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第 61 樓 / 多倫多置業大全
- 時間: 2017-8-30 13:24【地產知識】買Condo時加的Status Certificate條件是啥？要加嗎？
買Condo和買House在很多方面非常類似。但是還有一些不同也需要在買Condo時需要注意的。
Condo的Status Certificate（大樓管理文件）就是買家需要注意的一個問題。這份文件中會包含對公寓整體和一些重要的問題的答案。
由於Status Certificate如此重要，當您在下Condo的Offer時，建議一定要加入這個條件。或者在提交Offer之前提前檢查Status Certificate（大樓管理文件）。
有時，賣方或提前提供Status Certificate讓買家review。雖然這種方式更加簡單並且可以節省一些時間和費用。不過賣方提供的並不一定是最新或是信息最全的。所以還是建議買家從大樓管理公司直接申請Status Certificate文件。
一般與大樓管理公司申請查看大樓管理文件需要一定的時間，所以如果在Offer中加入Status Certificate條件，建議為去除條件多預留一些時間。
Status Certificate（大樓管理文件）裡面都寫了什麼？
通常，Status Certificate中會提到公寓有關寵物，噪音，陽台家具，裝飾品，窗簾，地板材料，管理費用，大樓管理公司目前的管理儲備金等等相關的要求。
大樓管理文件中的儲備金是什麼？
Status Certificate中顯示的儲備金顯示了是否有足夠的資金來支付未來的維修費用。如果儲備金不夠大，以後很可能會遇到管理費突然升高的情況。
我擁有車位和Locker的全部擁有權嗎？
如果您在購買帶車位帶Locker的Condo，Status Certificate大樓管理文件中會提及業主是否全部擁有該區域，或是由公寓擁有只是分配給業主使用。當您與律師一起審核Status Certificate文件時請務必確認物業單位號碼，停車位號碼以及Locker號碼是否與買賣協議中的一致。
關於Condo的Status Certificate（大樓管理文件）今天嘉德小編就簡單解釋這麼多。
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- 時間: 2017-9-07 14:24【地產知識】Title Insurance（產權保險）是什麼？一定買嗎？
很多買房人在購房交接時律師都會建議購買一個Title Insurance（產權保險）。很多朋友經常有這樣的疑問：我已經購買了房屋保險（Home Insurance）了，為什麼還要買一個Title Insurance？Title Insurance是什麼？都保障什麼？一定要買嗎？
今天嘉德小編就來簡單為大家說說買房時涉及到的Title Insurance（產權保險）的一些相關問題。
Title Insurance（產權保險）是什麼？
很多業主對Title Insurance有一個常見的誤解，認為Title Insurance（產權保險）與房屋保險（Home Insurance）或房屋質量保險（Home Warranty）是同樣或類似的一種保險。
實際上Title Insurance中的”Title”指的是政府土地登記中反應的財產所有權。Title Insurance對您的物業所有權起著保障作用，這不包括一般房屋保險（Home Insurance）中對火災，盜竊，水浸等的賠償。
安省政府並不強制要求業主購買Title Insurance（產權保險），但是考慮到財產所有權的重要性，且Title Insurance是一次性支付的保險，費用也不高。嘉德小編還是建議大家在買房交接前購買Title Insurance。
Title Insurance（產權保險）都Cover哪些風險：
- Title Fraud：產權詐騙。當有人竊取或偽造業主的身份，在業主不知情的情況下轉移房產所有權。
- Existing liens against title：現有的所有權留置權。如前房主沒有繳清地稅或物業稅
- Encroachment issues：侵權問題。如房屋的某部分結構建造得太靠近鄰居的土地，或侵犯了鄰居的土地
- 其他產權相關並可能影響房屋出售，抵押貸款，租賃等問題
盡管Title Insurance是一次性支付的保險，但在您擁有該物業的期間都可以為您的財產所有權提供保障。因此嘉德小編建議大家跟律師確認Title Insurance中的每個條款，並了解Title Insurance都對哪些潛在風險起到保障作用。
