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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 麻辣地產點評 | 字體: 小 中 大
資料來源:RBC
事實證明,供需曲線仍然有效。如果供應增長速度快於需求,價格就會下跌。這是一個古老的概念,至今仍然適用。
租賃建築的繁榮很大程度上得益於 CMHC 有利的融資條件。政策制定者把很多事情搞砸了,移民、稅收、繁文縟節,但他們做對了一件事,那就是創建了 CMHC MLI Select 計劃。該計劃為新建租賃建築提供高達 95% 的 LTV(貸款/價值比)和長達 50 年的攤銷還款期。通過大筆一揮,政府讓開發租賃建築變得更加經濟,而激勵措施足以釋放私營部門的力量。正如查理·芒格曾經說過的,“給我看看激勵措施,我就會告訴你結果。”
租賃住房的繁榮是住房領域為數不多的亮點之一。
然而,謹慎樂觀還是有道理的。
正如我們在過去一年的評論中所指出的那樣,住房竣工反映了開發商四五年前的辛勤工作。從獲得土地、籌集資金、招標建築圖紙、提交重新規劃申請、等待城市批准許可證,然後實際建造房屋,這個過程需要數年時間。換句話說,今天正在完成的建設反映了幾年前私營部門的熱情。
近年來,這種熱情顯然已經消退,正如人們所預料的那樣,當利率飆升 500 個基點,經濟將連續六個季度陷入人均衰退,在過去九個季度中則有八個季度陷入衰退。
是的,住房開工量正處於斷崖式下滑之中,甚至租賃建設也無法阻止這一趨勢。
住房開工量領先於住房竣工量,但仍是一個滯後指標。BC省和安大略省的住房開工量正在大幅下降,而阿爾伯塔省和魁北克省的住房開工量則有所上升。(下圖)
資料來源:Mike Moffatt
我可以向你保證,大多倫多地區(GTA) 樓花預售量創下 27 年來的新低,這意味著這些數字只會變得更糟。
看看二手房市場發生了什麼。要想在多倫多和溫哥華買房,你必須年收入超過 23 萬美元,這時政府就會認為你很富有,並向你征收超過 50% 的稅。
資料來源:WOWA
別忘了上表中的房屋(假設是全新的)有 30% 的稅款。因此,溫哥華這套價值 842,000 美元的房屋中有 252,600 美元是稅款。這意味著,如果您當年購買了一套新房,同時收入為 230,000 美元,那麼您每年將支付 80,000 美元的所得稅和 16,776 美元的抵押貸款費用,為期 25 年,這部分新房稅款就是其中的一部分。我們先不說房產稅了,以免您更加心痛。
我認為這張圖表有助於解釋為什麼租賃建築數量激增。房屋所有權正在減少。對於那些尚未進入住房階梯的人來說,這些數學已經成為難以克服的難題。
人們說,康復的第一步是承認自己有問題。看看休斯頓的數據吧,我認為我們有大問題。
本文由Steve Saretsky提供
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