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来源: 91Tou | 有0人参与评论 | 专栏: Metro Edge | 字体: 小 中 大
买房之前必须结合自己的情况对需要购买的房产做一个初步的分析。如果投资,那么就要考虑购买房屋则更要考虑 房产升值的可能性和房产出租方面的情况。如果个人自住, 就要考虑房型, 坐落地点, 内部设施, 交通情况, 购物便利条件, 子女上学的校区, 家庭财政承负能力, 房屋的管理和修缮等。
温哥华购房的基本流程如下
先了解关于加拿大房产购置方面的税收政策
取得银行的贷款额度确认
房产的选择
联系房地产经纪人看房子
房产估价和房屋查验
法律文件的准备
主要的合同条款
安排房屋保险
一. 关于房产购置方面的税收政策
在加拿大购置房地产时,有二个税收方面的情况要考虑:一是房产购置税,二是商品购置消费税(GST)。房产购置税对新,旧房子均适用;商品购置消费税仅适用于新建造的房子。
房产购置税 (Property Transfer Tax)
房产购税的税率是对$200,000以下的部分征收1%, 对$200,000以上那部分征收2%。比如一个50万的房子, 所要交纳的房产购置税为$200,000 x 1% + ($500,000 - $200,000) x 2% = $8,000。该房产购置税必须一次性交齐。律师或公证人会给购房者一个费用调整单,列明该费用。
那么是不是所有买房子的人都要交纳房产购置税呢? 实际情况并非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了一个房产购置税的退税政策, 目的是为了鼓励第一次买房子的人购置自己的房产。从1994年到现在, 经过几次关于房产购置税退税的调整。目前的规定是如果购房者是第一次购置房产, 而且房子的成交价格在大温哥华地区不超过$325,000的情况下, 购房者可以申请返回已交的房产购置税。如果虽然房价超过$325,000但超过的部分是在$25,000以下, 即房价虽然超过$325,000但不超过$350,000的话, 则仅就超过的部分按比例付税)。在具体执行中, 如果购房者想要享受房产购置税方面优惠政策的话, 需要满足下列条件:
Ø 一般情况下申请免税者必须是加拿大公民或移民. 如果房产购置者虽然在购置房产时, 还不是公民或移民, 但在房产登记后的一年内成为公民或移民, 房产购置者必须要在登记后的18个月内提成免税申请才有效.
Ø 申请免交房产购置税的申请人, 必须要在房产注册前连续居住了一年以上, 或者在6年之内住满了2年.
Ø 房产购置税免税的申请人不得在加拿大的任何地方, 以前曾经购买过房屋或申请过免税.
Ø 购置者在银行的贷款不应少于房价的70%; 并且贷款期限要在一年以上.
Ø 房产购置者应在房产注册后的一年内迁入购置的房子.
Ø 所购置的房产(指土地面积)不应超过1.24英亩
商品购置消费税 (GST)
如果购房者买的是全新的房子, 房产购置者须缴纳一定数量的GST. GST的计算方法大概如下. 如果你购买的房子的价值是在$350,000以下, 你大概可以享受36%的免税部分。比如, 你购置的房产为$350,000, 那么基于$350,000, 你应付的GST为$15,680, 而不是$24,500. 计算方法如下:
v $350,000 X 7% = $24,500.
v $24,500 X 36% = $8,820
当你购置房产的价脂过$350,000而接近于$450,000的时候, 享受减免GST的百分比会下降。当您购置的房子超过$450,000的时候, 您一般不能享受减免GST.
二. 取得银行的贷款额度确认
为什么一定要事先安排银行按揭贷款呢? 原因是从某种程度上讲, 如果购房者希望有一部分的购房款项来自于银行的贷款, 那么事先取得银行的贷款保证实际上是计划买房的第一步。如果没有取得银行的贷款保证, 购房者则很难断定他应该在一个什么样的价位内看他的房子.
银行的贷款保证是根据买房者的收入状况决定的. 一般银行在确认贷款金额时, 同时也会确认贷款的利率和贷款期限。这种银行贷款保证一般为3个月有效, 即银行承诺如果买房者在规定期间内定下来自己的房子, 银行就一定要按其承诺提供贷款。所以如果买房者能在看房子前就取得一个银行的贷款保证
在加拿大, 一般购房者首付款为25%的房产成交价格, 其余的部分可向银行或其它金融机构申请贷款。贷款的额度因个人的财政状况和个人收入而定。 审批的贷款的第一个考虑为用于支付房屋贷款, 地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的 32%; 第二个考虑为全部债务的总和一般不超过年家庭总收入的40%。例如,如果一个家庭的年收入为$40,000 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为$206,000。如果按照75%的贷款额计算, 那么这个家庭大概可以买一个价位在$280,000左右的房子, 首期付款为$69,000左右,每月供款大概$1230左右. 如果一个家庭的年收入为$60,000, 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为315,000。这个家庭可以买一个价位在$420,000左右的房子, 首期付款为$105,000,每月供款大概$1830。
对于新移民, 如果新移民在加拿大尚无固定的收入, 银行对新移民购房首期付款的要求有可能为35%左右; 65%的部分由银行贷款。由于首期付款的百分比增大, 即由购房者所承担的风险部分增大, 银行会放松许多对新移民收入方面的要求。
如果购房者的收入状况很好, 也很稳定, 只是暂时拿不出25%的首期付款, 一些银行会允许购房者只支付最低为5%的首期付款, 其余的95%由银行贷款支付。当然在这种情况下, 为了防止购房者违约, 银行会要求购房者提供一种额外的贷款保险, 以防备在购房者违约时所带来的风险。 贷款保险的保费一般在总贷款额0.75%到3.75%, 取决于买房者的首期付款与房价的比例。 如果由银行的贷款部分是全部房价的95%, 则额外保险额的比率为贷款额的3.25%。 如果由银行的贷款部分是全部房价的75%, 则额外保险额的比率为贷款额的0.75%。
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