-
第 61 楼 / 多伦多置业大全
- 时间: 2017-8-30 13:24【地产知识】买Condo时加的Status Certificate条件是啥？要加吗？
买Condo和买House在很多方面非常类似。但是还有一些不同也需要在买Condo时需要注意的。
Condo的Status Certificate（大楼管理文件）就是买家需要注意的一个问题。这份文件中会包含对公寓整体和一些重要的问题的答案。
由于Status Certificate如此重要，当您在下Condo的Offer时，建议一定要加入这个条件。或者在提交Offer之前提前检查Status Certificate（大楼管理文件）。
有时，卖方或提前提供Status Certificate让买家review。虽然这种方式更加简单并且可以节省一些时间和费用。不过卖方提供的并不一定是最新或是信息最全的。所以还是建议买家从大楼管理公司直接申请Status Certificate文件。
一般与大楼管理公司申请查看大楼管理文件需要一定的时间，所以如果在Offer中加入Status Certificate条件，建议为去除条件多预留一些时间。
Status Certificate（大楼管理文件）里面都写了什么？
通常，Status Certificate中会提到公寓有关宠物，噪音，阳台家具，装饰品，窗帘，地板材料，管理费用，大楼管理公司目前的管理储备金等等相关的要求。
大楼管理文件中的储备金是什么？
Status Certificate中显示的储备金显示了是否有足够的资金来支付未来的维修费用。如果储备金不够大，以后很可能会遇到管理费突然升高的情况。
我拥有车位和Locker的全部拥有权吗？
如果您在购买带车位带Locker的Condo，Status Certificate大楼管理文件中会提及业主是否全部拥有该区域，或是由公寓拥有只是分配给业主使用。当您与律师一起审核Status Certificate文件时请务必确认物业单位号码，停车位号码以及Locker号码是否与买卖协议中的一致。
关于Condo的Status Certificate（大楼管理文件）今天嘉德小编就简单解释这么多。
转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup -
-
- 时间: 2017-9-07 14:24【地产知识】Title Insurance（产权保险）是什么？一定买吗？
很多买房人在购房交接时律师都会建议购买一个Title Insurance（产权保险）。很多朋友经常有这样的疑问：我已经购买了房屋保险（Home Insurance）了，为什么还要买一个Title Insurance？Title Insurance是什么？都保障什么？一定要买吗？
今天嘉德小编就来简单为大家说说买房时涉及到的Title Insurance（产权保险）的一些相关问题。
Title Insurance（产权保险）是什么？
很多业主对Title Insurance有一个常见的误解，认为Title Insurance（产权保险）与房屋保险（Home Insurance）或房屋质量保险（Home Warranty）是同样或类似的一种保险。
实际上Title Insurance中的”Title”指的是政府土地登记中反应的财产所有权。Title Insurance对您的物业所有权起着保障作用，这不包括一般房屋保险（Home Insurance）中对火灾，盗窃，水浸等的赔偿。
安省政府并不强制要求业主购买Title Insurance（产权保险），但是考虑到财产所有权的重要性，且Title Insurance是一次性支付的保险，费用也不高。嘉德小编还是建议大家在买房交接前购买Title Insurance。
Title Insurance（产权保险）都Cover哪些风险：
- Title Fraud：产权诈骗。当有人窃取或伪造业主的身份，在业主不知情的情况下转移房产所有权。
- Existing liens against title：现有的所有权留置权。如前房主没有缴清地税或物业税
- Encroachment issues：侵权问题。如房屋的某部分结构建造得太靠近邻居的土地，或侵犯了邻居的土地
- 其他产权相关并可能影响房屋出售，抵押贷款，租赁等问题
尽管Title Insurance是一次性支付的保险，但在您拥有该物业的期间都可以为您的财产所有权提供保障。因此嘉德小编建议大家跟律师确认Title Insurance中的每个条款，并了解Title Insurance都对哪些潜在风险起到保障作用。
Title Insurance（产权保险）不Cover什么：
之前也有提及，产权保险（Title Insurance）与房屋保险（Home Insurance）不同，不会Cover火灾，盗窃，水浸，及以下的一些情况。
- 在您购买物业前已经知晓的前业主存在的产权问题或产权争议。
- 环境污染，如土壤污染。
- 购买物业后，非法对物业的使用性质进行变更，例如非法将民用物业改为商用。
-
-
- 时间: 2017-9-11 16:35卖房程序及相关注意事项
在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。
私售：
自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同(offer)事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
通过地产经纪交易：
通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（做的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。
卖房准备：
一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。
交易流程：
当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。
有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup -
- 时间: 2017-9-13 16:03多伦多地产经纪如何续期RECO注册码？
