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第 81 楼 / 多伦多置业大全
- 时间: 2017-11-28 15:24【地产知识】加拿大旧房翻建需要申请Building Permit？
投资地产一直是大家广泛关注的话题，关于房屋翻建在地产投资中也经常被大家提及。今天嘉德小编就来跟大家谈谈加拿大房屋翻建相关的问题。
房屋翻建是使房屋升值的普遍方式，相比于完全拆除一套旧房，在旧址上重建新房，房屋翻新与加建无论是在时间成本还是经济成本上都比拆除重建要划算的多。如今，将旧的房屋翻建和加建工程也受到越来越多的建筑商和买房者的青睐。业主可以用较实惠的价格来改善居住环境，建筑商也考虑翻建后出售谋取一定的经济利益。
但是，旧房翻建是不是想翻就能翻的呢？根据多伦多建筑标准（Toronto’s Building Code Act）相关政策规定，翻建后的房屋如果有超过70%以上的部分被认为是重建工程，翻建后就会被认为是全新的新房。翻建进程中，政府会对翻建项目进行监督、检查。在翻建或加建之前需要向当地政府申请建筑许可（Building Permit），没有许可证的翻建或加建都是违法的，会影响到以后房屋的价值，甚至会强制要求拆除。
在加拿大翻建房屋时，有些部分需要申请建筑许可，而有些部分不需要。那么哪些部分需要申请建筑许可（Building Permit）呢？
- 改变建筑物的用途
首先每块土地都有政府规定的用途，举个例子：如果你想买一块农业用地造商业建筑，就必须要向政府申请建筑许可。
- 安装、改装或拆除承重结构
拆除或改装房屋的承重结构会对房屋的整体建筑结构、安全系数、房屋寿命有很大的影响。如需此类改动必须向政府申请建筑许可（Building Permit）。
- 改变门窗位置或尺寸
- 建造车库、阳台或庭院平台
- 挖掘地下室或构建房屋地基
- 安装或改造暖气、排水及空调系统、安装壁炉
- 拆除整栋建筑的一部分
如果只是在不改变房屋结构前提下对房屋进行简单的装修或维护，很多地方是不需要建筑许可（Building Permit）的。以下的一些施工不需要向政府申请建筑许可（Building Permit）：
- 更换同尺寸门窗
- 为独立屋安装壁板或其他外墙结构
- 安装小于较小且没有顶盖的庭院平台
- 建造100平方尺以下的工具棚
- 更换或增加房屋隔热层或石膏板
- 地下室防潮
- 房屋粉刷
- 在不修改水暖系统的前提下安装橱柜或浴室洗手池
- 为院子设栅栏
- 更换或维修屋顶
关于加拿大房屋翻建相关的问题，小编今天就分享这么多。
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- 时间: 2017-11-29 15:04【地产知识】万锦Berczy社区好在哪儿？
衡量一个社区的好坏我们经常会参考以下的一些因素：地理位置；配套设施；社区历史和未来规划；社区的人口组成；房价增长趋势；社区及其周边发展趋势；等等。
在整个多伦多地区，大多数华人买家最关注的就是Markham（万锦）地区的物业。而Markham（万锦）的Berczy社区是万锦市中产住宅最火爆的地区之一。今天，嘉德小编就来跟大家聊一聊万锦Berczy社区好在哪儿。
- 优越的地理位置：
Berczy社区北侧Major Mackenzie 路上的多功能社区中心Angus Glen Community Centre，面积达两万平方米。包括两个有千人座位的专业冰球馆，三万平方尺的两层图书馆，室内体育馆，大型室内泳池，网球馆等等。场地及设施先进，是万锦市和列治文山市居民经常光顾的运动休闲场所！
如果不愿意跑那么远，Berczy社区中央的Berczy Park是区内最大的公园, 占地约 25 万平米。公园内共有4个足球场、4个网球场、1个棒球场、戏水区和多个Playground。Heisey Trail从Bur Oak一直到16th街，是平时休闲娱乐的好去处。
- 顶尖公校：
除了特鲁多高中外，Berczy社区内的Stonebridge Public School和Castlemore Public School都是排名非常靠前的公立小学。
- 社区房屋类型
今天关于万锦Berczy社区嘉德小编就跟大家分享这么多。
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- 时间: 2017-12-04 13:03今日话题：关于楼花“入场费”地产局怎么说
关于购买楼花的“入场费”众说纷纭，嘉德小编今天就来跟大家谈谈：关于楼花“入场费”地产局是怎么说的。
安省地产局（RECO）已经意识到楼花销售中的潜在违法行为。