Title Insurance（產權保險）不Cover什麼：
之前也有提及，產權保險（Title Insurance）與房屋保險（Home Insurance）不同，不會Cover火災，盜竊，水浸，及以下的一些情況。
- 在您購買物業前已經知曉的前業主存在的產權問題或產權爭議。
- 環境污染，如土壤污染。
- 購買物業後，非法對物業的使用性質進行變更，例如非法將民用物業改為商用。
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- 時間: 2017-9-11 16:35賣房程序及相關注意事項
在多倫多賣房主要分為兩種形式：私售和通過地產經紀進行交易。
私售：
自己賣房可以在自家門口掛上For Sale的牌子。自己估價，自己跟買家進行談判交易。整個過程都需自己完成。好處是無需支付任何中介費用。壞處則是其一估價可能不夠專業准確，過高無人問津，過低自己吃虧，其二是客戶來源少，即使有很多人來看房，真正有意買房的卻較少，付出了時間精力卻達不到好的效益。另外，合同(offer)事後可請律師幫忙把關，但是在談判中對offer中的條件條款，未必有深入了解，牽涉到復雜的交易或許會容易出錯。
通過地產經紀交易：
通過地產經紀賣房稱之為listing，地產經紀會通過對比同類型同區域房屋，歷史價格和當前市場狀況給出一份專業的房產價值評估報告(CMA)。如賣家同意該地產經紀作為自己的代理，則該地產經紀需跟賣家簽訂代理合同，寫明在規定時間內不得找其他地產經紀代理銷售其房產。如為了快點把房子賣出去而跟不同的經紀簽署了代理合同，那麼在其中一家經紀售出房後，賣家還需支付其他經紀相同的傭金，這就有點得不償失了。但是，如有其它協議，情形又不同。
在簽訂代理合同後，地產經紀會為賣家在MLS上掛牌銷售。MLS是經多倫多地產局許可，為所有地產經紀開辟的專用房地產網站。非地產公司工作人員是無權登陸察看該網站內容的。在這上面掛了牌之後，所有地產經紀都可以檢索到該房產，如有意看房者會與賣家的地產經紀預約時間。賣家經紀一般會為看房者准備一個專門裝鑰匙的小密碼盒，告知買家經紀們。通常情況下，經紀會讓房主在買家看房的時候最好進行回避。地產經紀還會在所出售的物業前立起FOR SALE 的標志，讓過路的人都知道這裡有一處房產要進行出售。還有，地產經紀在報紙上或多或少（做的比較好的經紀自然擁有比較多的廣告）都會擁有自己的廣告，地產經紀也會把賣家的物業更新上去，以期更多人留意。
賣房准備：
一般來講，賣家需對要出售的房屋進行“美容”。重新粉刷牆壁，修補外貌，裂痕，清潔地毯，把房間打掃幹淨整潔等等…如能針對每間房屋的功能，來進行家具擺設則是再好不過，讓來看房的人覺得沒有多余浪費的空間。做好“表面功夫”，才會給看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的賣出去並且在之後的amendment當中少給買家提供壓價的機會。
交易流程：
當有人看中房子時，會讓他/她的地產經紀下offer給賣方的地產經紀。有時會出現多個offer同時給一個房屋的情況，賣家需如實告知所有買家。作為買家在搶offer的時候不會知道競爭對手的價格，所以必須對該房產給出自己覺得合理的價格。當然，搶offer是對賣家十分有利的，賣家可以選擇價高者或提出更少條件（condition）的offer來接受。
賣家接到offer後賣家經紀需在規定時間內（一般為24小時）簽好並傳真回給買家經紀。一般offer分為有條件offer和無條件offer。有條件的offer可能會有驗房，貸款等方面的條件，只有在條件滿足或取消後offer才能成立。無條件的offer則在簽訂合同後立即生效。在雙方達成協議後，即任何一方簽署acceptance(接受)後，一般在之後的24小時內，買方要送交定金（大約總售價的5%）給賣方經紀公司信托帳戶。
賣家還需有一位律師為自己在交易過程中處理相關的法律程序，也確保交易合法有效。如沒有相熟的律師，通常地產經紀們也會為自己的客戶推薦。
如果產生任何條件或價格的變動，雙方都需通過自己的經紀進行協商。達成一致後，簽訂書面補充協議（amendment or waiver）。在這過程中，就需要雙方經紀進行談判，良好的談判技巧可以為自己的客戶爭取更多的權益，並根據自己的經驗給於自己的客戶適當的意見。
在offer生效後，賣家需在交房日期前把房屋清空，清潔完畢。賣家還需把轉接文件和鑰匙提供給律師。除了常規的地契等文件外，還要注意所有的發票，說明書，建築圖，地界圖，平面圖等資料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般買家還會有1-2次的看房機會來檢查房屋的完成情況。如果在交房當日6pm之後物業未有搬空，買家有權鎖門。