最近经常有新老经纪来电咨询嘉德小编：如何续期RECO注册码？续期以前需要满足什么要求吗？每如何查看我是否已经满足了续注册码要求？如果没有按时续期怎么办？等等。
今天小编就跟大家分享一下多伦多地产经纪如何续期RECO注册码和一些注意事项。希望可以帮到大家。
第一步：完成续期必须的课程要求。
自2015年的8月1号之后，申请人要申请续期或者恢复RECO注册号必须满足继续教育要求。
A：如果你是第一次申请续期或者恢复RECO注册码的多伦多地产经纪（做地产经纪不到两年，持有临时经纪牌照），则需要在申请续期或者恢复RECO注册码之前完成OREA要求的3门继续教育课程。
- 第一门：The Commercial Real Estate Transaction
- 第二门：Real Property Law
- 第三门：在4门Electives课程中任选一门。Principles of Appraisal/ Principles of Mortgage Financing/ Principles of Property Management/ Real Estate Investment Analysis
注：如果你是在2016年4月之前注册OREA的多伦多地产经纪，并已经注册了RECO，那么你已经完成了第一门和第二门课程。只需要再完成第三门课程就满足第一次续RECO注册号的要求。
B：如果你不是第一次申请续期或者恢复RECO注册号，则需要在申请之前完成RECO要求的3门网络课程。
- 完成Residential Update Course或Commercial Update Course
- 完成两门Elective Courses
多伦多地产经纪可浏览RECO官网reco.on.ca并登陆MyWeb Login，选择屏幕右侧的Online Continuing Education并通过Visa或MasterCard缴纳$44。
已完成的课程会在MyWeb Login后左侧Profile下的My Continuing Education中显示。
第二步：完成并递交申请表
申请人在满足了教育要求后需要完成并向RECO递交申请表，申请人可通过Online的形式递交申请。申请表地址如下：
www.reco.on.ca/wp-cont...y-2015.pdf
通过Online递交申请：
申请人可登陆MyWeb后选择左手边Registration下的Online Registration Renewal来完成网上递交申请。
申请费用$390。
续RECO注册码的审理顺序不是按照递交申请的快慢来排列，而是按照申请人RECO注册码到期的早晚来排列的。
注：请大家在RECO注册码到期前60天之内向RECO递交续注册申请。如RECO没有在你的注册码到期之前收到续注册码申请，RECO会终止你的注册。如果每年没有按时交纳RECO的保险也会被RECO终止你的注册码。如果注册码被终止则需在终止后的2年内申请恢复注册码。
申请恢复RECO注册码
多伦多地产经纪申请恢复注册码一样要先满足续注册码的教育要求。申请人需要向RECO提交一份Reinstatement申请表+一份Broker of Record签名的No Trade Confirmation Letter（证明注册码过期后没有从事经纪行为）。
Reinstatement申请表地址如下：
www.reco.on.ca/wp-cont...y-2015.pdf
如果申请人在RECO注册码过期后的60天之内申请恢复注册码则不需要补交最新的无犯罪证明。如果是在过期60天以后提交申请的多伦多地产经纪则需向RECO补交一份最新的加拿大无犯罪证明原件。恢复申请费是$590。
关于多伦多地产经纪如何续RECO注册码就跟大家分享这么多，如果有任何疑问请联系嘉德置业咨询。
转载自嘉德置业公众号：torontojdlgroup -
- 时间: 2017-9-25 16:14【经纪须知】OREA地产经纪课程费2018年1月1日起要涨价了！报名要抓紧哦！
近期，注册成为地产经纪的费用有相应调整，小编刚刚联系了安省地产组织（OREA），安省地产局（RECO）和多伦多地产局（TREB）确认了最新的收费标准跟各位分享，希望对即将成为地产经纪的朋友有略微帮助。
首先，想要成为地产经纪要先完成Ontario Real Estate College（OREC）设立的相应课程，2016年4月以后，要求新注册的学员必须要完成5门课程，5门课程的费用如下：
Real Estate as a Professional Career 课程费用 $525
Land, Structures and Real Estate Trading 课程费用 $545
The Real Estate Transaction-General + The Residential Real Estate Transaction课程费用 $425+$425=$850
The Commercial Real Estate Transaction 课程费用$425
Real Property Law 课程费用$505
OREC课程总费用：$2,850
近日，从安省房地产协会(OREA)官网获悉地产经纪课程将于2018年1月1日期全面涨价。
2018年1月1日起，安省地产协会推出的一系列房地产职业课程将上调费用，如果你打算报名OREA的房地产课程，计划进军房产行业，那么记得在此日期前报名！据悉，在2018年1月1日之前报名并签约缴费的学生不受费用调整的影响。
关于如何成为一名地产经纪可以参考下面的链接：
jdlrealty.ca/join-us-p...BC%9F.html
所有考试通过后，大家还需要申请RECO安省地产经纪牌照，以及当地地产局的会员（例如多伦多地产局TREB）。
RECO地产经纪牌照申请费自2017年1月1日上调至$590，申请通过后需要缴纳第一年的年度保险$440才会激活地产经纪牌照。
TREB多伦多地产局会员申请费约$2000（其中包含基础申请费，第一年年费以及$100块的强制保险）。
公布了这些费用信息，相信大家对新经纪注册花销有了一定的了解，如果大家还有任何相关疑问，欢迎来电嘉德置业咨询。
转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup -
- 时间: 2017-9-26 15:49【经纪须知】安省地产销售人员如何成为Broker?
