BC省人口老龄化加剧 老年住房短缺
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（加西网综合）老年人是BC省日益增长的人口群体，尽管他们有独特的需求，需要公共、私人和非营利住房和护理提供者进行更多投资，但他们在未来几年可能面临日益紧张的住房环境。
根据BC省统计局的数据，截至 2020 年，BC省 19% 的居民年龄在 65 岁或以上，总人数接近 986,000 人。到 2041 年，预计BC省居民中将有近 25% 是老年人，总人数超过 160 万人。
许多老年居民需要家务、洗衣、进餐、行动、卫生或日常生活活动方面的帮助，但专家预计将会出现支持老年人特殊挑战的住房短缺的情况。
BC省老年人权益倡导者莱维特 Dan Levitt 表示：“当婴儿潮一代开始寻找老年公寓时，市场和人们的期望将发生巨大变化，从长期护理到临终关怀，我们将面临一场变革。”
老年住房是一个连续体系
莱维特表示，老年住房最好被视为一个连续体系，他的职位由省立法确立，并每年向BC省卫生部长报告。
首先是住在标准住宅的老年人。根据老年人权益保护办公室 (OSA) 的数据，其中 80% 拥有自己的房屋，20% 是租房者。有时公寓楼会演变成“自然形成的退休社区”，大多数居民年龄在 65 岁或以上。随着年龄的增长，这些老年人可以享受家庭支持访问，使用费根据每天需要的小时数计算。
另一个选择是私人养老院或“独立生活”设施，那里有洗衣、家政和餐饮方面的帮助。据 OSA 称，大约有 30,000 名老年人住在养老院，其中一些养老院面向高净值退休人士，而且费用可能非常昂贵。
对于收入较低的老年人（OSA 表示，四分之一的老年人年收入为 23,000 元，低于最低工资标准），可以考虑由非营利组织运营、省政府资助的补贴住房。这些住房的租金通常低于每月 1,000 元，居民往往患有慢性病、轻度认知障碍或需要社会援助。
接下来是辅助生活设施。根据 OSA 的数据，在 BC 省，每年约有 5,000 名老年人住在公共补贴的辅助生活设施中。这些设施是为那些需要帮助进行日常生活、如厕、服药或洗澡的人准备的。通常有护士在场，居民支付的租金相当于其税后收入的 70%。
在这一连续体系的末端，是被称为长期护理院、住宅护理院或养老院的设施。截至 2023 年，BC省共有 297 家长期护理机构，拥有 28,064 张公共补贴床位。据 OSA 称，其中 113 家机构（9,032 张床位）由卫生当局直接运营，184 家机构（18,762 张床位）由营利性或非营利性承包商运营，资金来自卫生当局。
对于补贴床位，费用高达税后收入的 80%。长期护理机构的居民通常无法自行走动或坐在轮椅上。他们需要帮助才能转移到浴室或卧室，或者可能有认知障碍、失禁或合并症。通常有医生制定的护理计划，机构也可能提供临终关怀、痴呆症护理或记忆护理计划。
老年住房需要大量投资
莱维特表示，补贴住房需要大量投资，尤其是长期护理。他听说有些老年人每月要为私人长期护理支付超过 2 万元。据 OSA 称，超过 5,000 名老年人正在等待公费床位。有些人已经等了 200 多天，或者不得不搬到另一个城镇。
他说，获得长期护理的最快途径是通过医院。“这就是为什么我们看到私人付费长期护理场所的普及。其中一些机构制定了相当激进的建设计划或扩建计划，以填补由于政府投资不足而产生的空白。”
提供私人选择的公司之一是 Optima Living，该公司在加拿大西部拥有 39 处资产，共有 4,500 张床位。其中约一半床位位于BC省。
Optima 联合创始人兼负责人卡萨姆 Karim Kassam 表示，老年人特别容易受到 BC 省住房危机的影响。
“考虑到我们在加拿大的居住情况，住房危机对老年人的影响同样很大，甚至更严重，因为他们的收入面临挑战，”他说。“我们这个行业还存在其他问题，比如我们必须遵守的监管环境。对我们来说，这才是真正影响我们加快和扩大扩张能力的因素。我们想做更多，但我们需要政府的支持来帮助我们实现目标。”
卡萨姆表示，这是一个由营利性和非营利性运营商占据的竞争性市场，但进入门槛很高。
