地产点评:降息或加元贬值失落十年
对于央行观察人士和债务持有者来说，本周将是重要的一周。加拿大统计局今天（2024年5月21日）表示，加拿大 4 月份年通胀率CPI放缓至 2.7%，核心通胀指标也有所缓解，这增加了加拿大央行 6 月份开始降息的可能性。经济增长放缓是由于食品、服务和耐用品价格增长放缓。汽油价格上涨缓和了经济增长放缓，4 月份汽油价格上涨 6.1%，而 3 月份上涨 4.5%。不包括汽油，4 月份 CPI 上涨 2.5%。
据路透社报道，该结果符合分析师的预期。货币市场对 6 月份降息的预期从数据公布前的 39% 上升至约 50%。
这是一个掷硬币的游戏，但无论怎样，央行行长都会做出一个艰难的决定。
高杠杆家庭迫切需要降息，但我们南方的邻国似乎越来越有可能不会很快采取降息行动。那么加元会成为牺牲品吗？今年兑美元汇率已下跌近3%。
凯投宏观 (Capital Economics) 经济学家奥利维亚·克罗斯 (Olivia Cross) 表示：“根据经验，加元下跌 10% 将使核心商品价格上涨 2.5%。”他进一步指出，核心商品约占加拿大 CPI 篮子的 30%。
自2008-09年全球金融危机以来，利差一直保持在100个基点以内。道明证券高级宏观策略师 Robert Both 指出，尽管如此，如果加拿大前景在 2024 年下半年恶化，这一水平可能不会成为具有约束力的限制。
资料来源：路透社
可以说，今天的消费物价指数 (CPI) 影响很大。与我们交谈的许多卖家都屏住呼吸，推迟降价，希望今年夏天能够降息并为房地产市场带来新的乐观情绪。毕竟，历史上看加拿大的房地产市场低迷总是短暂的，对吗？
正如我的朋友本·拉比杜克斯（Ben Rabidoux）指出的那样(下图），这已经是加拿大历史性的房地产低迷。除非你住在卡尔加里。
人的记忆总是短暂的。卡尔加里的房地产价格十多年来一直没有上涨。分享我一个有趣的故事，我在卡尔加里购买的第一个投资房产是位于市中心的独立屋。我在 2019 年以 42 万美元的价格买下了它，这与前任主人 2007 年偿还的价格相同。十二年的死钱啊！
你认为这不可能发生在温哥华和多伦多吗？ 20世纪90年代确实如此。这就是所谓的失去的十年。事实上，考虑到通货膨胀因素，多伦多房地产价格在 1989 年达到顶峰后用了 22 年才真正恢复。
在温哥华，一些细分市场已经经历了自己版本的“失去的十年”：温哥华西区的独立屋在 2016 年达到顶峰，此后虽然一直在回温，但最终没有高于八年前的水平。同样的故事也在市中心的公寓市场上演。它们在 2018 年达到顶峰，之后六年一直在横盘调整。
看到市中心的优质房地产停滞不前相当有趣。与此同时，自 2016 年以来，远郊区域如素里、兰里和阿伯茨福的房屋价格却上涨了一倍多，而且我听说一旦央行开始降息，那里的房价还会上涨。
如果以史为鉴的话，树木不会长到天上，最终市场的其他部分也会屈服于重力。
郊区房屋在 2022 年达到顶峰，但尚未完全恢复。请记住，即使加拿大央行降息 100 个基点，典型的浮动利率抵押贷款也会降至 5 左右，这正是目前固定利率的水平。这足以避免多年的停滞吗？
对于许多住房投机者来说，失去的十年将是毁灭性的，但另一方面，它会让收入慢慢赶上，住房负担能力逐渐提高。（下图）
资料来源：国民银行
如果您这样来思考问题，失去的十年似乎并没有那么糟糕。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译综合报道- 本文由专栏作者供 "加西网" 专用，未经作者与网站同意，严禁转载，违者必究！
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