据称，一些房地产经纪会向预售房屋的潜在买家收取“入场费”或“注册费”。这些费用据说可以保证让买家在房屋正式向公众开售之前拿到单位。媒体报道也表示，关于“入场费”，很多地产经纪要求潜在买家直接支付现金，拒绝发放收据。他们也可能与开发商的某些工作人员共享收益。
关于房地产经纪对客人的收费，地产局有明确规定：
全面披露 - 必须向客人提供收费的相关文件。文件中必须说明：
- 这些资金是做什么用的
- 资金如何处理；
- 如何分配资金，例如购置某物业的押金；
- 如果放弃购买，是否返还，如何返还。
客人也应收到他们缴纳的任何资金的收据。
信托账户 - 买方向地产经纪支付的所有费用都应发给其所在的地产公司。在合法支付给第三方或退还之前，这笔钱必须在该地产公司的信托账户中持有。
卖方许可 – 除非卖方（开发商）明确要求，否则地产经纪不得接受或向客人索要“入场费”。
只有符合上述规定，地产经纪才可接受或向客人索要“入场费”。如果您发现某些地产经纪违反了这些规定，请向安省地产局RECO投诉。如果你怀疑是建筑商的雇员在没有文件支持的情况下进行乱收费，你可以通知该省的建筑商监管机构Tarion。
消费者有权知道他们支付的费用是什么。
转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup - 这些资金是做什么用的
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- 时间: 2017-12-05 13:29【地产知识】交不起房贷直接弃房，有什么后果？
大部分人应该都明白，还不起贷款银行就会收回房子然后拍卖以偿还欠款，这是常识，但其中程序和债务人面临的后果，也许不是很多人都能够全面了解的。今天嘉德小编就来跟大家聊聊交不起房贷直接弃房有什么后果。
在安省，如果房贷违约，债权人会走两种方式收回欠款：
A、foreclosure
B、power of sale
这两种方式意思基本一样，就是卖掉债务人的抵押房产，但对于债务人的后续影响截然不同。
如果你的贷款合同里，有写明如遇债务违约，债权人采用 “foreclosure” 的方式收回贷款，那么房屋卖掉后，即使卖掉后的金额不足以弥补债权人的损失，那这个损失跟债务人也没有任何关系，可以说这种方式下，债务人可以做到 “free to go”;
而 “power of sale”是指，房屋被债权人卖掉，如果仍不足以偿还债权人的借款，债权人仍然有权利继续追诉损失，这个时候债务人所面对的要么卖掉个人财产(比如说汽车，首饰等)用以偿还所欠房贷，要么就是宣布破产(破产对于个人的信用历史影响巨大)。
同时，这两种方式还有个显著的区别就是在执行的步骤的繁易程度上，走foreclosure对于债权人更麻烦，因为这要经过上诉，法庭审理，申请强制执行等;而power of sale可以绕过这些程序直接处理违约的贷款，这也是为什么在安省，大部分的债权人(银行)都会选择 “power of sale”。
当然，有人会认为，我有mortgage default insurance，如果违约保险公司会兜底，这又是另外一个故事了。简单总结一下，在即使有保险的情况下，如果违约会怎样：
首先，债权人还是会以power of sale的方式卖掉债务人的抵押房产;其次，如果所得不足以弥补损失，这时lender会向保险公司claim损失;最后，保险公司赔付后，原先债务人欠lender的债务就会过户到保险公司头上，保险公司开始起诉债务人偿还这些欠款，不要以为保险公司是善茬，他们一样会追诉到债务人不得不宣布破产后，才会write off掉坏账。
总之，在加拿大，保护资本家的法律已经相当成熟和完善，债务人很难钻到什么空子。
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- 时间: 2017-12-06 12:47【地产知识】加拿大央行宣布基准借贷利率维持百分之一
据2017年12月6日CBC News的最新报道，加拿大央行已经决定将基准借贷利率维持在百分之一的水平，经过今年早些时候两次小的涨幅后暂停增长。
加拿大央行表示：“随着时间的推移，借贷利率有可能会增长；但就目前的情况来看，现百分之一的基准借贷利率和货币政策显然更加合适。”
银行表示，经济数据在今年的10月份时已经达到预测范围之内。出口市场的数据略低于之前的预期，但就业市场的数据比之前预期的表现更好。
银行董事会每年共有八次会议决定银行利率，下一次利率讨论计划在1月17日。
据彭博社报道，绝大多数经济学家预计银行借贷利率在短期将保持不变。
较低的借贷利率对房地产市场和广大购房者无疑是一个利好消息。
