大温买地自建:浅谈土地分区的影响
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大温哥华买地自建房需要注意的问题之六
影响自建房投资收益比的关键因素----Zoning & Rezoning
昨天有个客户打电话，咨询我他家的地能建多大的房，咨询完后，非常郁闷，怎么1万尺的地只能建不到3000尺的房？看来买地买亏了。近年来，大温地区的华人，在自建房方面的基本知识已经得到普及，都知道自己买地建房是条捷径，省钱又住的舒服。于是八仙过海，各显神通，大家开始疯狂抢购上市的旧屋大地。但是 ，有人依靠幕后的高级参谋掏到了宝地，另一些人则可能掏到的是烂摊子。这背后的秘密就是zoning & rezoning。
平时听大家讲，某某在桑拿斯区（Shaughnessy） 吃下一块好地， 某某在甘比区（Cambie）买了一处别墅。这儿讲的区是地产业界的概念，不是政府审批图纸时用来规范设计要求的概念。政府用另一套分区名称：比如：独栋别墅1区（RS-1）, 商业区（CD-1）等等，这不同的区就叫做不同的Zoning 。
不同的Zoning的容积率（FSR-floor space ratio）是有差别的。先谈一下容积率，比如：温哥华的RS-1 的容积率是0.7， 如果你的土地面积是8000平方尺，你最大可以盖8000X0.7=5600 的别墅，对于别墅外观几乎没有特殊要求。而RS-5区，虽然同样大的地最大也可以申请建5600的别墅，但是过程要经过社区周围住户的许可，就比较麻烦，时间周期长，也可能最后大家不同意你建，所以最终你可能只能建0.65即5200尺的房子；对于别墅外型也有要求，而不是像RS-1那样随便在街上看到什么好的合适的外观都可以采用。
大温地区各个城市，对于自己规定的区的容积率都有限制，同样是R1区，列治文市只允许建0.5，还是用上面的列子，8000尺的地只能建大约4000尺的房。
由于不同的区容积率不同。对于想在房地产赚到钱的客户来说，最理想的情况就是:当你购买土地时，政府允许的容积率低，你购买后政府把容积率提高了。容积率低时，土地价格就低，你的成本就低；容积率高时，土地价格就高，你出手就获利。还是以温哥华甘比街(Cambie)的土地为例，政府规划前（Rezoning 前），FSR 是0.7， 规划后大约在1.5-4.5之间，大部分是2.5， 以2.5为例，它是0.7的3.5倍，所以原来甘比街价值100万的房子现在都卖到400万左右。
像Cambie 街规划这等大事，可以说50年或百年一遇，普通人很难遇到。但是为了达到提高投资收益比的目的，还是可以通过人为地精选土地，然后经过Rezoning （改变土地规划）达到的。即：没有机会要创造机会。
具体每一块土地如何操作，操作手法也不一样。我就不再这儿详细谈了。
一个知识丰富的经纪和建商是你成功的拐杖。
作者：孙春光
大温地区地产经纪和建筑商，最熟悉西温哥华和温哥华西区。
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