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第 21 楼 / iambigcat
- 时间: 2006-5-07 21:15这个想法很有创意. 但是房子不能跟股票类比. 股票我们可以看成一种perpetuity, 也就是能一直不断提供dividends 的 bond.
房子能一直提供房租,但是每搁若干年后要维修或者推倒重建,耗费资金. 不过,受你的启发,房子我们可以看成一种annuity bond. 也就是每年提供租金收入(相当于bond的年金),20年后要维修/重建时卖出,相当于bond收回本金. 这样我们可以根据计算annyity bond价值的方法计算房子的目前实际价值.
同样,假设很重要. 我做一些假设;但这些假设只是演示计算过程,假设本身各人有各人的推断,不能认真.
假设1, 买20年政府债卷,每年的利息收入是5%. 这个投资的风险可以忽略不记, 则5%是我们的投资收益率,也就是投资在房产的opportunity cost.
假设2, 房子买入价格40万,每年升值4%.
假设3, 房子每年租金收入20,000, (高了??),开销5000, 也就是净收入15,000. 这部分相当于bond的年金.
20年后房子卖出,按照4%的年升值,卖出87万6; --- 40*(1+4%)^20
按照投资收益率折算成今天的present value, 相当于33万. --- 87.6/(1+5%)^20
每年的15,000年金部分,折算成今天的present value, 是18万7. --- (15000/5%)*(1-1/((1+5%)^20*5%))
两部分相加, total present value是 41万7. 你的投入是40万, 所以投资还是赚了1万7. 但是注意这里计算的是一次性付清40万,不贷款.
基于这些假设, 如果未来20年房子每年只升值3%,则现在的房价是高了. 反之,如果平均每年升5%, 那现在的房价还是低, 投资是赚的.
winer 写道:
如果将房子看成股票（一间运营的公司），将其费用及收入想抵。PE是多少？
将与该PE相当,风险性质相当的股票对比每股净值（至于怎么拆分成可对比的股份比例你应该会算）。就可知道投资股票好还是房子好了。 -
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- 时间: 2006-5-07 21:17
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- 时间: 2006-5-07 21:34
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- 时间: 2006-5-07 23:19 iambigcat 写道:
如果如你所说,每年房子开销是6000, 升值4%, 则present value变为负29万, 就租房合算了.
不同时间的钱是不能比较的,我的计算是把所有的未来现金流折算成今天的present value,所以不存在down payment利息损失的问题.
我觉得如果是租房, 手头就多了$10万块本来是用于买房downpayment的. 这$10万会继续给租房的人至少带来利息回报. 如果用来买了房子, 它的回报只能是体现在房子增值的回报上.
如果这$10万用来计算了买房子, (因为这$10万使贷款从$40万降到$30万, 使得借贷成本降低了.)
那么计算租房子时也应该把这手头的$10万及它每年带来的收入计算进去, 这样才公平合理啊.
从表面大体的假设计算来看, 租房是合算的. -
- 时间: 2006-5-07 23:48
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- 时间: 2006-5-08 00:02 谢谢 写道:
其实大家不用担心，本地的房租/房价脱节已经是公认的事实，但这不足以说明就有很大的泡沫。前一段时间，在多维看到一篇关于美西岸城市的租售比例的文章。说在SF/LA等地方，租金长期落后于购买成本，最近更是达到了低30%的程度，可人们照样还是前扑后继。
个人观点，地产一旦成为纯投资活动，租金回报就免了吧，就象买股票没人关心分红一样，人气决定一切
没错，所以我上面的思想就是将房产当成一间上市公司那样去分析。
另外，人一直都在做一些不合算的事情。
举个例子：
买家庭影院系统：HDTV+HDPLAYER+HTPC+HDBOX+音响系统。好点效果的一套基本上万刀，一般5年内必然更新淘汰，而且买DVD也要钱。那如果看电影即使每周看2次，每次10元。5年一共看500次，那也才5000元。那怎么算也是看电影便宜，而且效果好。BUT WHY？有那么多人还是去买这些既不保值也不合算的东西呢？ -
- 时间: 2006-5-08 00:26已经很晚了， 只能匆匆的聊两句
1) 根据统计，Bond和房市的回报，是半斤八两。差不多。Bond的回报稍高
2) 你的计算方法大体不错。可惜，有些假设缺乏根据。比如，俺说， 俺假设老鼠比猫大(呵呵，别介意，举个列子而已)，论证一番， 证明老鼠能吃猫， 这结果可想而知
为什么这么讲？ 你租金回报率加房屋生殖，年回报率已然达到 (15K/400K+4%=7.75%). 当然会高过5%的bond.
让俺们做个reality check. 40万的房子，也就是个TH。租金大概1500左右(一年18K)。地税3K，保险1K，depreciation(现在大概300K才能建一新房子。算40年。 300K/40=7.5K)，1K的维修。net rental income只有5.5K
1) 买房: 400e3*1.04^20+20*5500 = 986449.26
2) 租房: 1061319.08
买房的亏78K。
顺便说一下，俺N前就买房子了， 省着有人说俺是葡萄酸。俺只是说，现在的房价Vs租金，不make sense. 你把俺的计算换成400K买个house, 租金2000+，建一个新房只有200K， 你再算算，划算不？
iambigcat 写道:这个想法很有创意. 但是房子不能跟股票类比. 股票我们可以看成一种perpetuity, 也就是能一直不断提供dividends 的 bond.
