点评:负现金流令楼花市场接近崩盘 [有70人参与评论]

点评:负现金流令楼花市场接近崩盘

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正如预期，加拿大央行上周再次下调利率 25 个基点。这是一场鸽派新闻发布会，央行行长蒂芙认为当前经济供应过剩。

加拿大央行表示，今年上半年经济增长可能回升至 1.5% 左右。然而，由于人口增长强劲，约为 3%，经济潜在产出的增长速度仍快于 GDP，这意味着过剩供应有所增加。家庭支出（包括消费和住房）一直疲软。劳动力市场出现疲软迹象。失业率已升至 6.4%，就业增长速度继续低于劳动力增长速度，求职者寻找工作的时间更长。

换句话说，新增人口数量超过了现有就业岗位数量，经济已经处于人均衰退阶段。本通讯的常客们已经意识到了这一点。

数据来源：加拿大银行

尽管如此，加拿大央行担心人口增长放缓的速度并没有像联邦政府承诺的那样快。

2024 年 3 月 21 日，联邦政府宣布计划减少非永久居民 (NPR) 的净流入，以在三年内将其在总人口中所占的比例从 6.2% 降至 5%。总体而言，这意味着 2025 年和 2026 年的年人口增长率将下降约 2 个百分点。4 月初，非永久居民占总人口的 6.8%——远高于 3 月宣布时的比例——预计这一比例在短期内将继续上升。这表明，计划中的减少非永久居民流入的政策需要更长的时间才能实现 5% 的目标。

数据来源：加拿大银行

这促使加拿大央行强调住房类通胀的上行风险。然而，正如我们上周强调的那样，我们认为这些风险是有误导的。

实时数据显示，大多数主要城市的房价和租金持平或下降。此外，由加拿大央行直接控制的抵押贷款利息成本也已达到峰值。我们曾经的住房类通胀是 40 年来最严重的一次！但那艘船已经起航，现在后遗症来了。

过度杠杆和投机被用来提高上行收益，现在却要为下行损失埋下了祸根。公寓楼花领域或许就是最好的例子，大约 70% 的公寓楼花都是投机性出售给投资者的。

加拿大帝国商业银行 (CIBC) 和 Urbanation 最近的一份报告指出，大多伦多地区（也被称为加拿大的楼花公寓之都）正在酝酿大麻烦。新公寓的销售量突然从历史最高点跌至近 30 年来的新低！

加息幅度一度达到 475 个基点，困扰 GTA 的投机热潮已经平息。诚然，由于移民数量创下纪录，租金大幅上涨，但抵押贷款利率、公寓管理费和房产税的飙升使大多数新建成的公寓成为财务黑洞。

在所有 2023 年完成公寓建设并在 MLS 上出租的投资者中，58% 的人承担了抵押贷款，并且现金流为负。

如果我们只关注杠杆投资者，我们会发现 2023 年 77% 的投资者现金流为负。2024 年上半年的结果显示情况仍在恶化，82% 的杠杆投资者处于现金流负状态。

CIBC 对数据的分析发现，2023 年完成新房交易的公寓投资者平均每月负现金流为 597 元，是 2022 年完成交易的投资者的负现金流（-223 元）的 2.5 倍以上，与 2020-2021 年正现金流的日子相去甚远。虽然去年新房公寓的租金上涨了 8%，达到创纪录的近 2,700 元的平均水平，但平均每月所有权成本上涨了 21%，达到每月近 3,250 元。

有多少投资者只是勉强维持，等待更好的出手时机？就目前情况来看，大多伦多地区的活跃公寓挂牌量创下了历史新高！

是的，GTA 是一个独特的世界，温哥华也存在类似的问题，只是规模小得多。

住房类通胀？我认为不是，央行行长糊涂了吧？！

本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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