2012年该如何选择和管理贷款?
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2012年加拿大人该如何选择和管理贷款
文/王红雨
31%的购房者称采用增加月供或多付一笔还款得方式提前付清贷款，44%的购房者设定的月供高于最低要求。这些比例都高于往年。很多人都想知道别人是如何选择和管理按揭贷款的。加拿大按揭和住房公司（CMHC）近期完成了2012年按揭贷款消费者调查报告。下列主要数据和资讯供大家参考和借鉴。
越来越多的消费者通过网络和社交媒介寻找贷款信息
调查显示，消费者通过许多渠道获取贷款产品信息，71%使用互联网，31%只使用网络。86%在网上搜索利率相关问题，73%搜索贷款选择。热门搜索还包括贷款计算器和其它相关信息。超过80%的人认为网上的信息和工具是有用的。
社交媒介也开始成为贷款信息的来源之一。5%的消费者借助Facebook，这一比例在首次购房者中达到12%。小部分（1% — 3%）使用Twitter，Youtube和Linkedin。事实上，使用社交媒介来获取信息的消费者在过去两年里增长了两倍。
最近的购房者在贷款问题上依然依赖房贷专业人士提供的信息和建议
56%使用银行贷款专家和43%使用贷款经纪的消费者表示，这些专业人士是唯一起决定性影响的人。其他影响消费者决定的群体包括：家庭成员（57%）；地产经纪（53%）；律师（40%）和理财师（29%）。超过1/4的消费者在贷款过程中被推荐使用一名银行贷款专家（29%）或贷款经纪（25%）。通常银行贷款专家的客户由家庭成员或理财师推荐，贷款经纪的客户由地产经纪或借款人的朋友推荐。在向他们咨询贷款的过程中，消费者还获得了其它信息，包括不同贷款产品间的区别（71%）；贷款保险的用途（67%）和违约金条款（67%）。大约60%的人收到以下相关信息：后期费用，贷款预批的目的，提前还款的影响和利率上涨的影响。
最近的购房者会寻求更多的贷款选择，并积极参与到贷款的过程中
购房者在选择贷款产品之前平均用5周时间做调查了解，而首次购房者会花费8周。大约2/3的购房者会联系贷款专业人士，其中联系银行贷款专家的占56%，每人平均联系2.7名；联系贷款经纪的占34%，每人平均联系1.9名。
最近的许多买房者在与贷款专业人员见面前会事先准备一些信息，3/4的买房者至少做了一个以下准备：列出问题清单，提供个人信息，或列出个人资产清单。58%的消费者也会参与讨论适合他们的贷款产品的优缺点。贷款从业人员平均向购房者提供2-3种贷款选择，这也是购房者做了充足事先准备的进一步证明。
贷款过程完成后，超过80%的消费者都认为得到了能满足需要的最佳贷款产品，并觉得贷款过程是简单的。
贷款经纪和贷款专家依然保有良好的市场份额和消费者忠诚度
在2012年的调查中，27%的购房者找贷款经纪做贷款（2011年为23%）。过去，1/5的续借人会找贷款经纪。第一贷款使用贷款经纪的首次购房者有48%，多次购房者有32%。申请房屋抵押再贷款的人中27%使用贷款经纪。使用贷款经纪的主要原因依然是为了获得最好利率和优质服务。
消费者对已有的银行贷款专家保持不同的忠诚度。90%的贷款者会在续贷时继续使用原有的银行贷款专家，这一比率在过去的很多年中都保持稳定。对银行的忠诚度在首次购房者中依然是最弱的，只有59%的首次购房者在自己常用的银行取得贷款，但对银行的忠诚度在近年中有所上升，2009年这一比例仅为47%。与选择贷款经纪的原因相似，选择银行的主要原因也是为了取得最好利率和优质服务。
面谈依然是贷款谈判的主要方式，其中使用银行的为68%，使用经纪的为51%，远远高于电话谈判的18%（银行）和21%（经纪）。大部分消费者（83%的银行客户，77%的经纪客户）对他们的贷款经历表示满意。
最近的购房者倾向于提前还清贷款
在2012年的调查中，31%的购房者称采用增加月供或多付一笔还款得方式提前付清贷款。这一比例在2009年为29%。同样，44%的购房者设定的月供高于最低要求，这一比例也比往年（39%）略有增长。此发现使用于全国。
另外，最近的购房者也会增加存款或减少非贷款债务，如：66%购买RRSP；36%使用他们的RRSP投资；43%提前偿还他们的非贷款债务。还有62%的人使用普通储蓄账户存款。
最近的购房者对金融知识的掌握有所增加，但还有提升空间
大约40%的购房者（47%的首次购房者，33%的多次购房者）会在查找贷款信息时做网上金融自我评估。80%做过准备的购房者表示，在这个过程中，他们更好地了解了自己能负担的贷款金额以及可供他们选择的贷款产品。
在2011年的调查中，类似地，80%的购房者做了一些预算，大部分还考虑了意外开支，例如以下情况对预算可能造成的影响：利率上升（66%），收入减少（66%），支出增多（76%）。
在没有预算的人中，82%称他们有信心用已有知识做预算，但几乎一半的人不确定可以请谁帮忙做家庭预算。
以上结果显示，购房者对金融知识的掌握程度是令人乐观的，但依然有可提升的空间。调查表明20%的购房者没有家庭预算，22%的人不知道在遇到财务困境时可以向谁咨询。
首次购房者不同于其他贷款者，他们有一些特殊的需求
调查结果显示首次购房者有一些明显特点。首先，他们平均年龄为34岁，低于多次购房者（47岁）。其它包括：较多使用贷款经纪；较低的对银行的忠诚度；更多地通过家庭成员和朋友了解贷款且更多地受到家庭成员的影响。
另外，更多地使用网络资源，移动设备和社交媒介寻找贷款信息，这毫无疑问与他们较低的年龄有关。
他们花费更多的时间寻找贷款信息，但在了解利率上涨的影响和贷款决定方面却不像其他消费者那样有信心。
这些发现会让贷款专业人士和其他人用更多时间进行各种金融知识扫盲活动，以增加首次购房者的贷款知识，从而提高他们的信心水平。
报告原文参见：
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/hoficlincl/moloin/cosu/index.cfm
（本文作者为BMO Mortgage Specialist 满地可银行贷款专家）- 本文由专栏作者供 "加西网" 专用，未经作者与网站同意，严禁转载，违者必究！
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