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楼主 / 俺穷俺傻
- 时间: 2006-5-06 17:31买房和租房，原本是挺简单的事， 没必要这么emotional.
大家都知道， mortgage里有interest和principle两部分。利息是你买房成本，本金本来就是你的，不过换成房子了。
一个简单的经验公式就是比较成本。假设你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累计利息是460K。 这不包含任何本金的。纯粹是利息。买房的成本就利息，地税，维护。大家可以简单算一下。
利息 460K/25=19K
地税 3K
维修 很难说。 算1K吧
那么一年的成本就是23K。月成本在1916一个月。500K现在的价钱，大概也就是买个TH. 俺翻了下广告，租个TH1600左右就拿下了。
从现在的高房价看， 租房便宜。楼下说的有些误导。
大家可以自己算一下
www.rbcroyalbank.com/R...ortcal2.pl
BBQ 写道:Think about it. As a tenant, you can easily spend half a million dollars or more on rent over the years ( $1500 a month for 30 years comes to $540000), and in the end wind up just where you started - owning nothing. Or you can buy a house and spend the same amount paying down a mortgage, and in the end wing up owning your own home free and clear! 
You can't get rich renting. If you already bought a house, why you sell it? why don't you buy another one for investment? It's never too late.
Agree.
[/quote]
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- 时间: 2006-5-06 18:04
[/quote] 俺穷俺傻 写道:买房和租房，原本是挺简单的事， 没必要这么emotional.
大家都知道， mortgage里有interest和principle两部分。利息是你买房成本，本金本来就是你的，不过换成房子了。
一个简单的经验公式就是比较成本。假设你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累计利息是460K。 这不包含任何本金的。纯粹是利息。买房的成本就利息，地税，维护。大家可以简单算一下。
利息 460K/25=19K
地税 3K
维修 很难说。 算1K吧
Your calculation is make sense , but you have forgot 2 important things:
1. Appreciation. ( On average, real estate values in Canada appreciated at an average rate of 4.8 % a year between 1993 and 2003. 4.8% X 10 = ?? % , compounded. ). In 25 years , do you want to know how many % appreciated? Please ask old bill, he should have the figure.
2. Inflation. ( Assume 3% in average per year) Try to adding into the rent and see the result again.
If you're renting, don't get mad -- just do something......
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Jesus loves you, you love others
那么一年的成本就是23K。月成本在1916一个月。500K现在的价钱，大概也就是买个TH. 俺翻了下广告，租个TH1600左右就拿下了。
从现在的高房价看， 租房便宜。楼下说的有些误导。
大家可以自己算一下
www.rbcroyalbank.com/R...ortcal2.pl
Agree.
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- 时间: 2006-5-06 18:05
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- 时间: 2006-5-06 18:07
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- 时间: 2006-5-06 18:50 俺穷俺傻 写道:
买房和租房，原本是挺简单的事， 没必要这么emotional.
大家都知道， mortgage里有interest和principle两部分。利息是你买房成本，本金本来就是你的，不过换成房子了。
一个简单的经验公式就是比较成本。假设你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累计利息是460K。 这不包含任何本金的。纯粹是利息。买房的成本就利息，地税，维护。大家可以简单算一下。
利息 460K/25=19K
地税 3K
维修 很难说。 算1K吧
那么一年的成本就是23K。月成本在1916一个月。500K现在的价钱，大概也就是买个TH. 俺翻了下广告，租个TH1600左右就拿下了。
从现在的高房价看， 租房便宜。楼下说的有些误导。
大家可以自己算一下
问个简单的问题，股票市场随便一只股票市赢率都起码在20以上甚至上千。就是说如果按这公司当前的业绩，20年甚至千年后。你的投资才刚好回本，那是否买股票的是傻瓜，存钱在银行保证每年都有3-5%利息的才是天大天才？ -
- 时间: 2006-5-06 22:11这个问题很复杂.
其实计算很简单,主要就是拿PV,FV,PMT公式在excel里算一下就行了. 关键是要做很多假设.