有了地產經紀的幫助，賣房的過程就簡單多了。賣家不需擔心自己找不到買主，也不用擔心房子會賣虧了，只要根據地產經紀的步驟按部就班的完成就行了。
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- 時間: 2017-9-13 16:03多倫多地產經紀如何續期RECO注冊碼？
最近經常有新老經紀來電咨詢嘉德小編：如何續期RECO注冊碼？續期以前需要滿足什麼要求嗎？每如何查看我是否已經滿足了續注冊碼要求？如果沒有按時續期怎麼辦？等等。
今天小編就跟大家分享一下多倫多地產經紀如何續期RECO注冊碼和一些注意事項。希望可以幫到大家。
第一步：完成續期必須的課程要求。
自2015年的8月1號之後，申請人要申請續期或者恢復RECO注冊號必須滿足繼續教育要求。
A：如果你是第一次申請續期或者恢復RECO注冊碼的多倫多地產經紀（做地產經紀不到兩年，持有臨時經紀牌照），則需要在申請續期或者恢復RECO注冊碼之前完成OREA要求的3門繼續教育課程。
- 第一門：The Commercial Real Estate Transaction
- 第二門：Real Property Law
- 第三門：在4門Electives課程中任選一門。Principles of Appraisal/ Principles of Mortgage Financing/ Principles of Property Management/ Real Estate Investment Analysis
注：如果你是在2016年4月之前注冊OREA的多倫多地產經紀，並已經注冊了RECO，那麼你已經完成了第一門和第二門課程。只需要再完成第三門課程就滿足第一次續RECO注冊號的要求。
B：如果你不是第一次申請續期或者恢復RECO注冊號，則需要在申請之前完成RECO要求的3門網絡課程。
- 完成Residential Update Course或Commercial Update Course
- 完成兩門Elective Courses
多倫多地產經紀可瀏覽RECO官網reco.on.ca並登陸MyWeb Login，選擇屏幕右側的Online Continuing Education並通過Visa或MasterCard繳納$44。
已完成的課程會在MyWeb Login後左側Profile下的My Continuing Education中顯示。
第二步：完成並遞交申請表
申請人在滿足了教育要求後需要完成並向RECO遞交申請表，申請人可通過Online的形式遞交申請。申請表地址如下：
www.reco.on.ca/wp-cont...y-2015.pdf
通過Online遞交申請：
申請人可登陸MyWeb後選擇左手邊Registration下的Online Registration Renewal來完成網上遞交申請。
申請費用$390。
續RECO注冊碼的審理順序不是按照遞交申請的快慢來排列，而是按照申請人RECO注冊碼到期的早晚來排列的。
注：請大家在RECO注冊碼到期前60天之內向RECO遞交續注冊申請。如RECO沒有在你的注冊碼到期之前收到續注冊碼申請，RECO會終止你的注冊。如果每年沒有按時交納RECO的保險也會被RECO終止你的注冊碼。如果注冊碼被終止則需在終止後的2年內申請恢復注冊碼。
申請恢復RECO注冊碼
多倫多地產經紀申請恢復注冊碼一樣要先滿足續注冊碼的教育要求。申請人需要向RECO提交一份Reinstatement申請表+一份Broker of Record簽名的No Trade Confirmation Letter（證明注冊碼過期後沒有從事經紀行為）。
Reinstatement申請表地址如下：
www.reco.on.ca/wp-cont...y-2015.pdf
如果申請人在RECO注冊碼過期後的60天之內申請恢復注冊碼則不需要補交最新的無犯罪證明。如果是在過期60天以後提交申請的多倫多地產經紀則需向RECO補交一份最新的加拿大無犯罪證明原件。恢復申請費是$590。
關於多倫多地產經紀如何續RECO注冊碼就跟大家分享這麼多，如果有任何疑問請聯系嘉德置業咨詢。
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- 時間: 2017-9-25 16:14【經紀須知】OREA地產經紀課程費2018年1月1日起要漲價了！報名要抓緊哦！
近期，注冊成為地產經紀的費用有相應調整，小編剛剛聯系了安省地產組織（OREA），安省地產局（RECO）和多倫多地產局（TREB）確認了最新的收費標准跟各位分享，希望對即將成為地產經紀的朋友有略微幫助。
