8成看跌今年房地产,但专家这么说
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温哥华知名地产评论人士Steve Saretsky 在Twitter上做了一个民意调查，在获得的近5000张选票中，近80%的受访者认为大温房地产在2023年底之前房价会进一步下跌。是的，大多数人确实倾向于看跌，只有22%的人认为会涨或者持平。 这很难否认，鉴于房价快速飙升的历史，突然遇到大多数人从未见过的最快加息周期，房价真的可能会进一步下行。
而且，以债务调整水平来看，这个加息周期比1980年代严重两倍多。
可是房价已经下降了不少。全国房价指数自 2022 年 3 月达到顶峰已经以来下跌了 16%，这是追溯到2005年有记录以来的最大跌幅。虽然我们即将结束这个加息周期，基于上周一份强劲的劳工报告，市场仍然预计加拿大央行行长Tiff Macklem将给很多人带来更多痛苦：加拿大经济在12月增加了10.4万个工作岗位，远超了原来预期的5000个工作岗位！但是，这里我不得不提醒一下：
• 我们增加了预测 20 倍的工作岗位！这个误差实在太大，要不就是预测非常糟糕
• 加拿大的人口规模只有美国的1/10, 却增加了近一半的就业机会。这似乎看起来很不真实
• 强劲的劳工数据与同一天发布的PMI和ISM数据相冲突。这2个指数都指向商品和服务的通缩。
劳动力数据历来滞后，容易出现修正。加拿大央行会忽视这一点吗？市场似乎并不这么认为，并且预测央行将在1月25日的会议上加息25个基点的可能性为73%。这将使隔夜利率达到4.5%，最优惠利率达到惊人的6.7%。这也意味着任何购买浮动利率抵押贷款的借款人都将按8%的贷款利率接受压力测试。这听起来非常不妥。
同样，预测价格下跌的理由并不难。我确实很难和共识独善其身。通常，当每个人都认定一个方向时，市场往往会朝相反的方向走，虽然今天要预测牛市其实理由并不多。
目前的牛市预测理由只有海啸般的移民数据： 加拿大在 2022 年增加了 431645 名新的永久居民，创下历史新高。这超过了 2021 年 405000 人的先前高点，政府还不满意。政府的目标是在 2023 年新增 465，000 名永久居民，2024 年为 485，000 人，到 2025 年为 500，000 人。请记住，这不包括外国学生或临时工。当你把这些人算到一起时，加拿大的人口在过去十二个月里实际上增加了86.5万人！（下图）
所以我的预测是，在短期内，利率将继续拖累房地产市场走低。然而，由于新房建设在财务上不可持续而突然暂停，外加大规模移民，五年后我们将会谈论一个更大的住房危机。好吧，大家都戴好安全带，为未来一年的市场波动做好准备吧，一定有大事件发生！
本文由Steve Saretsky 提供，加西网地产中心编译报道
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