置業須知:共管式物業在出租方面的限制

來源: 北美中文網 | 有0人參與評論 | 專欄: 閃腰俠談物管 | 字體: 小中大
《共管物業的出租限制》

      文/ 張策

      近年來，大溫地區一些新建的公寓類物業，對於出租有著嚴格的限制條件，那麼是否購買這類物業日後很難轉為投資性出租所用？您不妨來聽聽物業管理專家的建議。

      公寓相比獨立屋有很多優勢，例如公攤面積小、地稅低、有管理公司負責維修維護，此外日後作為出租投資物業也很理想。當然，無論公寓還是城市屋，無論多大多小，都相當是一個小型社區，都到受BC省的分契物業法管理，且都有每個物業小區的法律規范（bylaw）。

      以下特別對公寓類物業的出租限制問題做一個介紹，澄清某些常見的誤區——同樣的情況也對城市屋適用。

      首任房主有機會不受出租限制

      物業小區的bylaw可以限制物業單位是否允許出租、允許出租的數量，以及相應的出租程序等等，這些都是大家所熟知的。不過很多人也許並不清楚，在bylaw限制出租的物業中，也有例外的情況，第一人業主可以有機會不受出租限制而將自己的物業出租。

      這種例外常見於開發商在物業動工之時或之後，已經向當地政府提交了一份名叫“RDS”（Rental Discloure Statement）的文件，文件中特別注明開發商保留了某些（通常是全部）單位的出租權，且保留期將是多久。該文件可以在你買房時由開發商或賣方提供的PDS文件中查到。

      2010年1月1日之前，很多開發商只是簡單注明“無限期保留所有單位”的出租權。如果您是從開發商手中直接購買的住房，那麼作為第一任業主，你可以無視bylaw的出租限制而隨意出租。但是第二任房主就必須遵循bylaw的出租限制。這種對於第一任業主的豁免權截止RDS上注明的到期日截止——而上面說過，開發商往往著名的是“無限期”。

      留意出租保留期限

      2010年1月1日之後，法律要求開發商如果提供RDS，那麼必須寫明出租保留權的到期日，可以是5年、100年、甚至300年。一個更好的消息是，豁免權不僅僅局限於第一任業主（直接從開發商手裡買房的業主），而是擴大到全體業主——也就是說，只要在RDS到期日之前，不管你是第幾手也業主，你都可以隨便出租。

      記住，有關出租限制，有幾條信息業主需要特別注意：

      -- 你需要查看PDS中是否含有“rental disclosure statement”

      -- 你要注意看RDS的注冊日期是2010年之前還是之後，二者差別很大

      -- 你要特別留意看RDS的到期日
      如果你持有的物業的RDS到期了，或者是2010年之前注冊而且你還不是第一任業主，怎麼辦? 這裡還有個好消息：出租限制bylaw有幾個條件——如果“出租法規”在田土廳注冊前你已經有租客的，那麼你的租客可以無限制地續租約而無視新的出租限制。而且，如果該名租客日後搬走，法律規定你還可自動獲得1年的寬限期，也就是說你還可以找新租客租一年，寬限日是從你舊租客搬走的那一天算起；如果你之前都沒有租客呢? 你同樣可以獲得一年的寬限期，寬限日是從新bylaw生效日開始。

（本文原刊北美中文網旗下《加國地產--大溫版》月刊2012年4月號）
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