小子原創分享3: 關於與銀行和經濟打交道

樓主 / the604kid

加拿大一般人民較純樸，信任度提高，提防變少。
因為房屋和貸款涉及款項較大，還是自己多長個心眼好點。然而，這就需要某程度的知識和智慧。今天跟大家分享一下與貸款JJ打交道的一些事宜。

首先，心態要調整好。無論買賣房屋或者貸款，記得JJ只是一個工具或平台，他們只是給客戶提供消息和服務。TA不是朋友，我也不喜歡通過朋友去買房、買車或者其他大件商品。因為這是個生意交易。在商言商，不希望在這生意的過程中影響關系或友誼。所以常常聽到誰誰誰說“砍熟人”，一般都是因為太相信或者依賴對方導致在生意買賣中未達到對自己利益最大化。

我不是說JJ都是壞人，只有心態擺正確，才能不偏不倚地處理好事情，而不是事後糾紛（或糾結）。作為一個持牌執業的JJ，無論房屋買賣或者貸款，他們的職業道德應該遵守，普羅大眾也該保持應有的尊重。至於他們提供的意見，自己也要掌握和衡量好，盡量皆大歡喜就最好。

進入正題。現在貸款一般可以在120天之前鎖定利率。好像沒見過更長的，歡迎補充。但在利率跌的周期（2012－2015），好像允許過了120天之後再Extend。不過這也是多余的，要是下跌周期，之前鎖好的利率可以“開鎖”換成更低的。
至於該選浮動還是固定利率，這又是一個可以另開一貼討論的話題。

我就是被某銀行店大欺人的態度“逼著”另找出路的，雖然當時談下來的利率相對不錯（因為連續加息幾次了）。但在我契而不舍的堅持下（其實就是爬了兩三天網，打了好幾通電話），找到了現在這個貸款JJ，Mr M。之前貸款因為種種原因（其實就是怕麻煩），一直都是銀行給什麼就要什麼。雖然知道JJ費用不必自己口袋裡出，但就是心裡上拒絕。可顯而見之前銀行態度有多拽了吧，真逼我豁出去了。

找到MR M之前，好幾個其他JJ都是說不如接受銀行的Offer吧，不能找到更好的了，而且本身有個Collateral，轉讓費用加起來不劃算。MR M簡單了解了我的情況，然後開出了一個蠻吸引的利率，外加Cover部分律師費。經過思量之後決定試試吧，反正加西常常有人說“拿到的才算好Deal”。

其實現在回想起來，其他銀行或者JJ都好像侃侃而談,由2011年聽到最多的就是“不能再維持這麼低的利息了”BlaBla Bla, 蠻喜歡推銷FIX RATE (應該是傭金比較多）。反而當時MR M也沒有提供很多比較或者意見。或許是對話當中Mr M已經感覺到我的基本要求，加上大家都是實幹型的，省略了很多無必要的哈拉。

之後資料提交上去了以後，PreApproval批下來了。Lender發出了一份意向書，就是合同。這是很重要的文件，大概20頁。裡面透露了貸款細節、條款Closing的要求（包括是否Title Insurance、Appraisal，費用誰支付等等）, 甚至還包括JJ的傭金 Disclosure！

最好可以自己看看，了解一下。“魔鬼在細節”嘛。但基本上內容跟MRM口頭上說的差不多。多說一句，大家比較關心的提早還款罰款，JJ們或許會忽悠你說個“大概三個月息”、“interest rate differential" ”很復雜“之類的行內語。無論你做的是固定還是浮動，你是可以要求JJ給你准確算出罰金是多少。好讓你知道這個Deal是否結合自己將來的規劃以作比較。

在簽訂這個合同意向書之前，屋主們也該好好算清楚所有費用尤其是律師費。最好親自咨詢律師或公證人以拿到一個更准確的價目。

然後才能估算是不是值得接受這個Deal，轉銀行等等。

最後，說說之前論壇有JJ 介紹過使用Title Insurance 來登記可以節省很多，費用是七百塊，比較律師和公證人一般過千元的收費看起來是省很多。但“YOU GET WHAT YOU PAID FOR” 這句金科定律很貼切。

Title Insurance Company 是可以讓律師把文件拿到府上簽，但這個所謂的律師只是個見證人，TA不會對任何一頁文件作出咨詢回答。所以，除非你對法律文件的閱讀理解很有信心，否則要特別留意。當然不排除部分律師／Notary對文件或者貸款條件的熟悉掌握度有限，所以再次強調作為貸款人，提前閱讀和清楚了解這些文件的重要性。讓自己或者JJ有足夠的時間排憂解難。

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