套房子的家庭請注意:是否成立公司投資房地產節稅？你是否如實申報了租金收入和買賣資本增值？投資房地產如何避免被查稅？資金來源是否申報了海外資產？

1:加拿大稅務局查稅為何針對房地產？房地產利潤高,買房說明有錢具有被查稅潛力！如果欠稅房子是扣押最好擔保,如何策劃稅務？

2:在加拿大投資房地產是否需要成立公司？如何策劃房地產出租產生的被動收入50%的稅率？如何變被動收入為主動收入低稅率11%？

3:溫哥華的太空人家庭通常自住房都是放在太太一個人名下,一旦太太去世,如果沒有立遺囑，自住房子女如何繼承？會有哪些稅和費用？

4:跟朋友合伙投資房地產-蓋新房子買賣或者幫別人代持溫哥華房產，在稅務上有什麼風險？資金來源如何解釋？查稅時會不會被牽連？

5:父母親有幾套投資房,免費贈送給孩子需要交稅嗎？房地產傳承稅務:什麼是視同出售? 不欠稅-不欠債-不欠費？如何合法避稅？

6:在加拿大父母親去世後,留給孩子的投資性房地產，應該由誰來交增值稅？如何計算? 孩子繼承時沒有足夠的錢先交稅,怎麼辦？

2024年和2023年登陸的新移民:如何策劃明年第一次申報個人全球收入和第一次申報海外資產？如何合法少交稅？海外資產不報-少報-多報-亂報的風險？

1.在2024年-2023年登陸的新移民，在加拿大住了多少天，是否買房，是否申請醫療保險，是不是稅務居民？是否需要報稅?

2.加拿大必須申報：全球收入（加拿大境內和境外）,申報所有來源的收入,比如中國工資利息租金股票等,如何專業策劃稅務?

3.有人說:在加拿大每個家庭都可以申請兒童牛奶金,福利不要白不要,但是這個福利跟家庭報稅收入有關系,亂申請有什麼風險？

4.有人說：海外資產都報成個人債權（即借款）最簡單？或者海外資產都是父母親贈送的, 稅務局CRA會隨便相信你嗎?

5.有人說:我在加拿大沒有工作，中國工作也辭了-中國公司也關了沒有生意了,當然就沒有收入了,這樣報稅低收入對嗎？

6.新移民在中國有公司有企業,為什麼需要向加拿大申報？如何申報T1134表？公司會不會在加拿大納稅？申報後有什麼利弊？

高利率高通脹高稅收下,家庭資產如何組合:做到100%保本-同時每年有分紅-合法少交稅不交稅?投資房地產有哪四大合法避稅策略?房產增值後如何再融資-最大化合法抵稅?

1.加拿大是萬稅之國:一筆錢要交三次稅！首先收入交稅高達53%,其次稅後錢投資收益交稅高達53%,最後投資增值稅33.4%!如何合法避稅？

2.為什麼自住房要少貸款,而投資房必須多貸款,將貸款利息最大化抵扣租金收入?如何長期持有房地產延稅,將現在納稅變成將來納稅？

3.個人和公司房地產投資，如何利用杠杆效應？良好的債務可以放大投資-提高回報-資產倍增，同時最大化利用貸款利息抵稅？

4.持有多套房產者,如何再次用銀行的錢為自己賺錢同時合法不交稅?如何一筆錢用兩次，產生免稅退休金和資產免稅傳承？

5.加拿大自住房出售完全免稅，但是其他的投資：比如銀行理財，房地產，商業地產，股票股份等等，都要交資本增值稅，如何避稅？

6.加拿大常見投資方式:房地產-炒樓花-銀行定存-基金股票理財等等，各有哪些風險和稅務？如何資產組合穩健理財-合法避稅？

在溫哥華刷中國的信用卡,從國內還款:加拿大稅務局能查到嗎?如何解釋資金來源?查稅時要提供中國所有銀行6年的流水,有何風險?如何策劃合法避稅?

1.如果您住在大溫四個核心城市:西溫-溫哥華西區-烈志文-白石,過去6年你的家庭報稅報多少收入?能夠支撐貸款-地稅等支出嗎？

2.太空人家庭住百萬豪宅開名車，孩子上私立學校，卻只申報12萬人民幣收入，查稅時每年高消費無法解釋被罰補稅，如何引以為鑒？

3.加拿大稅務局采用:生活方式查稅方法?按郵政編碼查稅?與鄰居收入對比查稅？按房地產Top Residential金額查稅?如何避免上黑名單？

4.中國網站企查查:只要輸入你中文姓名所在城市,可以查到你在中國幾家公司注冊資金多少股份多少？加拿大申報海外企業有何風險？

5.中國公司的財務是:內外兩本賬-公司的資金體外循環,公司賬戶的錢往個人賬戶裡轉,匯入加拿大，查稅有什麼風險？

6.有人說:我住豪宅開寶馬路虎是吃老本-花中國的錢,沒有收入！一旦查稅,加拿大稅局如何界定:你的匯款是老本還是收入？是否交稅？

如果你要匯款到加拿大請注意:2015年開始境外匯款超過1萬加幣,銀行必須向稅務局登記!離岸公司匯款是否交稅?非稅務居民給太太匯款是否交稅?如何舉證？

1.在中國做對外貿易的公司，經常截留公司的利潤在海外或利潤留在離岸公司，這些錢匯入加拿大個人賬戶，要不要交稅?

2.從中國的銀行匯款來加拿大,六年內被查稅時,稅務局要你提供中國各大銀行六年流水賬以及中國信用卡消費記錄，有何稅務風險？

3.中國實施外匯管制,如果通過螞蟻搬家-離岸公司-換匯公司等其他渠道匯款，加拿大稅務局是否認可？一旦查稅有何風險？

4.有人建議:把中國的公司虛假轉讓,匯錢都說是債權還款，中加有稅務協定，查稅發現你還是中國公司的實際控制人,有什麼風險？

5.如果你已經申報海外資產,是不是從中國匯錢想怎麼匯就怎麼匯？想匯多少匯多少？一旦查稅，匯款金額與申報資產不一致怎麼辦？

6.有人說:如果中國有些資產不打算轉入加拿大,就不用申報這部分資產？中國加拿大CRS交換銀行資產信息,無法隱瞞有何風險？

稅務顧問

特許專業會計師

Chartered Professional Accountant,

Mr.J.Wong, CPA/CA

具備加拿大稅務審計的資格，20年加-中-港稅務經驗

擅長:高資產家庭海外資產申報,房地產投資合法避稅

精通加拿大稅法的規定,擅長與稅務局溝通,經驗豐富

講座時間

2024年10月27號星期天

上午10-12點

線下講座

VIP小班講座只限16人

必須預約不約恕不接待

講座地址

（溫哥華西區-免費停車）

1200 West 73rd Ave,

Vancouver

電話或短信報名

778-939-9888

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