在溫哥華推遲6個月還房貸,你是賠是賺？

來源: Selina Xia | 有11人參與評論 | 專欄: 夏國地產研究中心 | 字體: 小中大
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加拿大六大銀行近期宣布，為了幫助民眾度過COVID-19帶來的財務影響，房子的抵押貸款還款（Mortgage）可以推遲至多6個月。這對於處於短期財務困難的家庭是非常有幫助的。申請延期6個月還貸不需要證明自己處於財務困境，每個人都可以申請。那麼對於暫時沒有財務危機的溫哥華業主來說，申請延期還款有利還是有弊呢？夏夏將以溫哥華一處100萬加元的房產為例，來為大家講解分析。（此文比較燒腦，認真讀每一句才好理解，也可直接跳到文末看結論。）

夏

假設溫哥華的這處房產剛剛交接，按照華人的常見情況，首付比例為35%，總還款時間為25年，貸款利率為3%，采用月均還款法，則每月需還款的金額是$3,076.10加元。如果申請延期還貸，6個月總共推遲還款$18,456.6（如表1所示），其中利息部分總額是$9,634.99。

表1：溫哥華100萬房產還貸計算表

從表面上看，銀行提供的延期是6個月，但實際上，申請者的最大延期時間是25年。

圖1：還貸延期示意圖

請看上面的圖1，不難理解為什麼最大延期時間是25年。很多人可能會說，真有這樣的好事嗎？當然不完全是。請看TD銀行的貸款顧問發給夏夏的細則圖解。

圖2：TD銀行貸款延期政策細則

多數人屬於圖2所指的傳統房貸的情況，所以只看傳統房貸即可。在圖2的房貸細則中，最重要的一條就是利息部分會累積加回到本金。注意到表1，前6個月的利息部分是$9,634.99，這意味著總還款本金增加了近1萬加元，上升至$659,634.99。將這增加的$9,634.99本金分攤進25年，那麼每月需要多還$45.60加元，每年需要多還$547.20。

每年多還$547.20，那麼延期6個月還款還值得申請嗎？

換個角度思考一下，其實現在的問題就變成了$18,456.6在25年中能否達到每年547.2加元的收益？如果我們將547.2除以$18,456.6，就得到了2.96%的年收益率。

這也就是說如果你每年通過推遲還款的$18,456.6能實現超過2.96%的收益，那麼申請延期就是值得的，反之就是不值得的。

事實上，無論是銀行理財或是房產投資，都可輕松實現高於2.96%的年化收益。

各大銀行都有一種叫做擔保投資證的銀行理財產品，是一種保本的安全投資方式。投資者在一個特定時期內投資一筆資金，到期後，會得到本金和預先協定的利息，投資期限靈活，可從短期1個月和3個月等到長期的3年、5年、7年和10年等。一般來說，期限越長收益越高。TD的3年期市場增值擔保投資證，承諾最高收益為15.5%，5年期的則承諾最高收益25%。

表2：皇家銀行最新債券基金年化收益率

再如同樣安全性較高的債券投資基金，如表2所示，皇家銀行的債券指數基金，其10年的平均年化收益率達到3.7%。債券型基金的收益隨市場波動變化，投資時間越長，年化收益率越趨於穩定。如果將周期拉長為25年，收益率會和10年相似。本文以皇家銀行為例，其它銀行債券基金的收益率相似。

如果將$18,456.6作為房款的一部分在溫哥華購買另一處獨立屋，則有可能得到更高收益。假設這棟獨立屋買價為100萬加元，那麼月租金收益往往可以達到$3500加元以上（這樣的收益在納奈莫、素裡、蘭裡、三角洲、米遜、楓葉嶺、阿伯茨福德等城鎮不難實現），其年租金收益在扣除地稅和維護成本之後，淨租金收益大約能達到3.5%。在過去的20年中，溫哥華獨立屋的平均漲幅為321.75%，即復合年化收益率6.02%，比10年翻一番還要稍強一些。如果未來溫哥華獨立屋還能保持相似的10年翻一番的漲幅，而業主在25年後的年底將該房產賣出，那麼此房產的增值收益將為402.18萬加元，作為初始購房款一部分的$18,456.6，其對應的房產增值收益則為$74,229.61。夏夏在這裡還沒有計算貸款杠杆的作用，如果利用貸款杠杆撬動，收益率將會更為可觀。

綜上所述，只要你能夠有效利用推遲還款的資金，申請延期還款是一件利大於弊的事情。

夏夏在這裡只是從財務規劃角度進行了一個分析，每個人的具體情況和每個銀行的具體操作還有細微差異，大家可以向各自的銀行咨詢推遲還貸政策的細則。
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