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第 71 楼 / 多伦多置业大全
- 时间: 2017-10-17 14:41【经纪须知】地产经纪年度保险 - RECO Insurance是什么？
安大略省所有的房地产销售人员和地产经纪人都必须要加入RECO的保险计划。并在每年的8月末之前缴纳下一年的保费。如果没有按期缴纳RECO Insurance，地产经纪牌照会被暂停，在牌照暂停期间不能以地产经纪身份参与地产交易或带客人看房等。
目前RECO 年度保险的费用为$440/年，需要地产经纪牌照持牌人每年的8月末之前在安省地产局官网www.reco.on.ca 上登录MyWeb点击Insurance下方的支付按钮直接网上付款。
保险费用支付成功后地产经纪牌照持牌人可在MyWeb上下载缴费收据，在报税时作为地产经纪支出使用。
地产经纪保险RECO Insurance都管什么？
安省地产经纪保险主要覆盖以下三种情况：Errors and Omissions（错误和遗漏保护）、Commission Protection（佣金保护）和Consumer Deposit（客户预付款保护）。
Errors and Omissions（错误和遗漏保护）：
- Forgetting a key clausein the APS（在APS中遗漏关键条款）
- Making a mistake with respect to taxes（税务相关的错误）
- Using the wrong form（使用错误的表格）
- Under- or overpricing a property（物业报价错误）
- Or, none of the above - groundless accusations can lead to expensive claims（其他，无端指控导致的重大赔付）
符合Error and Omissions索赔条件，每次做多可获得$1,000,000赔付，每年做多可获得$3,000,000赔付。
Commission Protection（佣金保护）：
- A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
- Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换佣金）
- Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）
符合Commission Protection索赔条件，每次可最多索赔$100,000。
Consumer Deposit（客户预付款保护）：
- A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
- Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换客人的预付款）
- Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）
符合Consumer Deposit索赔条件，每次可最多索赔$100,000。
安大略省是全加拿大唯一为Commission Protection和Social Engineering Fraud赔付的省份。为地产经纪辛苦赚到的佣金起到了更好的保护。
客户也可以安心的将预付款放入地产经纪公司相应的银行信托账户里面。如果出了问题安省地产经纪保险都会做出相应赔付。
关于安省地产经纪年度保险相关的问题嘉德小编今天就讲到这儿。
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- 时间: 2017-10-23 15:43【经纪须知】安省地产销售人员如何成为Broker？
关于如何成为地产销售人员，如何完成地产销售人员牌照的续期和恢复，小编在之前的文章中都有做详细的讲解。今天就来跟大家讲解一下地产销售人员Real Estate Salesperson如何成为地产经纪Real Estate Broker，以及两者有什么不同。
地产经纪Real Estate Broker可以成立自己的地产公司，而地产销售人员Real Estate Sales Person只能作为Employee受雇于一家地产公司。因为成为地产经纪需要完成更加困难的教育要求以及相关的工作经验，地产经纪往往比一般的地产销售人员更加专业可靠。
成为Real Estate Broker不一定要做一家地产公司的老总，可以依然保持受雇于一家地产公司做Broker，而不一定要成为Broker of Record。
地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker需要满足以下条件：
- 在安省地产局（RECO）是注册的地产销售人员
- 在过去的3年中有两年在做地产销售人员
- 完成必要的教育要求Broker Registration Education Program