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- 时间: 2017-12-07 10:24【地产知识】在多伦多如何快速卖房？
在多伦多，很多卖家经常提出这样的问题：如何才能让我的房子在更短的时间内以较合理的价格卖出呢？今天嘉德小编就来跟大家聊一聊在多伦多如何快速买房。
合理定价
合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家, 会更容易在短时间成交。相反，如果房价高于市场价，会吓走真正的买家。房价和市场价的差别越大，在合理的时间内卖出房子的可能性越小。如果两个房子的地点，房龄，面积，房子的状况等大致相同，一个房子的定价合理，另一个房子的定价过高，买家一般会以定价高的房子做参考去而去购买定价较低的房子。定价过高的卖家无意中可能帮别人卖了房子，自己却错过了真正的买家。
定价最好的方式是参考周围近六个月成交的与你的房子在房型、居住面积、房龄、格局和土地面积及形状相似的房子，包括市场上待售房的销售价格。如果你确实想尽快卖出房子，请不要高出你邻居的价格。
选好卖房的时机
一般来说，每年的二月到六月是卖房的好时机，比起其他时间更容易在短期内卖个好价格。而12月中旬到一月末因为冬季原因不是卖房的好时机，应尽量避免在这个时期卖房。在这段时间里，天气寒冷，下雪比较多，上市的房子相对较少，又赶上过节，很多买家不喜欢在这个时候看房。
对房屋做适当的维修和美化
卖房前，要对房子做一下装修和美化。粉刷墙壁，清洁地毯，打磨油漆木质地板，修补破损，彻底清洁房间，去除异味，做好“表面功夫”。建议请专业的Home Stager布置美化房屋，重新摆放家具，更好的表现各个房间的功能。Staging做得好的话可以让房子焕然一新，视觉效果大为改观。最后请专业的摄影师拍照，并对照片进行一定的美化。一般地产经纪和买家都是看过房子的图片和基本信息后才考虑要不要来看房的，如果照片太Low难免会影响买家来看房的心情。
“视觉”和“感觉”对买家购买房子的欲望有很大的影响，不要因为懒得做“表面功夫”而给买家留下不好的印象。
实事求是，不刻意隐瞒和欺骗
如果刻意隐瞒房屋存在的问题或欺骗买家，一旦被发现无疑会影响房屋的销售，而且会留下不好的声誉。就算手法高明，一旦成交后买家发现重大问题，甚至可以起诉卖方经纪和前业主。
推广和宣传
专业负责的地产经纪会采用各种手段帮助推广和宣传出售的房子，看到出售房子信息的人越多，以好价格快速卖出房子的几率越大。推广的方式主要有以下几种：
1.Open House
周六和周日可以做 Open House，在多伦多地产局官网上公布Open House信息，在房子附近的主要路口插牌(Open House Sign)，曾加房子的曝光率，可吸引更多的潜在买家来看房。
2.For Sale Sign
在出售的房子前插For Sale Sign，路过此地的人会知道这个房子在出售，潜在的买家也可能会自己找上门来。邻居也可能会因为看到For Sale Sign转告正在找房的朋友或亲友。
3.网络营销
地产经纪首先在MLS挂牌出售，所有的地产经纪都可以在MLS系统查到这个房源的全面信息，喜欢自己查房源的买家在Realtor.ca公众平台上看到这个房源。地产经纪还可以在自己的网站上，Facebook上，微信上，在人们普遍关注的热点网站上做相应的推广，扩大物业的曝光度。
谈判技巧
如果有多个客户下offer, 谈判的主动权完全掌控在卖家手中，因为多个客户喜欢你的房子，可能会出现互相竞价的可能，卖家很容易以高于要价卖出房子。如果只有一个买家，谈判的过程会相对困难，如果想卖个好价钱，卖家和卖方经纪都需要有很好的谈判技巧。
在这一方面小编建议卖家要相信自己的代理经纪，毕竟一个专业地产经纪做过很多次地产交易，在这方面要有更多的经验。专业的地产经纪能从买家或买方经纪的言语和表情里捕捉到买家的心理，对房子的喜爱程度，能够承受的心理价位，从而在谈判中更好的掌控局面，以更好的价位帮卖家卖出房子。
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- 时间: 2017-12-11 09:29【地产知识】加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？
现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多，大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房，经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？
租房一定要签租约吗?
