地產點評：如擁擠的劇院大呼失火
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上周我寫了一篇題為“連點游戲”的文章，其中我們強調了新房市場即將出現的危機。大多倫多地區的新房銷售量處於 20 年來的新低，大溫哥華地區有近 10,000 套未售出的單位。在高峰期附近購買樓花的投資者支付的價格過高，許多單位在完工時將面臨貸款估值挑戰。
總結一下，上周我們得出的結論是，二手房市場疲軟，這影響到了樓花市場。庫存在增加，價格在下降，租金面臨下行壓力，鑒於勞動力市場疲軟，這種壓力似乎還會持續下去。如果這種情況持續下去，將加劇竣工後估值的問題。
但情況並非全是悲觀的。現實情況是，價格下降和利率下降將在短期內改善住房負擔能力。附帶損害的是最終由未來住房供應提供資金的投資者、開發商和貸款人買單。換句話說，今天標志著未來住房危機的開始。
就在我們發表上述聲明的幾個小時後，聯邦政府宣布將 CMHC 擔保抵押貸款上限從 100 萬元提高到 150 萬元。財政部長弗裡蘭稱這是“幾十年來最重要的抵押貸款改革”。
那麼，為什麼是現在發布新政呢？你所要做的就是把上面的點連接起來。
多年來，聯邦政府一直抵制抵押貸款和房地產業的游說活動，後者一直在懇求聯邦政府將限額從 100 萬元提高到 125 萬元無果。現在，他們突然宣布將其提高到 150 萬元，並將 30 年的攤銷期延長至首次購房者和任何新房的買家。天降餡餅一般，祝您胃口好！
雖然大部分媒體都關注這會如何立即影響買家和房價，但他們完全忽略了大局。這一政策變化的時機表明他們對樓花市場有多麼擔憂。這是聯邦政府該擔心的時刻。
當然，他們才不會在擁擠的劇院裡大喊失火呢，所以他們將此新政作為幫助年輕購房者進入住房市場的舉措（下圖）。
這聽起來比“房價下跌不利於我們的連任，所以我們允許你以 98% 的 LTV（包括保險費）借入 150 萬元的房子以保持泡沫繼續存在”要好得多。順便說一句，開發商和銀行已經陷入了困境，所以我們還順便將把這個風險轉嫁給納稅人。
想象一下，全國有創紀錄的 16 萬套公寓在建。其中很大一部分已經風險很大，評估風險越來越令人擔憂。弗裡蘭也將這一變化稱為“供應側措施”，這是有原因的。請見下圖
資料來源：本·拉比杜
讓我們來演繹一下。一位買家購買了一套價值 150 萬元的公寓，計劃明年完工。根據舊規定，他們必須支付 20% 的首付，即 30 萬元。銀行提供剩余的 120 萬元貸款。
公寓市場已經下跌，因此銀行對該公寓的估價僅為 140 萬元。按 80% 的貸款價值比計算，這意味著銀行只能貸款 112萬元。買家現在必須拿出 38萬元。
將此數字乘以數十萬個單位，您就會看到問題的嚴重性。新政則將發生變化。假設買家符合條件，他們只需承擔更多杠杆並通過 CMHC 獲得抵押貸款即可。
對於價值 150 萬元的購買，買家只需支付 12.5 萬元。因此，即使評估差額為 140 萬元，買家也只需支付 21.5 萬元即可成交。這比規則改變前少了 16.5 萬元！
危機避免了，我們拯救了買家、開發商和為開發商提供建設貸款的銀行。那有什麼大不了的？
批評者會認為買家仍然需要符合增加杠杆的條件，而且這只適用於自住住宅。但說實話，很多買家都有共同簽名人，抵押貸款欺詐行為經常被忽視。當你是一名樓花投資者，面臨因無法成交而失去六位數存款的風險時，你會竭盡全力避免這種情況，包括告訴你的貸款人打算將該房產作為主要住宅。
聯邦政府有時間改變 CMHC 保險限額，卻沒有足夠的時間將 CRA 與銀行聯系起來，以便核實收入，這難道不有趣嗎？畢竟，這並不是一個新概念。
在房價下跌之際，利用 CMHC（一家由納稅人資助的皇家公司）來刺激住房需求，這充滿了道德風險。每當住房市場開始動蕩時，聯邦政府就會出手挽救局面。我們在 2008/09 年的IMPP 計劃中看到了這一點，該計劃秘密為銀行提供了 690 億元的救助。我們在疫情期間再次看到了這種情況，加拿大人被告知他們可以停止支付抵押貸款六個月，更不用說過去十年災難性的零利率政策了。每當住房市場開始動蕩時，政策制定者就會匆忙出手挽救局面。
自由市場怎麼了？住房已成為單邊交易！難怪加拿大人熱衷於投機炒高房價。
如果想讓房價變得更便宜，房價就必須下降，但這不會讓任何人連任。幾個月前，總理小特魯多在接受《環球郵報》的播客時大聲說出了悄悄話：“住房需要保值，這是人們退休和未來儲蓄潛力的重要組成部分。”
每個人都希望住房價格合理，但沒有人希望自己的房子變得更便宜。因此，我們得到了 CMHC 納稅人資助的巨額抵押貸款。有人向 Evan Siddall 問過什麼情況嗎？（加西網地產中心注：Evan Siddall是加拿大CMHC的首席執行官）
本文由Steve Saretsky提供
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