必须完成OREA Real Estate College的两门课程：
一门必修课（费用：$925）：Real Estate Broker Course
一门选修课（费用：$505）：除了完成一门必修课以外，安省地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker还需要完成一门选修课，如果你之前没有完成The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么这一次必须选定这门课作为你的选修课。
如果以前已经完成过The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么需要从以下4门课中选取一门作为你的选修课（不可以重复选取之前已经完成过的课程）。
- Principles of Appraisal
- Principles of Mortgage Financing
- Principles of Mortgage Management
- Real Estate Investment Analysis
完成了教育要求后，需要在12个月内向安省地产局（RECO）申请注册成为地产经纪Real Estate Broker。安省地产局RECO在收到申请以后会在7-10个工作日给出答复。
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- 时间: 2017-10-24 15:24【地产知识】加拿大买房Offer谈成后有哪些注意事项？
在加拿大买房不管是过关斩将，力克群雄抢得Offer，还是与卖主经过艰苦谈判达成协议，作为买家，这时心里不免松了一口气，终于买到了心仪的房子啦！但这只是买房的第一步，后面还有几件事要接着做好。今天嘉德小编就来跟大家讲讲加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项。
1、交付定金
通常要求Offer谈成后的24小时内交付定金。如今都要求是银行本票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank draft），收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。（在一些特定的情形下，买方经纪会建议多付些定金，让卖方感到买方很有诚意，会对买方比较放心，也增加对买方的好感，有利谈成Offer。）
2、申请贷款
买房Offer谈成后，买家就需要去银行或找贷款经纪（Mortgage Broker）申请贷款。申请贷款通常要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料（Listing Sheet），就是看房时经纪给的那张房屋资料，工作收入证明，首付款（或存款）证明，身份证（驾照或护照等）。新移民买房，首付35% 以上的可以不要工作收入证明，但是银行会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷款额,能源费和地税等). 如果存款在加拿大不够三个月，有的银行会要求提供存款来源证明。
如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款，就怕资料不齐全，反复来回，耽误时间。
3、安排验房
可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师，或请朋友熟人推荐，要确认验房师有OAHI （Ontario Association Of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项，这对首次买房的新移民来说非常重要，都要记好。验房在买房程序中因人而异，如果买家个人觉得没有必要验房也可以不验。不过保险起见还是希望业主在交房前找验房师验房，做到对房屋质量心中有数。
4、办理过户手续
确认一切没有问题后，买家就可以找律师办理房屋过户手续，办理房屋过户手续需要准备的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，一到两个身份证件。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，还会为买家办理水，电，煤气的开户手续。
买共管（Condo)类的公寓和镇屋的，还要先请律师看看共管的公寓或镇屋的管理公司文件（Status Certificate) ，听取律师的意见。
5、办理房屋保险
房屋保险是必须要买的，一定要在交房日（Close Day）前办好，否则银行不会放贷款，无法交割。
如果购买的是共管物业，比如Condo，公寓等，由于公共区域大楼管理处都有买过保险，过户是不一定需要业主购买房屋保险。
买房屋保险通常通过电话就可办好，不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司，通常会有5%的优惠。
