看数据 大温房产市场到底怎么了
-
从数据看市场到底怎么了 ?
文/ 大温地区著名地产营销专家 刘毅(Jason Liu)
最近,经常有地产投资人给笔者打电话,问现在是什么情况?我看好一个房子,比政府估价低多少还价?有人说:“比政府估价低30%可以吗?”有人看上一个房子,问笔者到底该不该买?想出一个很低的价格,试试能不能买到。笔者的意见是:找到满意的房子很难,为什么不动手?现在市场上房源多,过去找不到的理想房子,现在出现了,正是买房的好时机。目前,温西有1010个房子在出售,挑选余地大,可以从容地谈价格,没人争抢。有些人希望房价跌一半,或者跌30%、40%,笔者告诉他们,从现在的数据看,目前基本没这样的可能性。笔者认为:“市场好不要太乐观,市场差不要太悲观。”
温西卖出均价 比政府估价低了
现在大家普遍悲观,市场真相是什么呢?目前大温房地产成交低,笔者在10月16日晚上统计了10月上半月的情况。10月1日到16日,温哥华西区共卖掉了18个独立屋,去掉一个全新的房子,平均叫价比政府平均估价高3.4%,卖掉的平均价格,比政府平均估价低2%。卖掉的往往是降价的房子。
从统计中可以看出,从10月份开始,温西卖出均价已经低于政府估价了。但也有高很多或者低很多的。一个房子,政府估240多万,卖了260多万;也有政府估价180多万,卖160多万的。比政府估价高的低的都有;西温10月1到16日有15个房子卖掉。去掉两个全新的房子、一块地,再去掉一个租借地,剩下的平均叫价比政府平均估价高8.9%,卖出均价比政府平均估价高1.7%。大大高出或低于政府估价的也有:西温一个房子政府估770多万,卖价690多万。另一个房子政府估320多万,卖了400多万;烈治文此间卖出10个房子,叫价均价与估价平均都是91万,但卖价比政府估价低4.5%。卖出价比政府估价高的低的都有:一个房子估88万,卖105万。另一个房子估138万,卖112万。
不确定因素多 价格还在死撑
从这些数据看,10月上半月成交量太少,量价齐跌。有一点值得注意,这么大的供应量,这么低的成交量,具备了下跌的条件,但到现在还没有大跌(相信地产局有些数据没有录入,数据太少,影响结果的准确性,但也说明了一定程度的问题)。
目前在市场上销售的独立屋,烈治文1092个,西温564个,温西1010个,从成交上看,西温相对不错。市场下行压力很大,充满担忧气氛,还在死死支撑着。像笔者上篇文章所说的,买家向东,卖家向西,大家对市场方向的判断没有达成一致。
影响市场的不确定因素太多。大家都在谈论QE3。2008年11月到2010年3月,美国推出QE1,用1.7万亿美元购买抵押贷款和国债,资金投向与地产相关的两房(房利美和房贷美),政策推出后,美国房价在09年第二季度反弹。随着2010年3月后QE1的终止,美国房价重新下滑;QE2是在2010年11月到2011年6月推出的,购买6000亿美元国债,规模偏小,购买资产与房地产无关,对美国房价没影响,房地产市场依然下跌;QE3购买抵押贷款,与QE1投向一样,而且没有终止时间,直到楼市回暖、就业改善才停止。市场
预期QE3对美国房地产是强力支撑。美国楼市也正在逐渐回暖,拉斯维加斯房价上涨20%,洛杉矶、西雅图房地产市场也出现反弹,人们开始对房地产乐观。想在美国投资房地产的可以迅速入市了,据说现在银行拍卖屋已经很难找了。
QE3对加拿大影响多大有待观察。有一点可以明确,大量印美元,一定会使流动性增加。美元的全球流动性,很快将传导到相关主要经济体。前两次量化宽松,导致欧美股市、黄金市场、大宗商品、中国楼市、加拿大房市显着上涨。第三次到底会如何,需要拭目以待。
大量印钞票,如果给加拿大带来通货膨胀,影响到民众生活时,加拿大银行在不得已的情况也会加息,这样又会抑制房地产,是否发生这样的情况很难估计。笔者不久前写《下跌可能性减少》,就是基于对QE3影响的分析。
市场低迷 价格是王道
据笔者观察,市场的刚性需求是现实存在的,中国十一国庆期间,大温的Open House很热闹,人来人往。有一位西人经纪,故意开低价,并把多人约在一起,希望大家争高价钱,结果事与愿违。他是在错误的时间,使用错误的方法,得出了错误的结果。他的价格虽然低,但只是正常的市场价,很难争抢抬高。
在目前的市场上,价格是王道,如果房价降幅可观,买家自然会入场。好房子价格低,很快会卖掉。目前供应充足,成交非常少,价格还在死撑,对市场走向见仁见智。预期下跌的人越来越多,部分卖家也转向下跌的预期。
西温西人卖家多,主动降价的卖家也较多,卖得相对比较好;温西华人卖家多,价格还在撑着,降价少,卖掉也少。一定要卖掉房子的卖家需要了解的是,在目前的市场,房价下降到合理的价位,才可以卖得掉。- 本文由专栏作者供 "加西网" 专用,未经作者与网站同意,严禁转载,违者必究!
- 文章仅代表专栏作者本人意见,与网站无关, 本站对内容不负任何责任.
猜您喜欢
您可能也喜欢
相关功能
加西网微信公众平台
温哥华地产中心