贷款条例酝酿新变化澄清几个批贷误区

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OSFI B-20 一套正在酝酿中的贷款条例变化

文/Jason Wang

先请大家看以下相关文件，预先有点概念。

其实今年3月份银行业已经就相关信息予以发布，也出台了相应的做法。加拿大的银行，通常对于具体的贷款条款都比较敏感，很关心到底哪一些条例会被实施、以及什么时候开始生效? 对于贷款申请人而言，眼下有几点值得注意：

1. LINE OF CREDIT 比例会被缩小：

根据目前的贷款条例，一个贷款申请人，尤其是房产投资的客户，非常喜欢的LINE OF CREDIT / HOMELINE是会有一些新变化的。假定，房屋的买入价 500,000，如果 RBC 审批 80% HOMELINE：

500,000 * 80% = 400,000 整个 400,000 都可以做 LINE OF CREDIT

400,000 * (P+0.5=3.5% ) / 12 = $1166/m - interest payment only.

而且, 本金部分是全开放的。随便还款。

而新的条例，可能会考虑将这个情况改成：

400,000 贷款 = 325,000 做LINE OF CREDIT + 75,000 必须是(本+利) 的还款计划。不可以整个400,000 , 80% LTV 都做 LOC.
* 以前已经做好的客户应该没有影响。

因此，喜欢使用LOC贷款的客户，现在要尽快审批。新条例实施后，贷款额度肯定会受到影响。

2. 审批时使用的审批利息，不等于客户最后实际拿到的利息。

新调控对于银行使用的审批利息也有限制。具体我就不说了，因为细节比较多，我想提的是，很多客户对这个审批利息没有概念。

银行在做审批的时候往往用一个比较高的利息来考验客户还款能力，而实际上客户最后拿到的利息都是有折扣的。

比如说我可以用5年固定利息, 公布利息, 或者说POST RATE是这样的。按照5YR FIX RATE 5.24% 来计算客户是否可以拿到贷款；有的客户自己算贷款的时候都是拿浮动利息来算, 这是不对的。等新的条例确认了，我们再来讨论这一条。

3. Banks will be required to clearly define "non-conforming loans." This may include some forms of equity, low documentation, etc. In these cases, LTVs should not exceed 65%.

一般指的是没有收入证明, 在收入文件上没有足够的收入来证明还款能力(所谓有能力还款指的是有证明的收入是还款的3倍左右) 。这类型的贷款最多批65%。按目前的情况来说, 就是新移民还是比较容易在这个类别里容易贷款。其他的情况, 就没有。不少人还是对于贷款停留在我给多少多少首期款可不可以批的这个思路里。其实应该改一下, 放了多少多少首期款以后, 还有没有资金还款/收入来支付每个月的还款? 银行的重点永远不是在首期款, 而是贷款给您的那个部分。

在房地产非常火热的时候, 银行有可能放松一点。之所以可以, 首期款多少多少就贷款, 那是因为房价攀升的非常快, 今年您首期款35%, 不要多久, 您的【首期款+增值】就是=50%, 银行贷款 = 新房价的50% , 所以银行不怕。但是房价如果不稳定, 您的首期款35% - (房价下跌) = 可能缩水到20, 或是更低。今天加西/房版就有人说列治文要下30%。那么原来35% 首期款, 缩水为5%贷款比例无形中增加了很多, 这样的贷款对银行就是形成一定的威胁。

====== 以上讨论的, 都没有最终定案。仅仅作为参考。=========

附录：

有客户问：现在买投资房,我首付需要百分子几？

这是个笼统的问题, 我可以给您一些方向：

基本上是20%起跳, 收入好/首期款以后有一定贷款/收入》还款3倍等等。。。 20% 是可行的。

对于没有收入/报税低, 还要买投资房, 有可能首期款推高到35%, 当然还是要有个说法, “如何还款” 例如, 1. 租金多少 2. 存款多少? 假如租不出去怎么办? 不要认为35%首期款给了就天下无敌。。。

对于希望首期款《20%, 希望不大, 这是个CMHC HIGH RATIO MTG. PLEASE REVIEW CMHC WEBSITE.
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