大溫新建公寓三居室太少背後原因

日期: 2024-10-17 | 來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
（加西網綜合）觀察一下大溫地區新開發項目的單位數量和套房組合，你通常會看到大量的單間公寓和一居室公寓、很多的兩居室公寓，但三居室公寓的數量會明顯下降。

開發商表示，公寓三居室單位通常主要由單間和一居室單位補貼。

近日，Bosa Properties和Kingswood Properties修改了對溫哥華西區Alberni街1728號和Bidwell街735號的開發提案，新方案將包括一座44層高的租賃大樓，內設20套單間公寓、221套一居室公寓、136套兩居室公寓和0套三居室公寓，以及一座41層高的分層大樓，內設0套單間公寓、124套一居室公寓、83套兩居室公寓和29套三居室公寓。

同樣，對於溫哥華科學世界附近的原麥當勞地塊，Greystar 最近提出了建造兩座高樓的計劃，共提供 371 套出租單元，其中包括 73 套單間公寓、166 套一居室公寓、114 套兩居室公寓和 18 套三居室公寓。

在本拿比，Peterson 和 Create Properties 已進入本拿比湖村總體規劃的第一階段，其中第 1A 階段將包括總共 116 個單間公寓、273 個一居室公寓、228 個兩居室公寓和 22 個三居室公寓，而第 1B 階段預計將包括 72 個單間公寓、211 個一居室公寓、204 個兩居室公寓和 18 個三居室公寓。

三居室單位的低數量引人注目，這是有原因的：三居室單位的利潤率很低或沒有利潤，因此基本上是由較小的單位來補貼的。

Cressey 開發集團執行副總裁 Hani Lammam 表示，目前，考慮到各種成本，假設土地價格相對正常，建築成本約為每平方英尺 900 元，這個數字不會因單位大小而變化。

根據單間公寓平均面積 425 平方英尺、一居室公寓平均面積 545 平方英尺、兩居室公寓平均面積 850 平方英尺、三居室公寓平均面積 980 平方英尺計算，總成本約為每間單間公寓 382,500 元、每間一居室公寓 490,500 元、每間兩居室公寓 765,000 元、每間三居室公寓 882,000 元。

在上個月宣布將變更從 2025 年 3 月推遲到 2027 年之前，省政府還准備更新《建築規范》，要求公寓和公寓樓100% 的單元滿足無障礙要求，而許多開發商對此非常擔心。幾位開發商告訴 STOREYS，這些變化將導致單元面積增加、不可出租/可出售的公共區域面積增加，以及由於效率下降導致單元總數減少。

三居室少見的另一個原因是收入。對於位於一般位置的出租樓，單間公寓每月租金 2,200 元，一居室公寓每月租金 2,600 元，兩居室公寓每月租金 3,600 元，三居室公寓每月租金 4,000 元，這些價格都是切實可行的（不考慮負擔能力要求）。

扣除包括房產稅在內的運營費用後，這些公寓的年淨運營收入約為每間單間公寓 19,386 元，每間一居室公寓 23,904 元，每間兩居室公寓 35,200 元，每間三居室公寓 39,718 元。

按單位規模列出的成本、收入和回報明細。/ 數據由 Cressey Development 提供

假設收入資本化的利率為 4.50%（考慮到最近的利率，這個數字是合理的），那麼單間公寓的收益價值將約為 430,797 元，一居室公寓的收益價值約為 531,205 元，兩居室公寓的收益價值約為 782,222 元，三居室公寓的收益價值約為 882,629 元。

這些數字聽起來不錯，使得大戶型似乎有利可圖，但在扣除上述隨著面積增加而增加的每單位成本後，每間單間公寓創造的淨價值為 48,297 元，每間一居室公寓創造的淨價值為 40,705 元，每間兩居室公寓創造的淨價值為 17,222 元，而每間三居室公寓創造的淨價值僅為 629 元，相當於成本回報率分別為 12.63%、8.30%、2.25% 和 0.07%。
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