买地自建:最重要是"土地"你了解么
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大温哥华买地自建房需要注意的问题之一
—土地是最重要的
—好的面包需要好的面粉
笔者自1994年来加拿大，而后就进入建筑行业，近年来又在客户和朋友的要求下进入地产行业。在此期间，发现刚来到加拿大的人在购置物业或近年来兴起的自己买地自己建房的过程中，有一些共性的误解或错误，在此冒昧提出，希望有则改之，无则加勉。不当之处，敬希原谅。
第一：中国与加拿大的土地制度有很大的差别。普天之下，莫非王土：率土之滨，莫非王臣；中国的土地制度，整齐划一。 加拿大的则在不同的城市，有很大的差别。在以下城市购买土地容易犯的错误。
列治文和素里：许多在列治文想购买土地的买家，想参照中国城市郊区的农村用地情况，希望购买农场后，通过改变土地性质的用途，即从农场用地变更成工业用地，或商业用地，或住宅用地，获利后转手卖出。但是购买容易，变更难！因为变更土地的用途，不是当地政府能说了算的，需要省政府的农地管理局来决定。所以，经常会听到说某某被套在农场地上了。这也就是为什么在列治文有一块人见人爱的地，位于GARDEN CITY 路和WESTMINSTER HIGHWAY的街角地到目前一直迟迟不能开发的原因（当然，这块地还存在产权比较复杂的问题）。有人会反驳说，我知道某某买了一块大地，市政府批准建高层或连排别墅了，人家一转手赚了一大笔钱。在这里，某某买的基本上可以肯定地是原来就是住宅用地，只不过可能是RS-1的用途，即独栋别墅的住宅用地，通过REZONING 申请建筑TOWNHOUSE 或Apartment 而成功的，此案例并没有改变土地的住宅性质。只是改变了容积率。
第二：在同一个城市中，不同的区域，可以建筑的房子风格有很大的不同。审批程序也可能有千差万别。
大家在挂牌出售的LISTING 单上，会有一处信息是写：RS-1， RS-2， …. RS-9， C-1等等，一般的人不会去注意，因为大部分人关注的是多大的地，现有的房子的新旧，地理位置和交通情况，配套设施（学校，医院，商场，公园，地铁等）等。但是对于想买旧屋自建房的朋友来说，该处信息最重要，因为它决定你可以建几层楼，最高可以建多高，容积率可以建多少，外观必须建成什么样式的。申请图纸时要不要征求你周围邻居的意见，要不要开听证会，有没有前置审批。
西温：如果购买的旧屋在BP区，你的图纸首先要通过BP 管理委员会的同意，才可以送西温政府去申请。
温西：如果购买的旧屋在桑那斯区，你的图纸首先要通过桑那斯管理委员会的同意，才可以送西温政府去申请。
三角洲：北三角洲的一些土地要经过某些部落首领同意才可以去市政府申请许可证。
UBC：温哥华西区UBC 的土地并不归温哥华市政府管，地税也不交给温哥华，而是直接交给省政府。但是开工许可证可以到温哥华市政府办理。
我的客户中有一个人，刚到温哥华时，人生地不熟，在列治文买了紧靠的前后两块地，总面积达到2万尺，请了一个西温的设计师，把自己想建一个大院，内部再分成两个小院，总体构思告诉设计师，结果图纸出来后，列市政府根本不批，他前后损失超过40万加币包括图纸费，建筑商的押金和转手把土地再卖掉的费用。他自己得出一个结论：加拿大坑人没商量。后来朋友介绍给我，我讲了大陆和温哥华的各种区别，最后他才意识到是自己没有征求专业人士的意见。在中国，做事情靠朋友，在加拿大做事靠知识，有的好朋友主观不想害你，但是可能对于一个不熟悉的领域讲了一句话，这句话就可能把你的事情给搞砸了。
第三：好山好水好建房，坑你钱财没商量。
大家可以关注拙作---“2015年大温哥华城市地产价格上升排行榜”。
温哥华，西温哥华一直领跑地产价格，下面重点讲温哥华，西温哥华买地建房应该注意的问题，因为一不小心，就会被坑。
温哥华：购买旧屋时，大家都关心有没有油罐，其实，最主要更应该关心旧屋所在的地下是不是沼泽地。因为有的地方地下是烂泥巴，根本不适合建地下室或者建地下室的投资比你想象的要多得多，笔者不想一一指出何处何处，只是提醒要找专业人士咨询。
西温哥华：重点关注好山好水。因为在中国大陆，背山面水，春暖花开，面向大海的土地太紧缺，客户往往一到西温，看到面前的美景首先迫不及待的“哇，太美了”由衷感叹，然后慷慨解囊！有的地产好山好水背后是看不见的陷阱。笔者提醒买家：西温的房地产绝对不是你个人能把握的。不要吝惜那一点点经纪费，因为它太物超所值了。有一个客户花400万买的房子，4年之后的今天，300万都卖不掉，而另一个买家同样4年前在另一处400万买的房子早就赚到手180万脱手了。要摆脱此困境，就是一定要找到能代表你的利益的而且非常专业的经纪人。西温的房产可以说一花一世界，一地一如来。即使相邻的两家房产，可能一家是沙中黄金，值得投资，买到就等于赚到；另一家是金玉其外，败絮其中，考虑都不值得考虑，一旦出手，马上被套。现在市场上的比拼，不是买家和卖家在比拼，实际上是买卖双方的经纪人在比拼，狭路相逢智者胜。
第四：增值最快的土地可能是你自己并不想要的土地。要找专业人士分析未来的市场热点。
比如说路边的土地，别人买来可能一年后价格翻倍甚至翻3倍，你东施效颦也买来，可能5年后都翻不了1倍。
作者：孙春光
大温地区地产经纪和建筑商，最熟悉西温哥华和温哥华西区。
对于在何区购买何种旧屋大地，开发成何种类型的新房有独家市场眼光。
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