白话信贷(2)：建筑贷款那些事儿

News by: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 唐博士白话信贷 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
建筑贷款有几种方式，其中一种非常有趣：借款人象夜行侠客，与几个同谋犯共同完成工作。唐汉此处说的是“第二贷款”。此贷款多在暗中操作，类似于36计之“暗渡陈仓”。其特点是：千万不能让“第一贷款银行”知晓，否则可能大祸临头。

建筑贷款的民间借贷

“第二贷款”英文叫Second Mortgage，乃相对于“第一贷款”。当你购买一处旧别墅，在五大银行取得的按揭贷款是第一贷款。如果你折除旧房，建设一套新别墅，可以在私人银行取得建筑贷款。私人银行贷款位于五大银行的贷款后面，称为第二贷款。

私人银行贷款就是中国常说的民间借贷，在温哥华的建筑行业颇为盛行，规模之大令人吃惊。此类贷款手续费和利率很高，当前9.75%左右，有时甚至高达20%以上。

请注意：不要被数字吓倒！正如注册会计师们常说道：“不要盯着数字，要看数字后面的故事，Story under the data”。

不论9.75%，还是20%，都只是名义利率。真正的利息费用，可能只占整个项目极少部分。据唐汉测算，一个独立别墅的建筑贷款，实际发生的借款利息和费用，仅相当于总借款额的5%以内。（具体分析详见唐汉其它文章）。

由于种种可笑的原因，五大银行不支持建筑贷款。民间借贷机构乘机占领这块肥肉市场。这些私人银行机构小，灵活多变，常常是打一枪换一个地方。二者关系类似于上世纪中国30年代：在整个中国版图上，国民党占据绝大部分，红军在一些狭小地盘活跃着，活得特别自在。

建筑行业的民间借贷方法很多：开发者可以向私人银行借钱，也可以向个人借钱。当然，如果你有闲钱，可以请唐汉帮你贷出去，利率9%以上，比存银行划算得多。

建筑贷款的“二奶”地位

根据加拿大物业法律，如果你有一套房产，产权书上你就是所有者。但是，银行的权益也在产权上。记住，你可能只付了35%的首期款，银行有65%的权利。一个形象比喻是：在日本家庭中，先生是家庭之主，太太次之。可是，温柔的日本太太是真正的家庭控制者，她占有财产的绝大部分。问一下你周围的台湾朋友，他会告诉你真相。

同理，在你的房屋产权书上，五大银行便是拥有实际控制权的太太，是正房太太！民间借贷的建筑贷款，是“二奶”，被五大银行不容。绝大部分贷款协议中，五大银行要求：不允许进行第二贷款。如果你胆敢进行二贷，五大可以宣布贷款协议中止，要求你偿还贷款。

建筑贷款与“二奶”有许多相似之处：偷偷摸摸，尽量在短时间内向你索取好处。体现在利率上，民间贷款利率远远高于五大银行的正常房贷。
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