房子能一直提供房租,但是每搁若干年后要维修或者推倒重建,耗费资金. 不过,受你的启发,房子我们可以看成一种annuity bond. 也就是每年提供租金收入(相当于bond的年金),20年后要维修/重建时卖出,相当于bond收回本金. 这样我们可以根据计算annyity bond价值的方法计算房子的目前实际价值.
同样,假设很重要. 我做一些假设;但这些假设只是演示计算过程,假设本身各人有各人的推断,不能认真.
假设1, 买20年政府债卷,每年的利息收入是5%. 这个投资的风险可以忽略不记, 则5%是我们的投资收益率,也就是投资在房产的opportunity cost.
假设2, 房子买入价格40万,每年升值4%.
假设3, 房子每年租金收入20,000, (高了??),开销5000, 也就是净收入15,000. 这部分相当于bond的年金.
20年后房子卖出,按照4%的年升值,卖出87万6; --- 40*(1+4%)^20
按照投资收益率折算成今天的present value, 相当于33万. --- 87.6/(1+5%)^20
每年的15,000年金部分,折算成今天的present value, 是18万7. --- (15000/5%)*(1-1/((1+5%)^20*5%))
两部分相加, total present value是 41万7. 你的投入是40万, 所以投资还是赚了1万7. 但是注意这里计算的是一次性付清40万,不贷款.
基于这些假设, 如果未来20年房子每年只升值3%,则现在的房价是高了. 反之,如果平均每年升5%, 那现在的房价还是低, 投资是赚的.
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- 时间: 2006-5-08 00:34
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- 时间: 2006-5-08 00:38 俺穷俺傻 写道:
已经很晚了， 只能匆匆的聊两句
1) 根据统计，Bond和房市的回报，是半斤八两。差不多。Bond的回报稍高
2) 你的计算方法大体不错。可惜，有些假设缺乏根据。比如，俺说， 俺假设老鼠比猫大(呵呵，别介意，举个列子而已)，论证一番， 证明老鼠能吃猫， 这结果可想而知
为什么这么讲？ 你租金回报率加房屋生殖，年回报率已然达到 (15K/400K+4%=7.75%). 当然会高过5%的bond.
让俺们做个reality check. 40万的房子，也就是个TH。租金大概1500左右(一年18K)。地税3K，保险1K，depreciation(现在大概300K才能建一新房子。算40年。 300K/40=7.5K)，1K的维修。net rental income只有5.5K
1) 买房: 400e3*1.04^20+20*5500 = 986449.26
2) 租房: 1061319.08
买房的亏78K。
顺便说一下，俺N前就买房子了， 省着有人说俺是葡萄酸。俺只是说，现在的房价Vs租金，不make sense. 你把俺的计算换成400K买个house, 租金2000+，建一个新房只有200K， 你再算算，划算不？
强烈置疑你这些参数，40W TH，地税1400年，保险0（火险在管理费包），另外一个TH建造要300K，请问这个房子（HOSUE）：
www.realtylink.org/pro...00&SCTP=RS
是否亏本卖出？
在计算过程中，如果将费用虚大，将收入虚小。当然可以得出不同结果。
另外： “俺说， 俺假设老鼠比猫大(呵呵，别介意，举个列子而已)，论证一番 证明老鼠能吃猫， 这结果可想而知”
这句话感觉是断章取意。因为如果是比较重量，那是否可以得出老鼠比猫重？房子和股票有个共同衡量特征就是价值，这是相同单位。为什么不能比？难道黄豆，铜，黄金，就不应该同列在期货市场？ -
- 时间: 2006-5-08 08:29 winer 写道:
强烈置疑你这些参数，40W TH，地税1400年，保险0（火险在管理费包），另外一个TH建造要300K，请问这个房子（HOSUE）：
是否亏本卖出？
老兄，您搬了个Hope的房子来质疑俺，有点不妥吧？而且， 也不知道这房子什么时候开始建的。建一个大温地区的房子，以前200K就搞定了(在2002年的行情)。一年前差不多要250K。现在就要近300K。不信，您可以自己联系builder问问。
winer 写道:
这句话感觉是断章取意。因为如果是比较重量，那是否可以得出老鼠比猫重？房子和股票有个共同衡量特征就是价值，这是相同单位。为什么不能比？难道黄豆，铜，黄金，就不应该同列在期货市场？
因为如果是比较重量，那是否可以得出老鼠比猫重？愿为其详。而且，也不是特明白您的论点。“房子和股票有个共同衡量特征就是价值，这是相同单位。为什么不能比？”俺一直在说从长期的角度，stock回报高过house. 不太明白。
买房 Vs. 租房
