地產點評:全民期盼降息和未來災難

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如果加拿大央行在 6 月 5 日宣布降息，現在他們已經得到了所需要的理由：4 月份 CPI 通脹率同比下降至 2.7%，低於 3 月份的 2.9%，連續第四個月低於加拿大央行 1% 至 3% 目標區間的上限，另外加拿大央行備受關注的 3 個月核心通脹率僅為 1.65%。

資料來源：RBC

市場目前預計加拿大央行下周降息的可能性約為 60%，並且預計到 7 月份將降息 25 個基點。

利率下調即將出台，這對 OSFI（加拿大金管局）局長Peter Routledge 來說無疑是個好消息。在其年度風險展望中，這家銀行監管機構將房地產抵押貸款和抵押貸款列為加拿大金融體系的最大風險。

當然，這些對於我們的普通讀者來說都不是新聞。不過，讓我們先聽聽 Routledge 先生怎麼說。

“我們預計，利率上升和市場波動將導致借貸成本持續上升，抵押貸款續期/再融資風險增加，消費支出和商業投資減少。”

“有跡象表明，更高的抵押貸款支付額占據了一些家庭收入的很大一部分，導致無法償還其他貸款和債務的借款人數量增加。”

OSFI 指出，截至 2024 年 2 月未償還的抵押貸款中有 76% 將在 2026 年底前續期。

請記住，大約 50% 的加拿大人每月還款額增加已經發生，許多人已經開始適應，盡管可能不太適應。我們已經看到 3 年期固定利率抵押貸款大幅增加，因為加拿大人尋求短期安全，同時也押注幾年後更優惠的利率。如果這個期盼沒有實現怎麼辦？

對於某些人來說，選擇就是出售。我們已經看到這種情況，尤其是在公寓市場。由於租賃法起草不當，投資者面臨抵押貸款利率飆升，卻無法將其轉嫁給租戶，正面臨突然出現的負現金流狀況，而隨著物業費、保險費和房產稅的上漲，這種狀況進一步加劇。

公寓市場的庫存正在增加，價格正在下降。某些城市的公寓市場突然變得無人問津。今天的市場狀況很像 2022 年夏天，當時加拿大央行在 7 月份的新聞發布會上將利率上調了 100 個基點，凍結了市場。即使降低價格，仍然不能保證一定會有人去接盤。

這不僅僅是溫哥華的現象，多倫多頂級房地產經紀人 Nasma Ali 也看到了同樣的情況：公寓必須地段優越、可立即入住且價格合理才能出售。如果您出售的是較舊的產品，沒有更新，或位置不太理想，那麼您很可能在市場上被冷落。（下圖）

現在，結合我剛才提供的所有信息，想象你是一名開發商，正考慮投入數億美元建造一座新的公寓大樓。

來源：Storeys

安大略省住宅建築委員會（RESCON）主席理查德·萊爾說：“每台起重機倒下，就不會有一台起重機上去。”人們希望，人們期待已久的利率下降能起到一點作用，哪怕只是一點點。但在目前的經濟形勢下，利率下降可能還不夠。“我們的問題遠比利率嚴重，”萊爾說。“負擔能力占總收入的 30%，而我們現在已經超過 60%，所以我們離目標還很遠。當人們開始尋找負擔能力的不同定義時，你就知道你有問題了。”

多倫多一家精品房地產咨詢公司 Bullpen Consulting 預測，2024 年將成為過去二十年來 GTA 新建公寓銷售量最低的一年。（上圖）

“預計此次衰退將比 2009 年和 2013 年持續更長時間。為了刺激投資者對樓花市場的興趣，多次降息和轉售價格持續上漲是必要的。”

正如您所看到的，人們對加拿大央行開始降息寄予厚望，而且希望迅速。盡管我經常被提醒，希望不是一種投資策略。

短期內公寓供應過剩，即使加拿大央行降息一兩次，這種情況似乎也不太可能改變。然而，從長期結構性角度來看，我們仍在自掘墳墓。

加拿大國民銀行本周發布的一份報告指出，加拿大的人口沖擊正在加劇。4 月份，適齡勞動人口（15 歲及以上）增加了 10 多萬，使 2024 年 4 個月後的總人口超過 41 萬，而當前正值住房開工量暴跌。

資料來源：國民銀行

這種情況絕對不能再持續下去了，我懷疑人口增長將成為下一個災難。

本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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