“这是为了确保你为社区居民提供高质量的护理系统，”他说。“一旦[政府]接受了你，你就要经过年度资格审查，并且必须通过审计和执照检查。”
他说，各个行业都迫切需要价格低廉、质量上乘的劳动力，而联邦政府最近对临时外国工人计划的修改是一个挫折。
卡萨姆称，库存情况比美国更为严峻。
“我们的住房将全部入住，”他说。“需求如此之高，将给住房系统、医疗保健系统和急症系统带来巨大压力。如果我们现在不解决住房紧缩问题，我们将面临非常困难的时期。”
政府需要采取行动缩小差距
专家表示，一些举措已经朝着正确的方向迈进。2018 年，BC省政府设立了 33 亿加元的社区住房基金，用于建造更多与收入挂钩的补贴租金住房，而卑诗省 5 亿加元的租金保护基金允许非营利组织购买和保留旧的出租建筑，否则这些建筑将面临所谓的拆迁。
今年春季，BC住房厅扩大了老年租房者住房援助 (SAFER) 计划的福利。联合之路 BC 的研究专家 Laura Kadowaki 表示，该计划为租住公寓或地下室套房的老年人提供了适度的补贴，但并没有跟上租房市场的实际成本。她还指出，老年保障 (OAS)、收入保障补贴 (GIS) 和加拿大退休金计划 (CPP) 等政府收入福利也没有跟上住房通胀的步伐。
“这需要全员参与，”Kadowaki 表示，她呼吁为老年人和其他低收入人群提供更多按收入租金补贴的住房。她还希望省政府与补贴住房供应商之间的运营协议能够延长至 2033 年以后，否则到那时，该计划下的近 30,000 套住房将到期。
当被问及该省帮助老年人的行动时，BC省住房厅长拉维卡隆 (Ravi Kahlon) 表示，该省正在进行重要投资。
“在我所在的三角洲社区，我们目前有一个项目，在数十年没有投资之后，该项目将提供 200 张长期护理床位，”他说。他还指出，Sunrise Village、North Arm Housing Co-operative 和 Harmony Apartments 等项目获得了资金，这些项目在温哥华和素里提供负担得起的老年住房。
“让老年人有机会在自己喜欢的社区安享晚年或找到负担得起的住房至关重要，”卡隆说。“我们已经投入大量资金为老年人提供更多负担得起的住房，但总有机会做得更多。”
老年人无家可归率高得令人无法接受
与此同时，老年人无家可归问题仍让专家们忧心忡忡。根据BC省无家可归者服务协会 2023 年的统计，全省无家可归者人数为 11,352 人，这一数字可能被低估了。其中 21% 为 55 岁以上的人群。
“大约有 42% 的无家可归老人是首次经历无家可归，”Kadowaki 说道。“这不是过去的延续，而是 65 岁或 75 岁时首次发现自己无家可归并流落街头。这绝对非常令人担忧。”
兰利老年资源协会社区服务经理温迪·拉赫瓦尔斯基 (Wendy Rachwalski) 表示，该组织看到的无家可归的老年人比以往任何时候都多。
“两年前我刚开始在这里工作时，有人告诉我们，‘我们真的没见过无家可归的老人。’现在情况已经发生了巨大变化，”她说。“房租上涨的人入不敷出。要么是他们的房子被拆毁，要么是房东因为要卖房子或其他原因把他们赶出去。”
（卡隆说，禁止在拥有五个或五个以上单元的专用出租建筑内驱逐个人用途住户的新规定主要是为了保护老年人。）
为了负担更高的住房费用，越来越多的老年人选择工作而不是退休。但“没有人愿意雇佣一名 74 岁男子，因为他们更愿意雇佣一名 50 岁、身体健康、能做同样事情的人，”拉赫瓦尔斯基说。
老年人权益倡导者莱维特表示，年龄歧视很常见，我们应该首先审视自己，看看我们如何看待我们生活中的老年人，从而对抗年龄歧视。
“首先我们要正视自己对变老的恐惧，以及对老年人的恐惧，”他说。“我们应该接受老龄化，以及越来越多的BC省民将超过 65 岁的事实。我们需要把他们的需求放在首位。”
REF: https://www.biv.com/news/real-estate/senior-housing-short...- 地产及投资版面的文章仅供参考，不作为投资建议。投资有风险，入市请谨慎！
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