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來源: 加西網 | 專欄: 孫春光 | 字體: 小 中 大
加西網 westca.com 報道
大溫哥華買地自建房需要注意的問題之六
影響自建房投資收益比的關鍵因素----Zoning & Rezoning
昨天有個客戶打電話,咨詢我他家的地能建多大的房,咨詢完後,非常郁悶,怎麼1萬尺的地只能建不到3000尺的房?看來買地買虧了。近年來,大溫地區的華人,在自建房方面的基本知識已經得到普及,都知道自己買地建房是條捷徑,省錢又住的舒服。於是八仙過海,各顯神通,大家開始瘋狂搶購上市的舊屋大地。但是 ,有人依靠幕後的高級參謀掏到了寶地,另一些人則可能掏到的是爛攤子。這背後的秘密就是zoning & rezoning。
平時聽大家講,某某在桑拿斯區(Shaughnessy) 吃下一塊好地, 某某在甘比區(Cambie)買了一處別墅。這兒講的區是地產業界的概念,不是政府審批圖紙時用來規范設計要求的概念。政府用另一套分區名稱:比如:獨棟別墅1區(RS-1), 商業區(CD-1)等等,這不同的區就叫做不同的Zoning 。
不同的Zoning的容積率(FSR-floor space ratio)是有差別的。先談一下容積率,比如:溫哥華的RS-1 的容積率是0.7, 如果你的土地面積是8000平方尺,你最大可以蓋8000X0.7=5600 的別墅,對於別墅外觀幾乎沒有特殊要求。而RS-5區,雖然同樣大的地最大也可以申請建5600的別墅,但是過程要經過社區周圍住戶的許可,就比較麻煩,時間周期長,也可能最後大家不同意你建,所以最終你可能只能建0.65即5200尺的房子;對於別墅外型也有要求,而不是像RS-1那樣隨便在街上看到什麼好的合適的外觀都可以采用。
大溫地區各個城市,對於自己規定的區的容積率都有限制,同樣是R1區,列治文市只允許建0.5,還是用上面的列子,8000尺的地只能建大約4000尺的房。
由於不同的區容積率不同。對於想在房地產賺到錢的客戶來說,最理想的情況就是:當你購買土地時,政府允許的容積率低,你購買後政府把容積率提高了。容積率低時,土地價格就低,你的成本就低;容積率高時,土地價格就高,你出手就獲利。還是以溫哥華甘比街(Cambie)的土地為例,政府規劃前(Rezoning 前),FSR 是0.7, 規劃後大約在1.5-4.5之間,大部分是2.5, 以2.5為例,它是0.7的3.5倍,所以原來甘比街價值100萬的房子現在都賣到400萬左右。
像Cambie 街規劃這等大事,可以說50年或百年一遇,普通人很難遇到。但是為了達到提高投資收益比的目的,還是可以通過人為地精選土地,然後經過Rezoning (改變土地規劃)達到的。即:沒有機會要創造機會。
具體每一塊土地如何操作,操作手法也不一樣。我就不再這兒詳細談了。
一個知識豐富的經紀和建商是你成功的拐杖。
作者:孫春光
大溫地區地產經紀和建築商,最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地,開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。- 本文由專欄作者供 "加西網" 專用,未經作者與網站同意,嚴禁轉載,違者必究!
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