首先，想要成為地產經紀要先完成Ontario Real Estate College（OREC）設立的相應課程，2016年4月以後，要求新注冊的學員必須要完成5門課程，5門課程的費用如下：
Real Estate as a Professional Career 課程費用 $525
Land, Structures and Real Estate Trading 課程費用 $545
The Real Estate Transaction-General + The Residential Real Estate Transaction課程費用 $425+$425=$850
The Commercial Real Estate Transaction 課程費用$425
Real Property Law 課程費用$505
OREC課程總費用：$2,850
近日，從安省房地產協會(OREA)官網獲悉地產經紀課程將於2018年1月1日期全面漲價。
2018年1月1日起，安省地產協會推出的一系列房地產職業課程將上調費用，如果你打算報名OREA的房地產課程，計劃進軍房產行業，那麼記得在此日期前報名！據悉，在2018年1月1日之前報名並簽約繳費的學生不受費用調整的影響。
關於如何成為一名地產經紀可以參考下面的鏈接：
jdlrealty.ca/join-us-p...BC%9F.html
所有考試通過後，大家還需要申請RECO安省地產經紀牌照，以及當地地產局的會員（例如多倫多地產局TREB）。
RECO地產經紀牌照申請費自2017年1月1日上調至$590，申請通過後需要繳納第一年的年度保險$440才會激活地產經紀牌照。
TREB多倫多地產局會員申請費約$2000（其中包含基礎申請費，第一年年費以及$100塊的強制保險）。
公布了這些費用信息，相信大家對新經紀注冊花銷有了一定的了解，如果大家還有任何相關疑問，歡迎來電嘉德置業咨詢。
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- 時間: 2017-9-26 15:49【經紀須知】安省地產銷售人員如何成為Broker?
關於如何成為地產銷售人員，如何完成地產銷售人員牌照的續期和恢復，小編在之前的文章中都有做詳細的講解。今天就來跟大家講解一下地產銷售人員Real Estate Salesperson如何成為地產經紀Real Estate Broker，以及兩者有什麼不同。
地產經紀Real Estate Broker可以成立自己的地產公司，而地產銷售人員Real Estate Sales Person只能作為Employee受雇於一家地產公司。因為成為地產經紀需要完成更加困難的教育要求以及相關的工作經驗，地產經紀往往比一般的地產銷售人員更加專業可靠。
成為Real Estate Broker不一定要做一家地產公司的老總，可以依然保持受雇於一家地產公司做Broker，而不一定要成為Broker of Record。
地產銷售人員想要成為地產經紀Real Estate Broker需要滿足以下條件：
- 在安省地產局（RECO）是注冊的地產銷售人員
- 在過去的3年中有兩年在做地產銷售人員
- 完成必要的教育要求Broker Registration Education Program
必須完成OREA Real Estate College的兩門課程：
一門必修課（費用：$925）：Real Estate Broker Course
一門選修課（費用：$505）：除了完成一門必修課以外，安省地產銷售人員想要成為地產經紀Real Estate Broker還需要完成一門選修課，如果你之前沒有完成The Commercial Real Estate Transaction這門課，那麼這一次必須選定這門課作為你的選修課。
如果以前已經完成過The Commercial Real Estate Transaction這門課，那麼需要從以下4門課中選取一門作為你的選修課（不可以重復選取之前已經完成過的課程）。
- Principles of Appraisal
- Principles of Mortgage Financing
- Principles of Mortgage Management
- Real Estate Investment Analysis
完成了教育要求後，需要在12個月內向安省地產局（RECO）申請注冊成為地產經紀Real Estate Broker。安省地產局RECO在收到申請以後會在7-10個工作日給出答復。
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- 時間: 2017-9-28 16:15【地產資訊】安省中小學FRASER最新排名
