白话信贷之实权人物:信贷审查官

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作者：唐汉博士

在银行内部，不论中国或其它国家，位高权重的人物，非信贷审查官莫属。各个分行将贷款申请呈交上去，信贷审查官将作出终审结论：同意或否决。在加拿大各银行，常常出现这样的紧急情况：在房屋交割的前一分钟，审查官通知分行，“此贷款被否决了。”

结果是悲惨的，客户将损失预付的定金。少则3万5万，多则10万之巨。
或曰：为什么这些审查官如此可恶？
本文将告诉你真相。

真实的例子

刘先生在C银行申请贷款，欲购买温哥华西区180万元的房产。贷款很快批复了，是“有条件的同意”。刘先生交了10万元定金后，安心等待新家到手。请注意：银行的批复是“有条件的同意”。也就是说：如果刘先生没有满足银行的条件，贷款是拿不到的。

这是一个可怕的陷井！

因为，这些条件多达十几项，任何一项出现意外，贷款便被拒绝。令人叹息的是，刘先生的首付款中，有近8万元是现金。正是这8万元现金来源不明，银行在成交前一天否决此贷款。刘先生痛失定金10万元。

万分悲痛的刘先生找分行客户经理论理，扬言要控告他。可怜的客户经理也爱莫能助，他只是一个传递信息的人，一个Messenger，没有决定贷款的权力。真正的幕后黑手是那个审查官。审查官做恶，却永远也不直面客户；客户经理不得不做擦屁股的工作。

当前信贷政策非常严格，唐汉数次面对这样的局面。只是，作为Mortgage Broker，我们可以同时向多家银行申请贷款。这家不行，还有别的银行。如果真出问题，也可以找民间银行借贷，临时周转几个月，客户的定金不会失去。

客户经理与信贷审查官的关系

从银行的内部分工看，分行的客户经理是前台，主要工作是寻找客户，也就是市场营销。客户经理找到客户后，收集资料，将贷款申请呈交后台的审查官，由他们决定结果。

这里引出一个话题：客户经理常常向客户拍胸膛，信誓旦旦地承诺，“这个贷款没问题，一定能批准。”要知道，客户经理没有最终决策权，他们无法保证贷款通过。可是，为了完成业绩，他们不得不让客户坚信贷款可以达成。许多客户和地产经纪吃了亏，却毫无办法。

凭心而论，客户经理是站在客户一边的。他们在银行规章制度以内，总是帮助客户达成贷款。唐汉在CIBC工作时，帮助客户向审查官员斗智斗勇。什么瞒天过海、暗渡陈仓，什么武功招式都使过。在唐汉看来，CIBC的信贷政策有许多灰色地带。功力越高，觉得这些地带很宽，唐汉甚至爱死了这些灰色地带。

艺高胆大的客户经理，甚至“里通外国”。对于客户的贷款，他们首先自已做；如果觉得在自己的银行无法通过，就找Mortgage Broker作后备方案。客户经理与Broker合作，可以说：没有完不成的Case。只是，银行严禁客户经理将客户送给竞争对手。里通外国，也是刀口舔血的行为。

审查官员什么的干活

当然，审查官也不是省油的灯。他们从事侦探一样的工作，企图找出贷款的风险。其主要日常工作，是根据信贷政策的条条框框，衡量贷款的各种条件。如果所有条件都满足，则同意贷款。反之亦然。

这是一分枯燥的文字工作，没有丝毫创新而言。

这本来是一部机器胜任的工作，为什么需要审查官员呢？答案是：因为那十几个贷款条款充满灵活性，很多情况需要人的智力作出判断。另外，这些条款相辅相成，内部有很强的逻辑性，共同导致一个简单的结论：同意或否决。

审查官社交圈内传言：要通过一项贷款，必须满足十几个条件；要否决一个贷款，只需要一个条件。

这是一句杀气腾腾的话。但，一定是真话。

审查官的智力高低不等

在多年的信贷工作中，唐汉接触到很多银行的审查官。这些位高权重的大人物们，智力有高有低。贷款落在低智商的审查官手中，将万劫不复。

低智力的审查官，热衷于追查细节。对于100万元的贷款，如果自付款有1万元来源不明，他们也可能否决。不要笑！这是实话。因为1万元对于他们来说，是一笔大数额。曾经有一笔贷款，客户从保险箱取出3000元作为首期款，审查官对这笔钱一直穷追不舍。在他们头脑中，正常人不可能把3000元放在保险箱，应当存入银行赚利息！

日常审查中，这样的官员很多。他们详细查明每一笔汇款的来源。如果你从中国找10个人，每人汇款5万元到你帐户。审查官将要求你提供这10个人与你的关系，这10人的中国帐户30天流水帐，以及如何汇入加拿大你的帐户。

为什么呢？因为这可能涉及到加拿大最严格的反洗钱法律。

高智力的审查官不同，他们从你的资料中，能迅速判断风险来源。如果觉得没问题，他会在5分钟内作出决定：同意或否决。然后利用你的资料证明他的判断。

这里说一下Mortgage　Broker的优势：Broker们熟悉各个银行的政策，了解不同审查官的武功套路。Broker在与你交谈时，已经在内心决定，可以把你的贷款送交哪个银行；这个银行会要求什么资料；如何提前准备资料；等等。这个过程，是贷款前的热身。当真正呈交资料后，就与审查官正面交锋，见招折招，一剑封喉！

关于银行审查官的故事还很多。有机会唐汉会再与诸位分享。

作者简介：

唐汉博士，加西网特约分析评论师，加拿大政府注册房屋贷款经理，Mortgage Broker。原加拿大帝国银行CIBC房贷经理，原温哥华城市银行信贷副行长，原中国工商银行信贷审查官员。
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