6、办理产权保险
在加拿大购买住房并不强制业主购买产权保险，不过为了防止房屋产权被盗用，还是建议业主在办理过户手续前购买产权保险。
7、交房前的看房
交房前通常有一到两次看房，第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，通常是量量尺寸，好购买家具，或了解一下房屋里的设备器具如何使用，以及想通过卖主了解的情况。第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否还好，卖主答应要完成的事是否做好了，合同里规定留在房子里的东西是否都还在，是否原来的那些。
8、交首付款和其他买房费用
交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常其他费用大约为房价的1.5%左右。
9、交房日去律师楼取钥匙
通常要到下午三点钟以后才会取到钥匙。按合同，卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了，有时拿到钥匙去开门，会发现卖主还在屋里，或是还没搬完家。
问：验房为什么在下offer之后？如果验出问题怎么办？
答：一般情况下Offer是有贷款和验房条件的，条件期限通常为5个工作日，到期以前取消这些条件，Offer就成为生效合同。如到期贷不到款，Offer失效。如在期限内验房发现问题，买卖双方协商，如问题严重，就不取消验房条款，Offer到期后失效。
关于加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项，嘉德小编今天就简单跟大家分享这么多。
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- 时间: 2017-10-30 15:35
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- 时间: 2017-10-31 15:16【地产知识】加拿大房屋冬季保暖须知
一场秋雨一场寒，随着11月的来临，多伦多马上就要进入冬天。想要度过一个温暖、舒适的冬天，业主们需要对自己居住的房屋的精心维护，趁着冬天到来前的最后阶段，赶紧检查一下您的房屋的保暖措施。嘉德小编今天就来跟大家简单谈谈加拿大房屋冬季保暖的小知识。
加拿大这边的房屋大多是木质结构，一般在房顶、墙壁及各房间之间的间隔，甚至是地基方面都会使用保温棉来达到保温效果。
使用符合标准的保温棉，在冬季能使整个室内温度提升1-2度；夏季的时候，因为有了这层隔热层的隔热作用，室内温度会至少下降1-2度。不要小瞧这1－2度，长久以来，节约的能源和资金可以说是非常可观。
保温棉除了起到保温、隔热的作用以外，还有隔音效果。使用保温棉还直接可以改善房屋的居住舒适度。
既然保温棉有这么大的用途，那么是不是越厚越好呢？当然不是！首先要从经济上考虑，保温棉喷的越厚，价钱自然也就越贵；其次要看屋顶的高度，不可太满，要保持屋顶的空气流通，这样才能更有效地发挥保温棉的作用。
安省的建筑规定对保温棉的保温标准也有详细的规定：目前安省最新的屋顶能源保温标准是R-50，也就是说屋顶内喷保温棉的高度要达到18.5。
喷保温棉基本上没有季节的限制，冬天施工也丝毫不受影响，还能即装即用，很是方便。但是屋顶喷保温棉还是有些要注意的事项，记得小编这里提醒大家：
1. 要根据房屋情况加装回风板，能促进空气对流，减少冷凝水的形成。通常一些老房子要么是干脆没有回风板，要么就是重新喷棉后会被遮盖住，所以通常需要加装新的回风板；
2. 要选用专业的，即保温性能好又防水的抽气管子。这笔钱最好不要省，一个好的抽气管子能保证屋顶干燥不漏水，也会延长保温棉的寿命及使用效果；
3. 房顶内旧的保温棉一般情况下不用除去，可在它的上面喷新的保温棉既可。但如果旧的保温棉已经发霉有异味或被小动物破坏，就需要去除，重新铺设新的保温棉。
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- 时间: 2017-11-01 15:04【经纪须知】如何做一个好的地产经纪？
地产经纪，作为一个专业性质的工作职位，首先，要树立长远的打算，而不是短期行为，要作为自己的事业，一项和其他专业工作一样的工作，而不是赚快钱，赚一单算一单，等米下锅。
从长远着眼，以日常工作来看待，就会以平常心来对待每一个顾客，就会以平常心来对待每一次的交易。而不是急切的盼望早日成交。
地产经纪和其他工作一样，有他的重复性。没有重复的工作，不可能有持续的发展，不可能有持续的利润。
既然有他的重复性，就没必要，也不必担心赚不到钱。当你把它当作一项日常工作来做时，会平和许多，和客人相处会愉快很多，处理每单交易时，也会以平常心看待，反而会顺利。
俗话说“财不入急门”，可能就是这个道理。
做法上，应该体现地产经纪是专业的谈判者，拥有丰富的知识，得体的行为举止，谈吐，衣着，交通工具，无一不体现你的专业精神，所知越多，所得越多，是从业的根本，在此之上，是外在的表面所体现的每个人的素质。
