置业须知:共管式物业在出租方面的限制

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《共管物业的出租限制》

      文/ 张策

      近年来，大温地区一些新建的公寓类物业，对于出租有着严格的限制条件，那么是否购买这类物业日后很难转为投资性出租所用？您不妨来听听物业管理专家的建议。

      公寓相比独立屋有很多优势，例如公摊面积小、地税低、有管理公司负责维修维护，此外日后作为出租投资物业也很理想。当然，无论公寓还是城市屋，无论多大多小，都相当是一个小型社区，都到受BC省的分契物业法管理，且都有每个物业小区的法律规范（bylaw）。

      以下特别对公寓类物业的出租限制问题做一个介绍，澄清某些常见的误区——同样的情况也对城市屋适用。

      首任房主有机会不受出租限制

      物业小区的bylaw可以限制物业单位是否允许出租、允许出租的数量，以及相应的出租程序等等，这些都是大家所熟知的。不过很多人也许并不清楚，在bylaw限制出租的物业中，也有例外的情况，第一人业主可以有机会不受出租限制而将自己的物业出租。

      这种例外常见于开发商在物业动工之时或之后，已经向当地政府提交了一份名叫“RDS”（Rental Discloure Statement）的文件，文件中特别注明开发商保留了某些（通常是全部）单位的出租权，且保留期将是多久。该文件可以在你买房时由开发商或卖方提供的PDS文件中查到。

      2010年1月1日之前，很多开发商只是简单注明“无限期保留所有单位”的出租权。如果您是从开发商手中直接购买的住房，那么作为第一任业主，你可以无视bylaw的出租限制而随意出租。但是第二任房主就必须遵循bylaw的出租限制。这种对于第一任业主的豁免权截止RDS上注明的到期日截止——而上面说过，开发商往往著名的是“无限期”。

      留意出租保留期限

      2010年1月1日之后，法律要求开发商如果提供RDS，那么必须写明出租保留权的到期日，可以是5年、100年、甚至300年。一个更好的消息是，豁免权不仅仅局限于第一任业主（直接从开发商手里买房的业主），而是扩大到全体业主——也就是说，只要在RDS到期日之前，不管你是第几手也业主，你都可以随便出租。

      记住，有关出租限制，有几条信息业主需要特别注意：

      -- 你需要查看PDS中是否含有“rental disclosure statement”

      -- 你要注意看RDS的注册日期是2010年之前还是之后，二者差别很大

      -- 你要特别留意看RDS的到期日
      如果你持有的物业的RDS到期了，或者是2010年之前注册而且你还不是第一任业主，怎么办? 这里还有个好消息：出租限制bylaw有几个条件——如果“出租法规”在田土厅注册前你已经有租客的，那么你的租客可以无限制地续租约而无视新的出租限制。而且，如果该名租客日后搬走，法律规定你还可自动获得1年的宽限期，也就是说你还可以找新租客租一年，宽限日是从你旧租客搬走的那一天算起；如果你之前都没有租客呢? 你同样可以获得一年的宽限期，宽限日是从新bylaw生效日开始。

（本文原刊北美中文网旗下《加国地产--大温版》月刊2012年4月号）
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