温房主拥有加国最低的还贷拖欠率!

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来源: 加西网

（加西网综合）加拿大联邦政府的抵押贷款压力测试于1月扩大，目的是保护房主免于过度扩张，特别是在加拿大平均房价最高的温哥华。

然而，有关抵押贷款违约的最新数据显示，温哥华的房主拥有该国最低的还贷拖欠率 - 0.08％，这是有史以来最小的一次！

当今年修订压力测试时金融机构监管办公室（OFSI）表示，这是保证抵押贷款持有人免于陷入财务困境是一项措施。该测试要求申请新抵押贷款的所有人都以高于市场普遍可用价格2％的贷款利率进行压力测试。

OFSI主管Jeremy Rudin在当时表示，“我们清楚地看到加拿大各地的高额家庭负债和一些市场房地产价格居高不下的潜在风险。我们不会等待问题出现后才开始解决问题。”

好吧，事实证明OFSI是有些多虑了。

根据报告，截至今年第一季度，现有抵押贷款的拖欠率从2014年第三季度的0.6％的峰值下降至0.08％。尽管在这期间平均每月抵押贷款支付额上升至1,800元，同比增长6.3％。

根据加拿大抵押和住房公司（CMHC），如果连续三次按揭付款未能按时支付，则抵押贷款被视为拖欠。

CMHC发现无论抵押金额多少，温哥华的凡物贷款违约率都很低。

相比之下，CMHC在7月26日发布的2018年第一季度抵押贷款和消费者信贷趋势报告中指出，温哥华信用卡持有人的违约率约为1.5％，汽车贷款的违约率高于2.2％。

根据信贷报告机构Equifax Canada的数据，温哥华抵押贷款持有人的信用风险评分从2017年的平均776增加到2018年第一季的780。Equifax将700分的信用评分评为“好”，将800分评为“优秀”。

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第 2 楼 / Viny

8月8日这一天，CMHC又对加拿大房屋抵押贷款市场发出警告称，随着多伦多和温哥华两个最主要的加拿大都市圈房价回调，2018年下半年和2019年或将出现住房抵押贷款违约潮。

CMHC表示，贷款违约的形式表现为拒绝还款和延迟还款，无论哪一种都像人类得感冒一样常见。只不过在地产市场欣欣向荣，房价节节攀升的时候，这种风险被成长中的房价掩饰了。因为绝大部分违约人都能从银行得到至少30天的宽限期，在这个期限内还款并不会被统计为违约。

所以在2016年这种房地产价格持续上涨，抢房是市场主流的年份，绝大多数人都能在30天内把房屋以高于购入价卖出去，不但能偿还银行贷款，甚至还能赚上一笔。

但随着地产价格增长陷入停滞甚至回调，房屋抵押贷款违约就将大规模浮出水面。一旦违约人没有办法在很短时间内以高价出售房产，很多违约人将干脆选择放弃供款，将房屋交给银行。

CMHC把这种情况称为流动性枯竭。房屋的流动性枯竭导致资金的流动性枯竭，而资金的流动性枯竭又反过来助推房屋的流动性枯竭，所以在牛市中几乎不存在的住房抵押贷款违约通常会在熊市集中爆发。

因为没有钱偿还银行债务的同时又没有办法及时卖出房屋，直接导致抵押贷款违约比例大增，随后一大批法拍屋或者急于出售的房屋大量挂牌，又将拉低房价。

CMHC指出，这种场景一旦出现对房地产市场和金融市场都将是毁灭性的打击。

CMHC以2016年为例，房地产买家对高于市场价成交非常热衷，一大批房屋以高于政府评估价50%-100%的价格成交。因为成交价格高，即便去掉首付，从银行的抵押贷款金额也远高于房屋的评估价格。

在牛市里，银行敢借出，买家敢借入。很多人的储备金或许只够偿还12-24个月的贷款，但他们赌房价会继续大涨。所以决然出手。

而2018年温哥华和多伦多的房地产市场都陷入困境，一大批炒房者需要面对巨大的资金压力。其中有多少人会选择割肉止损就显得尤为关键。作为监管机构CMHC必须要在风险来临前发出预警，提示银行关注潜在的违约风险。

CMHC指出，截至2018年一季度，多伦多房地产的贷款违约率处在历史最低点为0.06%，但这恰恰是危险的信号，因为正常年份的违约率大致在0.23%，相差近3倍。

考虑到2018年加拿大地产是10年来遇到的最困难时刻，所以贷款违约率或在2018下半年或者2019年迎来报复性增长。过去2年入市的投机资金或将集中爆发流动性危机。

温哥华的情况更糟，截至2018年一季度，温哥华房地产的贷款违约率处在历史最低点为0.09%，但正常年份大致在0.4%左右，相差4倍。考虑到2018年7月温哥华地产市场表现还不如多伦多。加上更高的杠杆比例，温哥华一旦爆发贷款违约潮，杀伤力更大。

CMHC表示，做最坏的打算是他们的工作内容之一。有关贷款违约潮爆发的预测并不是100%会兑现。但他们必须提醒所有人，这种风险的概率越来越大，特别是在加拿大央行不断加息的大背景下。多伦多和温哥华，销售额大幅下降，未来如果没有成交量激增的情况，这些市场大概率要直面违约风险。

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第 3 楼 / 游客

温哥华的情况更糟，截至2018年一季度，温哥华房地产的贷款违约率处在历史最低点为0.09%，但正常年份大致在0.4%左右，相差4倍。考虑到2018年7月温哥华地产市场表现还不如多伦多。加上更高的杠杆比例，温哥华一旦爆发贷款违约潮，杀伤力更大。 CMHC表示，做最坏的打算是他们的工作内容之一。有关贷款违约潮爆发的预测并不是100%会兑现。但他们必须提醒所有人，这种风险的概率越来越大，特别是在加拿大央行不断加息的大背景下。多伦多和温哥华，销售额大幅下降，未来如果没有成交量激增的情况，这些市场大概率要直面违约风险。

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