比如,假如象傻兄所说,(我懒,只算了20年),20年贷款利率fix 6%/year. 还要假设你的opportunity cost,或者理解为投资(比如存款)在其他地方的收益率.根据money market equilibrium, 这个收益率是一定要小于6%的. 否则,每个人morgage利率是6%,投资收益率>6%, 那大家不都向银行贷款去投资,那大家其不是都很容易就成百万富翁了? 我假设这个投资收益率为5%.
另外,买的房子长期一定是升值的(face value),所以有个property appreciation rate,假设房子平均每年升4% (别忘了,地升值, 屋子本身是贬值的).
另外假设房子买进价格是400,000(现在估计也就一town house了). 首付100,000,贷款300,000,贷20年. 每月payment是2149.
每年房子开销是3,000 (地税,水电等). 20年后房子按市值卖出(大约1个million). 则具以上假设和数据可算出,所有投资,费用和收益折算成present value是负14万多. 这14万多你享用了房子20年.
如果租同样的房子租金是1,500 (不要怀疑,1,500租个不错的townhouse是很可能的), 租用20年,则所有的租金折算成present value 是负23万多, 也就是相当于你现在付这么多钱享用房子20年.
结果可见,贷款买房合适. 但前提是morgage 6%, 房子升值4%/year, 投资收益率是5%/year.
假如这些利率是其他值,结果就会差很多. 比如,其他假设相同, 房子每年只升值2%的话,则租房合适.
如果你认为自己的假设合理,可以写下自己认为合适的各种利率,我可以很容易修改自己的excel公式计算结果.
仓促中不知有没有疏漏错误. -
- 时间: 2006-5-06 23:39 iambigcat 写道:
这个问题很复杂.
其实计算很简单,主要就是拿PV,FV,PMT公式在excel里算一下就行了. 关键是要做很多假设.
比如,假如象傻兄所说,(我懒,只算了20年),20年贷款利率fix 6%/year. 还要假设你的opportunity cost,或者理解为投资(比如存款)在其他地方的收益率.根据money market equilibrium, 这个收益率是一定要小于6%的. 否则,每个人morgage利率是6%,投资收益率>6%, 那大家不都向银行贷款去投资,那大家其不是都很容易就成百万富翁了? 我假设这个投资收益率为5%.
另外,买的房子长期一定是升值的(face value),所以有个property appreciation rate,假设房子平均每年升4% (别忘了,地升值, 屋子本身是贬值的).
另外假设房子买进价格是400,000(现在估计也就一town house了). 首付100,000,贷款300,000,贷20年. 每月payment是2149.
每年房子开销是3,000 (地税,水电等). 20年后房子按市值卖出(大约1个million). 则具以上假设和数据可算出,所有投资,费用和收益折算成present value是负14万多. 这14万多你享用了房子20年.
如果租同样的房子租金是1,500 (不要怀疑,1,500租个不错的townhouse是很可能的), 租用20年,则所有的租金折算成present value 是负23万多, 也就是相当于你现在付这么多钱享用房子20年.
结果可见,贷款买房合适. 但前提是morgage 6%, 房子升值4%/year, 投资收益率是5%/year.
假如这些利率是其他值,结果就会差很多. 比如,其他假设相同, 房子每年只升值2%的话,则租房合适.
如果你认为自己的假设合理,可以写下自己认为合适的各种利率,我可以很容易修改自己的excel公式计算结果.
仓促中不知有没有疏漏错误.
的确是复杂的. 因为利率是在不断的变动着的. 用固定利率来计算偏差会大.
"每年房子开销是3,000 (地税,水电等)."
这个不止吧. town house 一般管理费也要 $150--$200/月.
水电煤气费平均: $100/月, 是相当吝啬的了.
平均管理费: $2000/年
地税(连水费): $1500/年
保险: $500/年, 这个可以不要. 人生能有几回搏?
电气费: $1200/年
维修费: $800/年, 当是每10年换个房顶平摊下来了.
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Total: $5500 -- $6000/年 不是 $3000呐!
还有, 用作买房头款的那 10万块. 每年利息损失是 $3000 (税后)!
所以预算每年的损失将是 $6000 + $3000 = $9000. 并不是您预算的$3000呀. 要多出2倍啊. -
- 时间: 2006-5-07 00:08bigcat朋友论证方式俺是很欣赏。俺在UBC的commerce系修过一门课，很是对西方的经济学都是基于数学模型，而不是摸着石子过河的纯粹靠感觉，颇为叹服。说远了。
前面讲了成本。 现在算算若有50万的现金，你投资的回报率。
1) Money market: 顶到天，和inflation打平。如果是普通的saving或者checking account. You lose.
