买地自建经验:如何控制建房预算?

News by: 加西网 | 专栏: 孙春光 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
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大温哥华买地自建房需要注意的问题之七

如何控制建房预算

预算是大多数第一次建房的房东最关心的重点。许多房东从听朋友说某某花了50万在列治文建了新房，某某花220元一尺在温哥华建了新房，还有人问八、九拾块钱一尺在列治文能建新房是不是真的？如何控制建商吃回扣？怎样控制好预算？下面浅谈一下个人看法。

第一、要了解建房成本的构成和影响因素。

下面是建房成本的构成和上涨的原因。

细分建房费用，有两部分，一是材料费，一是人工费（此处把给政府的和保险公司等费用，只要不是材料费，统统归入此项）。
材料费：对于建商来说，只要在建材公司开了账号，尤其是洋人的建材公司，任何建商都能拿到最低价（有点会员制的感觉）。拿个例子打比方：大家去COSCO买东西，只要有会员卡，不管你买一瓶饮料还是买一箱饮料都是批发价，不是因为你买的东西多价格就便宜。所以，对于找建商做管理的房东来说，购买材料要尽可能利用这一点，走建商的账。有人问建商吃回扣怎么办？在西方，“吃回扣”是天经地义的。此处解释一下，“吃回扣”是指建材厂把建材卖给建商的价格为A，建商加价B之后以C的价钱卖给房东，一般来说，价格C还是低于建材厂的市场零售价格的。西方人的思维认为这是合理的----只要建商提供给房东发票。中国人按照国内的习惯认为：建材厂以A的价格卖给建商，建材厂会从A中再拿出一部分钱偷偷给反馈给建商，在加拿大不会这样处理。所以，又要用建商的账号省钱，又为了避免建商“吃回扣”，就可以和建商协议让建商出具厂家原始发票看价格（原始发票是建材厂开给建商的），按照此价格，让建商开给房东发票；或者利用建商的帐号，由房东直接支付给厂商，就是说厂商直接对房东，但是享受建商的优惠价。

建房费用年年上涨，因为材料费涨，人工成本也在涨。

大家道听途说的建房成本好多都是多年前的事。每年的材料费都会上涨，大约3%-5%，还要看建材厂从哪个国家进口来的，本地的木材大约上涨3%，这是加拿大的GDP 上涨的范围。每年的人工费用也在上涨，就不是3%-5%了，有的环节上涨100%，甚至300%。举个例子，2010年，拆毒的费用约为每个房子2000 -5000元，现在涨到9000-15000元，行外的人不知道，2010年时，洋人拆毒的费用也是约6000-10000元，但是印度人和华人的价格只有他们的1/3，原因是这些后来者的拆毒公司不按照WCB （BC省劳动保护局）的要求工作，因为旧房子过去用石棉作为保温材料，现在认为致癌有毒，在推到旧房子前，必须彻底地把它从旧屋的各处，比如外墙保温，天花板保温等处仔细地收集起来，送到加拿大东部的消毁中心。 WCB要求拆毒的工人必须穿戴防毒工作服，拆毒期间用相应的设备通风以防止工人中毒，但是印度人和华人公司只是让工人带上安全帽，戴上普通口罩工作，被WCB发现后，通过罚钱，停工，强制学习，强制在现场安装设备等手段取缔了一些公司，还有些公司发现按照WCB的要求做就赔钱了，所以自动倒闭了一些公司。现在的价格也就上来了。

除了上述两个因素，建房的建筑条例改变的影响更大。比如：2014年温哥华的新建筑条例取代2007年的，从2015年1月1日实施，开工的新房要按照新条例来建。比如：天窗要采用夹丝安全玻璃或夹层安全玻璃，价格就会改变几百元。

建房成本每年大约上涨7-15/平方尺。以温哥华为例，笔者1997年参与建造的房子价格是75元/尺，到了2000年已经到了90元/尺，2010年则是150元/尺，现在基本上要220左右了。

第二、要了解不同的城市为何建筑价格差别很大。因为大家朋友圈很大，会从不同的渠道听到不同的建筑成本。

不同的城市的建筑结构不同; 建筑要求不同; 建筑材料要求不同; 人工费不同(政府收费和管理团队费用也不同) 。

温哥华的房子一般是地下室一层，地上两层，列治文的基本上就是地上两层，没有地下室。建地下室时，不仅需要水泥墙，还需要防止地下水的渗灌，污水管道很深，大部分还需要按装水泵向政府的管道泵污水，所以这种房屋结构的不同导致每平方英尺造价有差别，对于同样建筑面积3000的房子，会产生约10元/平方英尺的差别。西温哥华的造价就更高了，因为在山上，地下室需要爆破石头，少则几万，多则几十万，会产生每平方英尺的造价比温哥华又贵几十甚至上百元。

建筑要求不同：拿挡土墙这一个简单的工序来说，两家邻居家之间如果需要挡土墙，列治文市要求木栅栏下用木头就行，温哥华要求栅栏下用水泥做墙而且靠墙要做渗水管道，西温需要用水泥做墙（内邦钢筋骨架，水泥基座）而且要做渗水管道，西温的渗水管必须用抗压力的聚丙烯的带孔管道，做同样大小的挡土墙，如果列治文市花费1元，温哥华就要3-5元，西温就要10-20元。
建筑材料不同，有的是市政府强行要求，比如上面谈到的挡土墙；有的是建筑风俗环境需要。比如：阳台的护栏，西温为了观景需要，栏杆多选用整块玻璃固定在阳台边上，而列治文和温哥华多选用铝质栏杆。

人工费用不同。有人问同样的工人在列治文做工，1尺要7块钱，难道他到西温作工就要10块钱不成？是的，还真是这样，因为做工的工人几乎没有住在西温的，他们（大多数住列治文和素里）要从其他城市开车去做工，过温哥华DOWNTOWN ，狮门桥或从本拿比顺高速公路去西温，来回的路上每天至少2小时，碰上堵车时间更长，所以即使是同一个工人，去西温做工其工钱也更贵。还有一个原因，由于西温的建筑要求较高，能胜任的工人就少，需要技术较高才可，这也是工钱贵的一个因素。
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