麻辣点评：房贷还会进一步下降吗？

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我刚从多伦多Veritas 房地产年度会议上发言回来。这次会议面向投资专业人士和金融机构，就房地产市场的发展方向进行了一场有益的辩论。会议对利率进行了长时间的讨论，利率无疑是影响房价的因素之一，甚至是最大的因素。

是的，利率正在下降，这一点我们都知道。加拿大央行将继续降低利率，因为经济疲软、失业率上升，通货膨胀已成过去，至少目前如此。但这在短期内真的会利好房地产吗？

到目前为止，我们看到的一切都表明，较低的利率实际上刺激了更多的卖家而不是买家！当利率上升时，卖家认为这不是上市的好时机，实际上将库存从市场上撤下。去年，新上市房屋数量一度跌至 20 年来的最低点。现在利率正在下降，现在是出售的时候了，毕竟，较低的利率当然是利好！

大温地区 9 月份新房源数量创历史第二高，仅次于 2020 年 9 月，当时有18% 的抵押贷款被延期，我们现在有 8 个月的待售库存。

来源：Steve Saretsky

今天和 2020 年 9 月唯一的区别是，这次的房屋销售额下降了 50%！

换句话说，上市数量增加，但需求却没有变化。加拿大央行赶紧的，我们需要进一步降息！

市场预计加拿大央行将在明年晚些时候将隔夜利率再下调 200 个基点。降低所有人的抵押贷款利率！别这么急。

加拿大央行仅控制浮动利率抵押贷款。如果他们按预期降息 200 个基点，大多数浮动利率抵押贷款将进入 3区间的中高水平，仅略低于目前的固定利率。换句话说，固定利率已基本反映出加拿大央行的激进降息周期。

正如Desjardins最近的一份研究报告所指出的那样，

任何希望零售利率大幅下降的人可能会感到失望。根据我们的观察，5 年期固定抵押贷款利率与近期高点相比已经下降了 170 多个基点。事实上，随着加拿大经济前景的改善，它们甚至可能在 2025 年开始回升。浮动利率将随着政策利率的下调而下降。但考虑到浮动利率的起点明显较高，即使政策利率达到预期的 2.25% 低点（图 3），浮动利率也可能不会比目前的 5 年期固定利率低 50 多个基点。原因很简单：由于人们普遍预期加拿大央行将下调政策利率，因此这些降息已经反映在固定抵押贷款利率中。

来源：Desjardins

这很重要，因为今天我们交谈过的每一位买家和卖家都在谈论降低利率，好像所有浮动利率和固定利率产品的利率都会降低。但有多少人关注收益率曲线？我可以向你保证，普通的购房者和卖家不知道收益率曲线是什么，也不关心，但他们应该关心这个曲线。

如果以历史为鉴，假设加拿大央行确实将基准利率下调至 2.25%，那么 5 年期债券收益率应该会高出约 50-75 个基点，换句话说，就在 3% 左右，这正是我们今天的水平。

来源：Ice Cap Asset Management
5 年期债券收益率目前稳定在 3%。同样，较低的利率似乎主要反映在固定利率中。这引出了一个问题，也许，只是也许，目前的 5 年期固定利率抵押贷款已经是最好的了。低 4%。

是的，假设全球经济陷入困境并陷入衰退，利率可能会走低，但你也可以提出更高的收益率。毕竟，美国的经济数据并没有那么糟糕，中东的地缘政治紧张局势正在加剧，推高了能源价格。就在上周，美国非农就业人数超过预期，油价上涨近 10%。此后收益率不断走高，加拿大 5 年期债券收益率在过去一周上涨了 30 个基点。

来源：CNBC
我不是债券交易员，当然也没有资格做出经济预测。我的意思是，太多加拿大人认为较低的抵押贷款利率是必然的，因为加拿大央行预计将继续降息。

如果我们希望看到固定利率抵押贷款降低，历史表明加拿大央行将需要比预期进一步降息。

值得一问的是，如果加拿大央行需要从现在起将利率降低 200 个基点以上，我们将处于什么样的经济环境中？

也许我们应该接受 4 是新的 2。4% 的抵押贷款利率真的那么糟糕吗？这仍然是历史上最便宜的钱。

本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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