2) 投资房市。长期的回报率，根据统计，大概只有3%到4%。比inflation稍高。1996年买的房子，如果没有升值20%， 你就是亏了。因为通货膨胀已经这么多了。
www.bankofcanada.ca/en..._calc.html
3) 有的朋友问，你这么是睁眼说瞎话吗？这几年涨的这么凶？任何的investment, timing很重要。你要是在90年代尾，投资股票，几天就是个富翁。俺这里提的是长期平均回报率。有兴趣的话，可以自己查一下。
4) 所以， 从投资的角度，房市是个风险低，低回报率的投资工具。股票年平均12%的回报率，远高于房市， 但风险大。
iambigcat 写道:这个问题很复杂.
其实计算很简单,主要就是拿PV,FV,PMT公式在excel里算一下就行了. 关键是要做很多假设.
比如,假如象傻兄所说,(我懒,只算了20年),20年贷款利率fix 6%/year. 还要假设你的opportunity cost,或者理解为投资(比如存款)在其他地方的收益率.根据money market equilibrium, 这个收益率是一定要小于6%的. 否则,每个人morgage利率是6%,投资收益率>6%, 那大家不都向银行贷款去投资,那大家其不是都很容易就成百万富翁了? 我假设这个投资收益率为5%.
呵呵， 这么说吧，要是投资房市又低风险，回报高，银行不自己抄房市？ 所以证明，房市的长期回报率一定要低于按揭率。借按揭，做投资，理论上可行，操作上不大可能。你要refinance, 光三个月的prepay penalty的利息罚款，就基本使大部分的投资变得的无利可图。 -
- 时间: 2006-5-07 00:19市赢率？ 是不是Price-to-earning ratio? 米国的股票的平均PE ratio大概是16。 您大概是提投资入股吧？ 不是股票。股票的回报就是个dividend还有其他人购买你的股票的期望值。在中国的第一间MacDonald, 创下个记录，6个月收回成本。美国的MacDonald都要四到五年。
千年后收回成本？ 那PE要在4000以上， 还没听说过。 这么说， 美国凡是PE在100以上，最后都跌在100以内。不是垮了， 就是高收益。
还是不太明白， 跟房市有何关系？
winer 写道:问个简单的问题，股票市场随便一只股票市赢率都起码在20以上甚至上千。就是说如果按这公司当前的业绩，20年甚至千年后。你的投资才刚好回本，那是否买股票的是傻瓜，存钱在银行保证每年都有3-5%利息的才是天大天才？ -
- 时间: 2006-5-07 00:29 俺穷俺傻 写道:
市赢率？ 是不是Price-to-earning ratio? 米国的股票的平均PE ratio大概是16， 那就是说， 四年收回成本， 这差不多是一间公司从起步到回收成本时间。在中国的第一间MacDonald, 创下个记录，6个月收回成本。美国的MacDonald都要四到五年。
千年后收回成本？ 那PE要在4000以上， 还没听说过。 这么说， 美国凡是PE在100以上，最后都跌在100以内。不是垮了， 就是高收益。
还是不太明白， 跟房市有何关系？
市盈率：
市盈率是某种股票每股市价与每股盈利的比率。（市盈率＝普通股每股市场价格÷普通股每年每股盈利）上式中的分子是当前的每股市价，分母可用最近一年盈利，也可用未来一年或几年的预测盈利。市盈率是估计普通股价值的最基本、最重要的指标之一。一般认为该比率保持在20－30之间是正常的，过小说明股价低，风险小，值得购买；过大则说明股价高，风险大，购买时应谨慎。但高市盈率股票多为热门股，低市盈率股票可能为冷门股。
如何16倍PE，4年回本？
另：百度上市时市盈率达2450倍
如果将房子看成股票（一间运营的公司），将其费用及收入想抵。PE是多少？
将与该PE相当,风险性质相当的股票对比每股净值（至于怎么拆分成可对比的股份比例你应该会算）。就可知道投资股票好还是房子好了。
买房 Vs. 租房
