地產點評:降息或加元貶值失落十年
對於央行觀察人士和債務持有者來說，本周將是重要的一周。加拿大統計局今天（2024年5月21日）表示，加拿大 4 月份年通脹率CPI放緩至 2.7%，核心通脹指標也有所緩解，這增加了加拿大央行 6 月份開始降息的可能性。經濟增長放緩是由於食品、服務和耐用品價格增長放緩。汽油價格上漲緩和了經濟增長放緩，4 月份汽油價格上漲 6.1%，而 3 月份上漲 4.5%。不包括汽油，4 月份 CPI 上漲 2.5%。
據路透社報道，該結果符合分析師的預期。貨幣市場對 6 月份降息的預期從數據公布前的 39% 上升至約 50%。
這是一個擲硬幣的游戲，但無論怎樣，央行行長都會做出一個艱難的決定。
高杠杆家庭迫切需要降息，但我們南方的鄰國似乎越來越有可能不會很快采取降息行動。那麼加元會成為犧牲品嗎？今年兌美元匯率已下跌近3%。
凱投宏觀 (Capital Economics) 經濟學家奧利維亞·克羅斯 (Olivia Cross) 表示：“根據經驗，加元下跌 10% 將使核心商品價格上漲 2.5%。”他進一步指出，核心商品約占加拿大 CPI 籃子的 30%。
自2008-09年全球金融危機以來，利差一直保持在100個基點以內。道明證券高級宏觀策略師 Robert Both 指出，盡管如此，如果加拿大前景在 2024 年下半年惡化，這一水平可能不會成為具有約束力的限制。
資料來源：路透社
可以說，今天的消費物價指數 (CPI) 影響很大。與我們交談的許多賣家都屏住呼吸，推遲降價，希望今年夏天能夠降息並為房地產市場帶來新的樂觀情緒。畢竟，歷史上看加拿大的房地產市場低迷總是短暫的，對嗎？
正如我的朋友本·拉比杜克斯（Ben Rabidoux）指出的那樣(下圖），這已經是加拿大歷史性的房地產低迷。除非你住在卡爾加裡。
人的記憶總是短暫的。卡爾加裡的房地產價格十多年來一直沒有上漲。分享我一個有趣的故事，我在卡爾加裡購買的第一個投資房產是位於市中心的獨立屋。我在 2019 年以 42 萬美元的價格買下了它，這與前任主人 2007 年償還的價格相同。十二年的死錢啊！
你認為這不可能發生在溫哥華和多倫多嗎？ 20世紀90年代確實如此。這就是所謂的失去的十年。事實上，考慮到通貨膨脹因素，多倫多房地產價格在 1989 年達到頂峰後用了 22 年才真正恢復。
在溫哥華，一些細分市場已經經歷了自己版本的“失去的十年”：溫哥華西區的獨立屋在 2016 年達到頂峰，此後雖然一直在回溫，但最終沒有高於八年前的水平。同樣的故事也在市中心的公寓市場上演。它們在 2018 年達到頂峰，之後六年一直在橫盤調整。
看到市中心的優質房地產停滯不前相當有趣。與此同時，自 2016 年以來，遠郊區域如素裡、蘭裡和阿伯茨福的房屋價格卻上漲了一倍多，而且我聽說一旦央行開始降息，那裡的房價還會上漲。
如果以史為鑒的話，樹木不會長到天上，最終市場的其他部分也會屈服於重力。
郊區房屋在 2022 年達到頂峰，但尚未完全恢復。請記住，即使加拿大央行降息 100 個基點，典型的浮動利率抵押貸款也會降至 5 左右，這正是目前固定利率的水平。這足以避免多年的停滯嗎？
對於許多住房投機者來說，失去的十年將是毀滅性的，但另一方面，它會讓收入慢慢趕上，住房負擔能力逐漸提高。（下圖）
資料來源：國民銀行
如果您這樣來思考問題，失去的十年似乎並沒有那麼糟糕。
本文由Steve Saretsky提供
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