关于如何成为地产销售人员，如何完成地产销售人员牌照的续期和恢复，小编在之前的文章中都有做详细的讲解。今天就来跟大家讲解一下地产销售人员Real Estate Salesperson如何成为地产经纪Real Estate Broker，以及两者有什么不同。
地产经纪Real Estate Broker可以成立自己的地产公司，而地产销售人员Real Estate Sales Person只能作为Employee受雇于一家地产公司。因为成为地产经纪需要完成更加困难的教育要求以及相关的工作经验，地产经纪往往比一般的地产销售人员更加专业可靠。
成为Real Estate Broker不一定要做一家地产公司的老总，可以依然保持受雇于一家地产公司做Broker，而不一定要成为Broker of Record。
地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker需要满足以下条件：
- 在安省地产局（RECO）是注册的地产销售人员
- 在过去的3年中有两年在做地产销售人员
- 完成必要的教育要求Broker Registration Education Program
必须完成OREA Real Estate College的两门课程：
一门必修课（费用：$925）：Real Estate Broker Course
一门选修课（费用：$505）：除了完成一门必修课以外，安省地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker还需要完成一门选修课，如果你之前没有完成The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么这一次必须选定这门课作为你的选修课。
如果以前已经完成过The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么需要从以下4门课中选取一门作为你的选修课（不可以重复选取之前已经完成过的课程）。
- Principles of Appraisal
- Principles of Mortgage Financing
- Principles of Mortgage Management
- Real Estate Investment Analysis
完成了教育要求后，需要在12个月内向安省地产局（RECO）申请注册成为地产经纪Real Estate Broker。安省地产局RECO在收到申请以后会在7-10个工作日给出答复。
转载自嘉德公众微信torontojdlgroup -
- 时间: 2017-9-28 16:15【地产资讯】安省中小学FRASER最新排名
嘉德的很多客人都有了自己的小家庭了，朋友们茶余饭后的话题常常谈论到孩子的生活和学习问题。很多客人移民的初衷也不外乎一句话：为了孩子。因此在买房选择社区时，常常会考虑到是否是排名靠前的学校校区问题。嘉德小编今天就来简单跟大家谈一谈安省中小学的情况以及排名。
Fraser近期公布了最新的安省中小学排名。华人聚居的多伦多教育局和约克教育局表现不俗！
以下是安省前20名中学最新排名：
全部排名请参考下面的链接：
ontario.compareschoolr...=secondary
以下是安省最新小学排名：
全部排名请参考下面的链接：
ontario.compareschoolr...elementary
安省的公立学校分天主教学校和普通公立学校两种，为学生提供从1-12年纪（Grade1 –Grade12）的完整教育课程，对于英语为第二语言的学生们提供ESL语言课程。大多数家长最看重的是孩子的中学教育，也就是相对应的九到十二年级的课程（Grad9-Grade12）。想要获得中学毕业文凭学生们首先必须要修满30个学分，每一个科目修完并考试及格对应获得一个学分。其次 通过Ontario Secondary School Literacy Test（OSSLT）也就是安省中学英语测试，这个考试涵盖了9年级（Grade 9）之前所有学过的内容，目的是为了测试学生的读写能力是否可以及格。十年级（Grade 10）以后的学生需要来参加这个考试，考试会在同一天相同时间举行，通常是在每年的3月中下旬。最后学生要完成40个小时社区服务，满足以上三个条件的学生可以顺利拿到高中毕业证书。
除了公校以外，安省还有众多的私校。私校与公校相比师生比例也会低很多，每个科目都会有特定的老师，保证每个学生都能够被照顾到。私校的学生们在学业和心理有问题时，都可以找到单独的老师帮忙解答，学校也会安排专门老师帮孩子们解决困难。不难看出，私校在这方面的优势是巨大的，孩子们在这种环境下成长也可以让家长减少不少担忧。
