唐博士白话信贷:建筑贷款真实利率

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　　加西网 westca.com 报道
（图片来自网络）

作者：唐汉博士

W先生在西温有一套230万元的旧房，在S银行有60%贷款，利率2.2% (P-0.8%)。他打算推倒旧房、重建新房，建筑成本200万元。W寻求建筑贷款，他听说目前温哥华建筑贷款利率高达7%，很是犹豫。他寻思着从中国汇款到加，完成建筑工程后，再汇款回中国。

唐汉说：“建筑贷款的真实利息支出，不到4.5%！” 以下谈话，让W恍然大悟。

真实的建筑贷款利息支出很低

当前购房贷款利率3%左右(5年固定)。

建筑贷款利率呢，一般报价是P+2%，加上2%的申请费，即7%左右。事实上，7%是所谓的名义利率，内含2%的费用。真实利率远低于此，相当于4.5%左右。

回到W先生案例。W先生的建筑贷款有两个方案：

第一方案：直接申请土地贷款和建筑贷款。费用1.5%，利率P+1.75%=4.75%。两者之和是6.25%。两笔贷款一共250万元，相当于60%的新房价值。

此方案还清S银行的第一按揭房贷。建筑贷款按工程进度使用，即：使用时才产生利息费用（焦点在此！）。如此计算，实际年利率仅4.5%左右。

第二个方案：保持S银行原有低息贷款2.2%不变，申请第二抵押贷款110万元。第二抵押贷款费用3%，利率9%，两者之和12% (很高？是不是？)。同样由于建筑贷款按工程进度使用，所有贷款加权平均，实际年利率为4.5%左右。

所以， W先生的真实建筑贷款利率为4.5%。表面上利率是7%，甚至13%，真实的支出远低于此。这也是绝大多数开发商热衷于使用建筑贷款之原因。

另一个原因是建筑贷款的灵活性。一般的建筑贷款是开放式，即：银行批复一定数额贷款，比如100万元。当你使用这笔资金时，你支付利息；你不使用时，没有利息支出。如果你想提前还款，也没有罚金。这种灵活性给客户带来方便，但是，银行利润降低了。所以，银行收取较高利率。

建筑贷款真实利率并不高

中国汇款成本太高

W先生原打算从中国汇款，在西温进行建筑。这种方法得不偿失。主要原因有二：
- 汇率风险。当前加元兑换人民币5.5：1。过去5年，汇率低时为5.4，高时达7.5。波动与风险是必然。汇率波动是双刃剑，运气好时，小赚一笔。但是，我们不是赌徒，何必在汇率上冒险呢。
- 汇款成本很高。许多客户不知道汇款成本，以为费用只有千分之三和一小部分手续费。实际上，如果你今天从中国汇款到加拿大，马上又从加拿大汇回中国，你的100万元只剩下96万元了。在汇款时，银行不仅赚取手续费，还通过买入价和卖出价，赚取价差(Exchange Spread)。4% 的Spread非常正常。(你可以到任何一家银行得到证实。)
另外，中国的外汇管制，汇款进出中国，均不容易。更令人胆寒的是：您的资金大量在中国与加拿大之间汇兑，即使税务局不找您，反恐部门也会盯上您。

我向W先生做一个假设：如果W把这笔钱存在中国，一年至少赚取利息7%，加上4%的汇款成本，总机会成本11%左右。此11%小于建筑贷款实际成本4.5%，其中还没有考虑汇率风险。所以，在加拿大从事建筑，应当在本地进行建筑贷款。这也是许多华人开发商愿意在温哥华融资的原因。（实际上，中国当前的金融产品，很多产品的回报高于10%）

Broker在建筑贷款中的作用

温哥华从事房地产开发的华人越来越多。许多不熟悉当地情况的开发商，对建筑贷款不甚了解，误以为银行不支持此类贷款。F先生的经历很有代表性：

F先生温哥华从事建筑多年，打算请几位新移民合伙开发一个小项目。五大银行均回答爱莫能助。后来，他们请教某支行经理(行长)，此行长竟然说：加拿大的银行不支持这类贷款。在许多华人眼中，“行长”就是“权威人士”，一言九鼎。于是他们放弃开发。

实际情况是，五大银行的各“支行”不办理建筑贷款业务。不论行长还是客户经理，对此类贷款都不熟悉。真正的建筑贷款专家是一些Mortgage Broker。他们不仅办理独立别墅建筑贷款，还接受各类房地产开发贷款业务。

一位优秀的Broker，相当于一个企业的经济师和财务经理，其活动贯穿整个建筑开发过程，绝不只是协助贷款。在签订建筑合同时，往往由开发商、建筑商、律师、会计师和Broker共同讨论，使得合同公正有效。律师的作用是确保合同在法律上有效，而Broker是代表银行和开发商，从财务角度安排工程的资金血液，会计师的作用更加注重于事后的帐务和税收处理。

值得注意的是，银行不做亏本生意。所以，开发商在银行取得贷款，实质上还得到一项额外服务：银行密切监督工程是否顺利进行，绝不允许出现烂尾工程。而烂尾工程正是建筑开发的最大风险，使得许多开发商被拖累，甚至血本无归。

作者简介：

唐汉博士，加西网特约分析评论师，加拿大政府注册房屋贷款经理，Mortgage Broker。原加拿大帝国银行CIBC房贷经理，原温哥华城市银行信贷副行长，原中国工商银行信贷审查官员。
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