麻辣点评：清空库存大战即将来临

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不利的市场环境中总有一些好消息，上周，我们终于从渥太华得到了一些好政策：银行监管机构 OSFI 宣布，它将最终取消在抵押贷款续期时更换贷款机构的房主的压力测试。

根据之前的规定，当抵押贷款期限结束，借款人需要续贷时，如果借款人想转换贷款机构，就必须通过抵押贷款压力测试。

借款人在现有贷款机构续借抵押贷款时再次接受压力测试毫无意义，但是，如果借款人想将业务转移到其他贷款机构以获得更具竞争力的利率，即使是“直接转换”，即借款人保持相同的摊销还款计划，不会延长他们偿还抵押贷款的时间，也不会增加贷款金额，也被认为是不合适的。

换句话说，一旦利率飙升，许多现有借款人就无法通过更高的压力测试，实际上被困在现有贷款机构中。正如Rob Mclister 指出的那样，如今，如果你想更换贷款机构以获得平均 30 万元抵押贷款的更优惠条件，你需要证明自己有 81,300 元的收入。一旦这项新政策生效，收入要求就会下降到 71,000 元，即减少 12.7%。

业内人士估计，OSFI 的政策阻止了至少 5% 至 10% 更换贷款机构，但随着上一轮加息周期利率飙升，这一数字还在增长。当然，如果你是银行，而且你知道借款人不能离开，那么你很可能不会愿意提供非常有竞争力的抵押贷款利率。

因此，经过多年的游说，抵押贷款界终于如愿以偿。压力测试已不复存在，直接续期已成定局。这对抵押贷款经纪人来说意味着更多的业务，对借款人来说意味着更具竞争力的利率。有些人可能会称之为双赢。

目前这对房地产市场的活动或价格没有任何影响，但它应该能让消费者在下次续约时节省 10-30 个基点。这让大银行很懊恼。

可以说，对于抵押贷款行业来说，这几个月是令人兴奋的。加拿大银行正在大幅削减利率，债券收益率正在下降，CMHC 担保抵押贷款限额已增至 150 万元，现在续约压力测试已经取消。

您可能会认为这是值得庆祝的事情，但现实是整个 9 月份的房地产活动仍然低迷。虽然每个卖家和房地产专业人士都认为较低的利率将转化为更强劲的房地产市场，但我们警告说，乐观情绪可能会带来失望。我们担心较低的利率实际上可能会带来新房源的增加，而销售量却没有实质性增加，而这正是我们所看到的。

9 月份的销售旺季已经结束，大温哥华地区的房屋销量略低于 1850 套。这比去年 9 月份的 1900 套销量要少，比该月十年平均水平低约 28%。本月新房源数量将创下历史新高，我们追踪到的新房源数量超过 6500 套，这将是自 1998 年以来的最高纪录。

换句话说，销量基本保持不变，但库存继续增加。竞争加剧意味着价格折扣将继续。请记住，我们上面强调的所有数字都只是 MLS 上记录的数字。场外开发商还拥有近 10,000 套未售出的楼花库存。（下图）

最终这一切都会售出，但可能不会在今年。在那之前，这将是一场试图清空库存的大战。对于买家来说，价格下降，抵押贷款利率下降。这是提高住房负担能力的秘诀。自由市场将发挥作用。

本文由Steve Saretsky 提供
加西网地产中心编译报道
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