对于公校来说，只要家庭提供了学校学区范围内的居住证明，只要学校有位置，孩子就可以进入公立学校读书。这个入学标准便是多伦多学区房价一直稳涨不落且总一房难求的原因。而私校则不受居住区域的限制，被录取的孩子可以选择走读或者寄宿。
公校的学费是从每年 每个家庭所出的地税中包含的，所以也可以说是免费的。而私校的价格每年从2-4万加币不等，家长们还需要承担学费之外的学生活动费用以及学校制服费用等。
加拿大的高中从十一年级（Grade11）和十二年级（Grade12）会根据学生的未来志向分成几类，包括就业准备，大学以及学院准备，其他科目准备等。选修课的种类也是包含从法律金融到生物物理，甚至还包括一些实践科目。学生可以从高中接触自己喜欢的专业，这不仅可以为高阶段学习做准备，也可以让学生初步了解自己是否真的适合这个专业。看似轻松的加拿大高中其实会教会孩子更多东西。
嘉德置业对于多伦多地区的学区学校有着很多研究，如果学生需要申请程序的帮助，我们也有专门的团队提供帮助。欢迎大家来电嘉德咨询。
转载自嘉德公众微信torontojdlgroup -
- 时间: 2017-10-02 16:16
-
- 时间: 2017-10-04 15:09【经纪须知】地产经纪续牌要求的RECO Update Course怎么完成？
在之前的文章中嘉德小编已经跟大家讲解过如何续期RECO（安省地产局）地产经纪牌照。今天嘉德小编就来为大家讲讲如何完成RECO Update Course。
首先，如果你不是第一次申请续期或者恢复RECO注册号，则需要在申请续牌之前完成RECO要求的3门网络课程。
- 完成Residential Update Course或Commercial Update Course
- 完成两门Elective Courses
多伦多地产经纪可浏览RECO官网reco.on.ca并登陆MyWeb Login，在网页下方的Education选择pay now缴纳$44的网络课程费用（直接Online使用VISA或MasterCard付款即可）。
交费后点击Education下方的Mandatory Continuing Education进入学习界面。
进入学习界面后依次点击需要完成的课程观看视频进行学习。
嘉德小编这里以RECO Residential Update Course举例，点击后会自动跳出视频弹窗，每完成一个小课程后点击Next进入下一小节。直至全部完成。
浏览器有时会阻止弹窗跳出，阻止时会有提示，大家手动允许弹窗跳出即可。
其中会有些问答题，大家可以根据网课中给的信息作出答案，如果答错可以重新观看上一个课程视频重新提交答案。
已完成的课程会在MyWeb Login中的My Continuing Education中显示。
完成了全部的3门网络课程后就可以在线申请RECO续牌了。
关于如何续期RECO请参考嘉德小编之前的文章：
jdlrealty.ca/join-us-p...BC%9F.html
转载自嘉德公众微信torontojdlgroup -
- 时间: 2017-10-16 16:16【地产知识】没有自己的地产经纪，怎么看Open House？
对大多数多伦多家庭来说，买房是件大事儿。但是很多买家，尤其是第一次准备购买物业的买家，对房屋市场信息可能不够了解，这时就需要找一个专业的地产经纪咨询。一般在地产经纪了解了客人的需求和预算以后就会帮客人找出一些适合的房源带客人去看房。
然而经常也有些买家选择先不找地产经纪，想先自己了解一些房屋市场情况以后再做进一步打算。经常就有些朋友问到嘉德小编：我没有地产经纪，能自己去看房吗？
今天嘉德小编就来跟大家讲一讲没有地产经纪，怎么看Open House。
首先，市场上在卖的房子一般都需要买家的地产经纪预约并带买家去看房。
同时，很多卖家为了吸引更多的人来看房，一般会在周末下午安排Open House（开放日），Open House时买家可以自己去参观。
一般Open House附近的路边上都会有一些指示牌，靠这些指示牌可以指引买家到达Open House的地址。但是如果只是靠这样去看Open House，一天也看不了两套。
在哪里可以看到全部的Open House信息呢？
多伦多地产局官网www.trebhome.com/ 上就可以找到所有的Open House信息。
点击Buying列表下的Open Houses后，可点击地图上的位置查看近期的Open House信息，并适当安排看房路线和时间。
关于没有地产经纪怎么看Open House今天嘉德小编就分享这些。
自己通过Open House并不能了解到全部的房屋和市场信息。买房是个大事儿，建议买家们还是理智的要找个专业的地产经纪咨询。
转载自嘉德公众微信torontojdlgroup
加拿大房屋知识大全【房产知识、房市分析、地产名词解析、经纪心得】
