我的加拿大地產投資分享:公寓加建

來源: 加西網 | 專欄: 郭曉鍾 | 字體: 小中大
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民間地產投資高手其實是很多的，但不會有多少人願意分享成功的經驗和失敗的教訓。為什麼呢？賺到了錢為什麼要告訴別人呢，為什麼要告訴別人自己賺錢的方法？而且這些經驗的獲得不但是付出金錢，時間，甚至還有流汗，流血，流淚換來的。賠錢了更不想跟人說了，頂多能得到一點別人的同情，還能怎樣呢，說了還讓人看不起。那今天我分享這些，希望是拋磚引玉，希望更多的人來分享地產投資的經驗教訓。

首先，簡單講講為什麼投資地產。2003年，我在多倫多一家私人軟件公司做程序員，居然被炒了魷魚。當時一下有腳不著地，失落的感覺。以前一直的優越感沒有了，趕緊去找了一份挨家挨戶敲門推銷高速上網的銷售工作來維持生活。一起做銷售的同行推薦給我了一本書看，這就是大家都看過的 <<窮爸爸富爸爸>> 了. 這才知道有被動型收入和財務自由的概念。產生了投資物業產生現金流的想法。現在回想，非常感謝炒我魷魚的老板和給我這本書的同事。後來再沒見過他們，他們也不會知道是他們改變了我的人生。

案例分析一：加建創造價值

地址：Brantford, Ontario
時間：2003年11月
物業類型： 4-plex, 四個單位的公寓樓
成交價格：$263,000 ，首付: $26,300, 利息：5%

為什麼選擇Branford,因為剛來加拿大第一份工作是在Branford 市政府做程序員，公務員。對這個城市比較了解，也很喜歡。買這個物業時簡單算了一下，一個月收入付完按揭，應該有每月$500的收入。當時想法很簡單，2萬6就可以買26萬的物業，25年後付完貸款至少有26萬的淨資產，每月2千的現金流。每年投資3萬買這樣一個小樓，5年買5個退休就不愁了。

實際情況怎樣呢，幾個月下來，收支也就是持平，第一次買出租物業在估算收入和支出時根本不准，沒經驗啊。哪裡知道白人租客經常不交租，欠租，房子很舊，要修的地方很多，很多意想不到的開支。

但這個房子有個增值點是我買房前沒看到，事後才想到的。這個公寓樓的地下室是半地下，很高很大，一側全用來做租客的儲藏室，另一側居然是空的。我想那就把空的地方加建一個2室一廳我自己住或出租吧。於是請來個裝修師傅幹了兩個月，花了1萬8就加了個2室一廳。當時很得意，因為當時市場每個出租單位的價值是7萬一個單位，租金收入是$600/月，$7200/年，從10%的回報率來算也相當於7萬多的物業增值。

剛剛完工，正准備出租，收到一封市政府的信，說有人投訴我沒有開工許可，是違章建築，需要補辦手續。這下才知道，自己的房子施工也要申請啊。現在我已經是建築商和開發商了，實在不好意思告訴大家，我的第一個房子是違章建築。

沒辦法出租了，先空著自己住吧。然後申請開工許可唄，發現不是那麼簡單，這條街的規劃就是4個單位的公寓，不能再加建單位。要想加建，只能先申請變更土地用途，從4個單位公寓改成5-6個單位的。這個過程也走了一些彎路，但終於花了一年時間拿到了開工許可，補齊了手續。本來是個壞事，變成了好事。因為這個意想不到的過程給我帶來了三個結果：
1）加建的單位變成了合法出租單位，投資2萬，增值了7萬，每月增加$600現金流.
2）經過我的申請，政府把整條街都變成了合法的6個單位的公寓用地。土地價值增加了。於是我就幹脆把另一側的儲藏室也拆了，加出了第6套單位，原來的4-plex, 變成了6-plex. 又增值7萬，現金流又增加了。
3）完整地走了一遍Rezoning土地用途變更和申請建築許可的過程。

看到這麼高的投資回報後，我就在這條街上繼續尋找投資目標，2007年才又收購了一棟4個單位的公寓樓，如法炮制地改成了6單位的公寓樓。雖然類似的物業並不多見，但是這個思路確是投資人的普遍做法。我們經常可以看到一些PLAZA在自己很大的停車場又加建出個商鋪。也是低投入高回報的加建做法。

另外這樣物業還學到了什麼呢？
1）不要期望能自己管理物業，特別是白人租客，還是要找白人物業經理來管白人租客。
2）租金收入是動態的，增長的。剛接手時，每個單位才租$600/月，因為以前業主年紀大了不願打理了。後來每次租客搬走，我就去粉刷，把地毯換地板，就能租$700-$725/月了。物業價值相應提高。
3）地產投資最讓我感到激動人心的地方就是借力(leverage). 只用了10%的首付買下的物業，增值10%後就有了100%的回報。
4）物業除了市場自然增值，還可以人為增值。找到增值點，就可以創造價值。我後來投入4萬加建，增值14萬，回報率不低了。

這雖然是第一個項目，也是很小的項目（當時沒多少錢做首付）。但是這個小小的項目幫我樹立了信心。驗證了富爸爸的理論。後來就放開手腳大幹了。

作者：郭曉鍾
地產投資人、建築商、地產經紀
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