很多经纪商人味道很浓，大陆移民大多会觉得虚伪。大陆移民更多地注重学识，仪表，既要专业，也要高雅。
专业的经纪，应该懂得如何谈判，不会和自己的客人，包括对手做无谓的争论。不会投机取巧，采用一些懒汉做法，损害当事人的利益。
地产经纪，比较高的收益，是一代一代人建立起的信誉，所带来的结果，每个经纪应该主动地维护，而不是随意的践踏。
在一些具体操作时候，比如为卖房服务时，应该提供书面的卖房计划。定期的市场报告。不要想尽办法作双方经纪，损害卖主的利益。
每一个细节都要花心思，比如，放钥匙盒子的时候，有没有留备用钥匙？一旦有人来看房打不开密码盒子，你可不可以第一时间帮他们解决，用备用钥匙打开门，而不会影响客人看房。
类似的细节都会反映出经纪是否专业。
在为买方服务时，没有查明资料之前，不要不负责任的信口开河，一旦与事实不符，很容易让客人质疑你的专业性。例如：你有没有检查对方房屋索赔的历史，如果有，会影响到买家投保，甚至会影响到买家的房屋贷款。
又例如，你有没有检查卖方的房屋贷款情况，如果卖家卖掉房子还不够还款，经纪拿不到佣金事小，买家的利益有没有受到损害？
在有别的经纪要看房时，作为卖方经纪，你有没有设置障碍，不让对方看，而偷偷把房子卖给自己的客人？从而损害卖家利益？
在帮买家谈判时，有没有问清楚多重Offer有哪家所下，卖家经纪有无减佣，房屋有无罪案发生？
当你要度假时，有无通知你的客人，很多时候，客人并不知道自己的经纪并不在当地，也不知道，买家要谈Offer, 找不到卖方经纪，或许就失去了交易机会，损害了双方利益。
凡此种种，无不在体现着经纪的专业精神。地产经纪的毁誉，要靠地产经纪自己的建设，地产经纪的收益，也要靠自己的修为。
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- 时间: 2017-11-02 15:24【房市报告】多伦多Condo房价大涨22.7%，一房租金涨至$1,976！
10月23日，多伦多地产局主席Tim Syrianos宣布，大多伦多地区通过多伦多地产局MLS系统售出的Condo公寓平均价格有大幅的上涨。2017年第三季度Condo的平均成交价为$510,206同比2016年第三季度的$415,894上涨了22.7%。
Syrianos表示：“同其他类型的住宅相比，Condo公寓市场是自2017年春季以来涨幅最大的。买家之间的相互竞争依然强劲，公寓房源数量也低于往年。在过去的几个月里，多伦多地产局参与了各级政府的讨论，宗旨是为大多伦多地区住房供应提供解决方案。”
2017年第三季度通过多伦多地产局MLS系统共有5684套Condo售出，同2016年第三季度的7991套相比有所下降。
上市公寓数量同去年相比下降了10%，2017年第三季度上市公寓数量为9845套，2016年同期为10967套。
多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer表示：“时代在改变，公寓将会成为家庭住宅舞台上的主角。今年春季的Ipsos消费者投票也显示，民众对公寓的购买意向增加。”
除了平均成交价大幅上涨之外，Condo公寓的租金也有大幅的上涨。2017年第三季度大多伦多地区一房公寓的平均租金上涨11.2%达到$1,976。两房公寓的平均租金上涨了7.7%，达到$2,607。
多伦多经济和人口增长的趋势都表明，租房需求将会持续增长，而公寓房源的供应也会愈发的紧张。
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- 时间: 2017-11-06 17:07【经纪须知】经纪帮亲属买卖物业要受REBBA 2002监管吗？算私人交易吗？
安省地产经纪人和地产销售人员就像医生和律师一样需要受到相关部门和法律法规监管。你一定不希望有一个不受法律法规监管的人来为你做“私人手术”或“私人法律服务”。在房地产交易服务中也一样。
如果你是在注册的地产经纪人或地产销售人员，根据房地产交易规范（REBBA 2002），你所参与的任何房地产交易业务都将受到REBBA 2002的监管。因此对于地产经纪人和地产销售人员来讲，没有所谓的“私人”地产交易。即使你没有在交易中获得任何利益，也依然要遵守REBBA 2002的相关要求和地产经纪道德守则。
以下是一些相关要求：
- 地产经纪人或地产销售人员只能代表他们所挂靠的地产公司来进行交易。地产经纪在交易时需要向所在地产经纪公司提交所有与本次交易相关文件的复印件。
- 地产经纪人或地产销售人员只能从他们挂靠的地产公司收取佣金或其他报酬。
- 地产经纪人或地产销售人员还必须透露以下信息：
- 本人是否为卖主或买主
- 是否与买方或卖方是亲属关系
- 如果事公司形式物业买卖，本人或亲属是否是该公司的股东。
根据具体的交易情况，其他的要求也可能出现。如果不确定，可以咨询律师或所挂靠公司的Broker of Record。
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- 时间: 2017-11-08 18:10【地产知识】签买房经纪代理协议（BRA）时要注意什么？