房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。
不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦，租房还是最好要有正式的租房合同，并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。
书面租约应包括什么内容?
正式的书面租约必须包括：双方法律认定的姓名和房东地址，租客入住的日期，租金，租金支付日期，房东所提供的设施和服务项目，租客需要遵守的一些条款，除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目等。
如果租客带宠物怎么办?
房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客，也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后，在某一个时期开始饲养宠物，房东无权驱逐宠物或租客，而只能向房东及租客管理局提出申请，要求该官方出面驱逐租客。
房东有权收集房客的个人信息吗?
房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。
房东可以随时涨租金吗？
租客租房时，第一个租期的租金是双方协商谈妥的，按租客保护法的规定，房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后，然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南，大多数情况下，租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。
如果房东决定加租，必须在加租开始之日前90天通知租客，而且必须是书面通知，上面要写明新的租金是多少，从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。
房东要给租金的收据吗?
如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东不能拒绝。
收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。
房屋的维护应由谁责任?
房屋的保养和维护是房东的责任，即便租客在入住之前就发现房间有问题，或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋，从法律上讲，责任还是在房东身上。但是，租客有义务保持所租住空间的整洁，如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏，租客则要支付相应的修理费用。
租客不在家，房东能否进入其房间?
如果租客不在家，而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件，必须在预定进入房间的24小时前，用书面形式通知租客，通知的内容必须包括：进入房间的理由，进入房间的日期及时间段。
租客可不可以转租房屋?
租客如果想转租房屋必须有房东的同意，否则不可转租。
如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋，并将租屋转租给新的住入者，房东可以向安省房东及租客局提出申请，驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请，即表明认同新的租客入住，入住者便成为合法租客。
如果租客消失了怎么办?
租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联系。
如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。
什么情况下房东可以申请房客驱逐令?
通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租，或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施，或让非租客进入租屋造成损失等。
如果租客饲养了宠物，而宠物发出很大噪音，骚扰了他人，或者损坏了租屋内设施，或引起他人过敏，或经确定宠物带有致病菌，或对他人有攻击性，造成安全危害，房东也可申请驱逐令。
但如果是租客有了室友，房东不能将租客驱逐，除非该室友行为不当，如制造噪音、损坏出租设施。另外，如果室内同住人过多，房东也可申请驱逐令，驱逐多出的室友。
如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回，房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。
房东驱逐房客的程序是什么?
