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來源: 加西網 | 專欄: 孫春光 | 字體: 小 中 大
加西網 westca.com 報道
大溫哥華買地自建房需要注意的問題之六
影響自建房投資收益比的關鍵因素----Zoning & Rezoning
昨天有個客戶打電話，咨詢我他家的地能建多大的房，咨詢完後，非常郁悶，怎麼1萬尺的地只能建不到3000尺的房？看來買地買虧了。近年來，大溫地區的華人，在自建房方面的基本知識已經得到普及，都知道自己買地建房是條捷徑，省錢又住的舒服。於是八仙過海，各顯神通，大家開始瘋狂搶購上市的舊屋大地。但是 ，有人依靠幕後的高級參謀掏到了寶地，另一些人則可能掏到的是爛攤子。這背後的秘密就是zoning & rezoning。
平時聽大家講，某某在桑拿斯區（Shaughnessy） 吃下一塊好地， 某某在甘比區（Cambie）買了一處別墅。這兒講的區是地產業界的概念，不是政府審批圖紙時用來規范設計要求的概念。政府用另一套分區名稱：比如：獨棟別墅1區（RS-1）, 商業區（CD-1）等等，這不同的區就叫做不同的Zoning 。
不同的Zoning的容積率（FSR-floor space ratio）是有差別的。先談一下容積率，比如：溫哥華的RS-1 的容積率是0.7， 如果你的土地面積是8000平方尺，你最大可以蓋8000X0.7=5600 的別墅，對於別墅外觀幾乎沒有特殊要求。而RS-5區，雖然同樣大的地最大也可以申請建5600的別墅，但是過程要經過社區周圍住戶的許可，就比較麻煩，時間周期長，也可能最後大家不同意你建，所以最終你可能只能建0.65即5200尺的房子；對於別墅外型也有要求，而不是像RS-1那樣隨便在街上看到什麼好的合適的外觀都可以采用。
大溫地區各個城市，對於自己規定的區的容積率都有限制，同樣是R1區，列治文市只允許建0.5，還是用上面的列子，8000尺的地只能建大約4000尺的房。
由於不同的區容積率不同。對於想在房地產賺到錢的客戶來說，最理想的情況就是:當你購買土地時，政府允許的容積率低，你購買後政府把容積率提高了。容積率低時，土地價格就低，你的成本就低；容積率高時，土地價格就高，你出手就獲利。還是以溫哥華甘比街(Cambie)的土地為例，政府規劃前（Rezoning 前），FSR 是0.7， 規劃後大約在1.5-4.5之間，大部分是2.5， 以2.5為例，它是0.7的3.5倍，所以原來甘比街價值100萬的房子現在都賣到400萬左右。
像Cambie 街規劃這等大事，可以說50年或百年一遇，普通人很難遇到。但是為了達到提高投資收益比的目的，還是可以通過人為地精選土地，然後經過Rezoning （改變土地規劃）達到的。即：沒有機會要創造機會。
具體每一塊土地如何操作，操作手法也不一樣。我就不再這兒詳細談了。
一個知識豐富的經紀和建商是你成功的拐杖。
作者：孫春光
大溫地區地產經紀和建築商，最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。
對於在何區購買何種舊屋大地，開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。- 本文由專欄作者供 "加西網" 專用，未經作者與網站同意，嚴禁轉載，違者必究！
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