在加拿大买房，买家一般都会选择一位地产经纪帮助自己。在选择好合适的地产经纪后，买家就要与地产经纪签一份代理协议 - Buyer Representation Agreement（BRA）。代理协议代表了买家与地产经纪之间的关系。
代理协议中对买家所要购买房屋的地区，购买的物业类型，地产经纪将会提供的服务，以及地产经纪佣金金额，代理协议有效期，等等都有着详细的说明。
今天嘉德小编就来跟大家讲讲前买房经纪代理协议时都需要注意什么。
首先建议买家在代理协议上签字前一定要仔细阅读，签字后也最好自己留一份复印件。一旦买家和地产经纪签署了代理协议就不能随意毁约更换代理经纪。除非代理协议到期或双方签署解除代理关系的文件 – Mutual Release Letter。如果在代理协议有效期内私自更换地产经纪买房。房子成交后，你的第一个地产经纪有权从卖家处收取佣金。而真正带你买房的经纪可能会因为收不到佣金而将你告上法庭。正因如此，选择地产经纪和签订代理协议时一定要十分谨慎。
代理协议中的条款和MLS合约不同，代理协议中的条款是可以修改的。买家在和地产经纪签署代理协议是可以加入或删除一些条款。代理的时间双方也可以商定。个人建议代理时间不要超过3个月。但是如果3个月还没有买到自己心仪的房子但又觉得自己选择的地产经纪还是可以信任的，可以在代理协议到期后再跟地产经纪续签一份新的。
签了代理协议后，买家一定要单方面推出合约也不是完全没有办法。因为代理协议其实是买家与地产经纪所在的地产经纪公司签署的。买家也可以直接跟地产经纪公司协商，表示对这个经纪服务不满意，想要选择更换同公司的另一个地产经纪或取消代理协议。
对于地产经纪来说，代理协议可以合法保障其为买家提供服务获得的利益回报。有了这个保证，地产经纪就可以全心全意的为买家提供公平并符合职业规范的服务；并有义务诚实的回答顾客提出的问题，不得对房屋相关事实进行错误陈述或误导客人。根据购买协议，地产经纪也有责任保障买家权益，不得泄露客户信息，等。
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- 时间: 2017-11-27 13:40【经纪须知】如何做一个好的地产经纪？
地产经纪，作为一个专业性质的工作职位，首先，要树立长远的打算，而不是短期行为，要作为自己的事业，一项和其他专业工作一样的工作，而不是赚快钱，赚一单算一单，等米下锅。
从长远着眼，以日常工作来看待，就会以平常心来对待每一个顾客，就会以平常心来对待每一次的交易。而不是急切的盼望早日成交。
地产经纪和其他工作一样，有他的重复性。没有重复的工作，不可能有持续的发展，不可能有持续的利润。
既然有他的重复性，就没必要，也不必担心赚不到钱。当你把它当作一项日常工作来做时，会平和许多，和客人相处会愉快很多，处理每单交易时，也会以平常心看待，反而会顺利。
俗话说“财不入急门”，可能就是这个道理。
做法上，应该体现地产经纪是专业的谈判者，拥有丰富的知识，得体的行为举止，谈吐，衣着，交通工具，无一不体现你的专业精神，所知越多，所得越多，是从业的根本，在此之上，是外在的表面所体现的每个人的素质。
很多经纪商人味道很浓，大陆移民大多会觉得虚伪。大陆移民更多地注重学识，仪表，既要专业，也要高雅。
专业的经纪，应该懂得如何谈判，不会和自己的客人，包括对手做无谓的争论。不会投机取巧，采用一些懒汉做法，损害当事人的利益。
地产经纪，比较高的收益，是一代一代人建立起的信誉，所带来的结果，每个经纪应该主动地维护，而不是随意的践踏。
在一些具体操作时候，比如为卖房服务时，应该提供书面的卖房计划。定期的市场报告。不要想尽办法作双方经纪，损害卖主的利益。
每一个细节都要花心思，比如，放钥匙盒子的时候，有没有留备用钥匙？一旦有人来看房打不开密码盒子，你可不可以第一时间帮他们解决，用备用钥匙打开门，而不会影响客人看房。
类似的细节都会反映出经纪是否专业。
在为买方服务时，没有查明资料之前，不要不负责任的信口开河，一旦与事实不符，很容易让客人质疑你的专业性。例如：你有没有检查对方房屋索赔的历史，如果有，会影响到买家投保，甚至会影响到买家的房屋贷款。
又例如，你有没有检查卖方的房屋贷款情况，如果卖家卖掉房子还不够还款，经纪拿不到佣金事小，买家的利益有没有受到损害？
在有别的经纪要看房时，作为卖方经纪，你有没有设置障碍，不让对方看，而偷偷把房子卖给自己的客人？从而损害卖家利益？
在帮买家谈判时，有没有问清楚多重Offer有哪家所下，卖家经纪有无减佣，房屋有无罪案发生？
当你要度假时，有无通知你的客人，很多时候，客人并不知道自己的经纪并不在当地，也不知道，买家要谈Offer, 找不到卖方经纪，或许就失去了交易机会，损害了双方利益。
凡此种种，无不在体现着经纪的专业精神。地产经纪的毁誉，要靠地产经纪自己的建设，地产经纪的收益，也要靠自己的修为。
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加拿大房屋知识大全【房产知识、房市分析、地产名词解析、经纪心得】
