一周地产点评：我们玩个连点游戏

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今天我们要玩一个连点游戏。众所周知，二手公寓市场疲软，尤其是在温哥华和多伦多。利率大幅上涨，基本上摧毁了投资者对这两个城市拥有租赁房产背后的计算公式。

公寓投资者突然面临抵押贷款支付额上涨的问题，而且由于BC省和安省政府的租赁法，他们无法将成本转嫁给租户，因此陷入困境，在许多情况下，他们每月都要大笔花钱。对于一些人来说，最简单的解决办法就是出售。不幸的是，对于卖家来说，供应现在超过了需求，导致库存增加。

我们目前在大温哥华地区有 6 个月的公寓库存待售（下图）。

这给价格带来了下行压力。这对买家有利，对卖家不利。然而，有趣的是，二手房市场的疲软正在渗透到新房市场。这是有道理的，毕竟，如果二手房价格下降，为什么要为楼花公寓支付溢价呢？

结果是大温哥华地区的新房销售量下滑。今年迄今为止，新房销售量刚刚超过 5,000 套，而黄金销售季节即将结束。在秋季销售季节结束之前，开发商还有八周的时间来销售产品，然后我们就会进入黑暗而安静的冬季。

请记住，政策制定者曾承诺到 2031 年将有 400 万套住房！然而，新房销售（建筑许可和新屋开工量的主要推动力）却表现疲软。大多伦多地区的情况只会更糟，因为该地区的新房销售量处于 20 年来的新低！

但现在我们先来看看温哥华。新房销售疲软。开发商正在与不断缩小的投资者群体和不断下跌的转售价格竞争。在利润被抹去之前，开发商只能降价这么多。

根据我通过 Altus Group 收集的数据，库存正在堆积。开发商拥有大量可用库存。这些库存主要不在市场上出售，也没有在 MLS 上列出。我们称之为影子库存。

因此，要么投资者需求需要迅速恢复，要么折扣将继续。目前，随着越来越多的开发商努力维持运营，这是一场消耗战。如下图，看官看到的报道仅是冰山的一角：

正如我们今年一次又一次指出的那样，无论加拿大央行如何降息，未来 24 个月新住宅开发都将陷入停滞。

失业率较低点上升了 1.8 个百分点，并有望在未来几个月继续上升。劳动力市场疲软也影响了租赁市场，租赁市场在一年前曾出现过高峰迹象，从大多数指标来看，租金现在正在全面下降。

来源：Rentals.ca
我认识的一些物业经理提供了与上述数据相符的轶事证据。没错，租金下降对租户有利，但对投资者或开发商来说绝对不利。

让我们把这些点联系起来成为一个完整画面：二手房市场疲软，并影响到预售市场。库存在增加，价格在下降，租金面临下行压力，鉴于劳动力市场疲软，这种压力似乎还会持续下去。如果这种情况持续下去，将加剧竣工后评估价值的问题。

但情况并非全是悲观的。现实情况是，价格下降和利率下降将在短期内改善住房负担能力。附带损害的是最终买单人为未来住房供应提供资金的投资者、开发商和贷款人。换句话说，今天标志着未来住房危机的开始。

本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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