在大多数情况下，在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前，必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination)，告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后，房东要等待一段时间，看租客会不会采取改善措施，这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应，也没有搬离租屋，房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。
房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室，或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请，并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份，交给租客，令其对申请一事知情。
关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题，嘉德小编今天就简单跟大家分享这么多。
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- 时间: 2017-12-11 16:58
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- 时间: 2017-12-13 11:56【经纪须知】OREA地产经纪课程费要涨价了！报名要抓紧哦！
近期，注册成为地产经纪的费用有相应调整，小编刚刚联系了安省地产组织（OREA），安省地产局（RECO）和多伦多地产局（TREB）确认了最新的收费标准跟各位分享，希望对即将成为地产经纪的朋友有略微帮助。
首先，想要成为地产经纪要先完成Ontario Real Estate College（OREC）设立的相应课程，2016年4月以后，要求新注册的学员必须要完成5门课程，5门课程的费用如下：
Real Estate as a Professional Career 课程费用 $525
Land, Structures and Real Estate Trading 课程费用 $545
The Real Estate Transaction-General + The Residential Real Estate Transaction课程费用 $425+$425=$850
The Commercial Real Estate Transaction 课程费用$425
Real Property Law 课程费用$505
OREC课程总费用：$2,850
近日，从安省房地产协会(OREA)官网获悉地产经纪课程将于2018年1月1日期全面涨价。
2018年1月1日起，安省地产协会推出的一系列房地产职业课程将上调费用，如果你打算报名OREA的房地产课程，计划进军房产行业，那么记得在此日期前报名！据悉，在2018年1月1日之前报名并签约缴费的学生不受费用调整的影响。
关于如何成为一名地产经纪可以参考下面的链接：
jdlrealty.ca/join-us-p...BC%9F.html
所有考试通过后，大家还需要申请RECO安省地产经纪牌照，以及当地地产局的会员（例如多伦多地产局TREB）。
RECO地产经纪牌照申请费自2017年1月1日上调至$590，申请通过后需要缴纳第一年的年度保险$440才会激活地产经纪牌照。
TREB多伦多地产局会员申请费约$2000（其中包含基础申请费，第一年年费以及$100块的强制保险）。
公布了这些费用信息，相信大家对新经纪注册花销有了一定的了解，如果大家还有任何相关疑问，欢迎来电嘉德置业咨询。
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- 时间: 2017-12-18 10:27【地产知识】在多伦多投资，买地好还是买楼花好？
随着加拿大多伦多经济和人口的发展，近年来房价增长速度很快，越来越多的地产投资客将目光聚焦在多伦多。很多人因为考虑到是投资，不喜欢费力在房屋的维护、管理等事情上，所以不愿意考虑现房。近期就有准备在多伦多投资的朋友问了这样的问题：想在多伦多投资房产，听说多伦多的公寓楼花一直挺火，很多朋友也推荐买地皮，据说也会有很好的回报。那么到底是买地好还是买楼花好呢？
今天嘉德小编就来简单跟大家聊一聊在多伦多投资，买地好还是买楼花好。
买楼花和买地有一些相似之处，比如说投资周期都较长，买楼花通常要3-5年才能交房。最简单的购买单块成熟住宅用地也得3年以上才能取得较好效益。
但严格说来买楼花和买地是两种不同的地产投资活动。购买楼花属住宅类地产投资，买地属商业类地产投资。这两者之间的难易程度和投资规模通常说来差异很大。
购买楼花可以前期投入资金很少，对买家的财务状况要求没有那么大，通常签合同只需$5000定金，剩下的首付部分在收房前的数年内分几次付清，对买家来说财务压力没有那么大。收房前还可以申请购房贷款，本地买家一般只需支付总房价20%的首付，海外买家一般需要支付总房价35%的首付。
购买楼花对买家地产方面知识的要求也不多。就算没有地产投资经验，只要能选到地点好，楼层、大小、价格适宜的楼花就可以了，对投资者在房地产方面的知识要求没有特别之处。可以说是对大部分投资者都适宜的一种投资项目。收房前可考虑楼花转让直接套现，或在收房后出租。鉴于多伦多目前的公寓租金，一般租金可帮业主cover贷款和管理费的支出，业主不需要过于担心收房后每月支付额外的费用。
买地这种投资就对买家有相当多的地产知识方面的要求。比如政府对土地的开发规划，要买地块的Zoning方面的要求（根据加拿大政府的规定，不同Zoning的地块有不同的用途规定），所购买的地块是否允许建住宅，是否允许建高层公寓等都要在买地前考察好。另外地块是否有过污染，是否在洪泛区，适合建造什么样的物业等等也要提前考察好。买地对资金的要求相对较高，并且贷款难度要大许多，大部分只能按商业贷款，利率也比居住房屋贷款高不少。
买地囤积等待土地升值需要较长的时间，占用及周转资金较大较长。如果买地之后马上开发建房，则需要投入专业人士管理项目，投入资金建设项目。这些对资金及房地产经验有限的个人来说，是有一些难度的。
多伦多的房地产市场，对海外投资者来说，投资购买楼花是最省心的一种投资方式。如果海外投资者实力雄厚，有相关经验，买地，开发房产则能取得更可观的效益。
关于在多伦多投资，买地好还是买楼花好，嘉德小编今天就跟大家分享这么多。
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加拿大房屋知识大全【房产知识、房市分析、地产名词解析、经纪心得】
