從貸款買房到貸款賣房?部分購房者陷"房貸倒掛"

日期: 2025-11-24 | 來源: 第一財經 | 有0人參與評論 | 專欄: 房屋貸款 | 字體: 小中大
房產市價230萬元，銀行貸款余額260萬元——當鄭豪（化名）在賬本上寫下“-30萬元”時，他清醒地意識到，賣掉這套房子不僅意味著資產歸零，還將背上新的債務。

在廣東工作的鄭豪並非個例。當前，部分房價持續下行地區，在2021年房價高點入市的購房者正面臨從貸款買房到貸款賣房的尷尬局面。深圳一位資深房產中介向第一財經記者證實：“今年以來，這類‘賣房款不足以償還銀行貸款’的情況有所增多，其中多數是2021年前後高杠杆入市的投資型客戶。”

面對資金缺口，業主們正在尋求應對之策。部分購房者嘗試通過親友借款或過橋貸款彌補差額，亦有業主評估申請暫停還款的可能性，以緩解短期資金壓力。

多位業內專家指出，當前出現的個案背後，反映出市場下行周期中高杠杆購房帶來的財務風險。這不僅為高位入市的投資者敲響了警鍾，也為探索建立更完善的市場風險分擔機制提供了現實參照。如何在維護金融體系穩定的同時，妥善化解居民債務風險，成為當前值得深入探討的課題。

缺口

2021年10月，剛畢業不久的鄭豪第一次動了買房投資的念頭。從事地產策劃工作的他，身邊不乏“靠買房實現財富躍升”的案例。在行業氛圍影響下，他做了一番“精打細算”：比對一二手房價格、測算稅費和利息、評估區位潛力——最終以2.7萬元/平方米的價格，選中了一套總價340萬元的房子。當時周邊二手房均價已達3萬元，他認為這是一個“性價比之選”。

在父母的支持下，鄭豪湊齊102萬元首付，背上了每月1.4萬元的月供。他曾在筆記本上算過：只要房價漲到3.2萬元/平方米，就能覆蓋所有成本。“此後再漲多少，都是純賺。”那時的他並未預料到，這道計算題的結果在三年後徹底反轉。

2023年起，地產行業波動加劇，鄭豪的收入也變得不穩定。占收入大頭的獎金時常延遲發放，而每年的房貸、房租與基本開支合計約20萬元，幾乎耗盡他的基礎工資，月供壓力陡然增大。

更嚴峻的是樓市價格的下跌。限售期將至，同戶型掛牌價已跌至230萬元左右。盡管他已轉為利率更低的公積金貸款，商貸利率也在下行，剩余貸款仍多達260萬元。這意味著即便賣房成功，他還需自掏接近30萬元補足差額。

鄭豪粗略計算，不計稅費，僅利息支出與房價下跌帶來的損失已超過130萬元。這套120多平方米的房子至今仍是毛坯狀態，“裝修還要再投20多萬，未來工作地點不確定，出租也難，只好先放著”。

他打算限售期一滿就立即賣房回血，手中流動資金已經撐不住多久。

在另一個城市東莞，做家具生意的李明（化名）面臨相似處境。中介最新成交數據顯示，他3年前以500多萬元購入的學區房，如今市價僅約249萬元。“當年為這套房抵押了郊區房產，傾盡積蓄，看中的是城區的增值潛力，沒想到現在反受其累。”李明說。

如今，他仍欠銀行280萬元貸款，即便以249萬元成交，也需自補31萬元的缺口。

“雖然家裡還有不同意見，但是目前房子已經找好了買家，不確定未來的價格，也不打算再賭了。”李明說，未來回老家開一個小店養家糊口，多陪陪家人。

一位深圳中介人士透露，這類“賣房不足以還貸”的情況今年以來明顯增多，“年初以來，我們門店接觸到的類似案例明顯增多，幾乎每個月都會遇到兩三例”。

據上述中介觀察，陷入這種困境的業主大多是在2021年房地產市場高位時期入市的。當時市場熱度高，很多購房者采取較高的杠杆比例，有些還通過一些擦邊操作，實際首付比例甚至不足三成。如今房價回調，這些高杠杆投資的脆弱性逐漸暴露出來。

他進一步分析指出，這些房產多數位於此前炒作熱度較高的新興片區或學區房概念區域。“當時這些區域的價格被炒得過高，現在價值回歸時跌幅也最為明顯。”其中投資客占比顯著，很多都是抱著“快進快出”想法的短線投資者，沒想到會被套牢。

減杠杆

面對“賣房不足以還貸”的困境，部分高位購房者正在通過各種方式艱難去杠杆，其中不乏風險與爭議。

“信用貸、消費貸都考慮過，但擔心違規抽貸最終放棄了。”李明告訴記者。像他這樣的購房者往往陷入兩難：一方面需要資金填補賣房產生的差價，另一方面又受制於融資渠道的限制。目前他計劃通過“親友借款+過橋貸款”的方式組合籌資，但後者高昂的利息讓他壓力倍增。
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