嘉德的很多客人都有了自己的小家庭了，朋友們茶余飯後的話題常常談論到孩子的生活和學習問題。很多客人移民的初衷也不外乎一句話：為了孩子。因此在買房選擇社區時，常常會考慮到是否是排名靠前的學校校區問題。嘉德小編今天就來簡單跟大家談一談安省中小學的情況以及排名。
Fraser近期公布了最新的安省中小學排名。華人聚居的多倫多教育局和約克教育局表現不俗！
以下是安省前20名中學最新排名：
全部排名請參考下面的鏈接：
ontario.compareschoolr...=secondary
以下是安省最新小學排名：
全部排名請參考下面的鏈接：
ontario.compareschoolr...elementary
安省的公立學校分天主教學校和普通公立學校兩種，為學生提供從1-12年紀（Grade1 –Grade12）的完整教育課程，對於英語為第二語言的學生們提供ESL語言課程。大多數家長最看重的是孩子的中學教育，也就是相對應的九到十二年級的課程（Grad9-Grade12）。想要獲得中學畢業文憑學生們首先必須要修滿30個學分，每一個科目修完並考試及格對應獲得一個學分。其次 通過Ontario Secondary School Literacy Test（OSSLT）也就是安省中學英語測試，這個考試涵蓋了9年級（Grade 9）之前所有學過的內容，目的是為了測試學生的讀寫能力是否可以及格。十年級（Grade 10）以後的學生需要來參加這個考試，考試會在同一天相同時間舉行，通常是在每年的3月中下旬。最後學生要完成40個小時社區服務，滿足以上三個條件的學生可以順利拿到高中畢業證書。
除了公校以外，安省還有眾多的私校。私校與公校相比師生比例也會低很多，每個科目都會有特定的老師，保證每個學生都能夠被照顧到。私校的學生們在學業和心理有問題時，都可以找到單獨的老師幫忙解答，學校也會安排專門老師幫孩子們解決困難。不難看出，私校在這方面的優勢是巨大的，孩子們在這種環境下成長也可以讓家長減少不少擔憂。
對於公校來說，只要家庭提供了學校學區范圍內的居住證明，只要學校有位置，孩子就可以進入公立學校讀書。這個入學標准便是多倫多學區房價一直穩漲不落且總一房難求的原因。而私校則不受居住區域的限制，被錄取的孩子可以選擇走讀或者寄宿。
公校的學費是從每年 每個家庭所出的地稅中包含的，所以也可以說是免費的。而私校的價格每年從2-4萬加幣不等，家長們還需要承擔學費之外的學生活動費用以及學校制服費用等。
加拿大的高中從十一年級（Grade11）和十二年級（Grade12）會根據學生的未來志向分成幾類，包括就業准備，大學以及學院准備，其他科目准備等。選修課的種類也是包含從法律金融到生物物理，甚至還包括一些實踐科目。學生可以從高中接觸自己喜歡的專業，這不僅可以為高階段學習做准備，也可以讓學生初步了解自己是否真的適合這個專業。看似輕松的加拿大高中其實會教會孩子更多東西。
嘉德置業對於多倫多地區的學區學校有著很多研究，如果學生需要申請程序的幫助，我們也有專門的團隊提供幫助。歡迎大家來電嘉德咨詢。
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- 時間: 2017-10-02 16:16
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- 時間: 2017-10-04 15:09【經紀須知】地產經紀續牌要求的RECO Update Course怎麼完成？
在之前的文章中嘉德小編已經跟大家講解過如何續期RECO（安省地產局）地產經紀牌照。今天嘉德小編就來為大家講講如何完成RECO Update Course。
首先，如果你不是第一次申請續期或者恢復RECO注冊號，則需要在申請續牌之前完成RECO要求的3門網絡課程。
- 完成Residential Update Course或Commercial Update Course
- 完成兩門Elective Courses
多倫多地產經紀可瀏覽RECO官網reco.on.ca並登陸MyWeb Login，在網頁下方的Education選擇pay now繳納$44的網絡課程費用（直接Online使用VISA或MasterCard付款即可）。
交費後點擊Education下方的Mandatory Continuing Education進入學習界面。
進入學習界面後依次點擊需要完成的課程觀看視頻進行學習。
嘉德小編這裡以RECO Residential Update Course舉例，點擊後會自動跳出視頻彈窗，每完成一個小課程後點擊Next進入下一小節。直至全部完成。
瀏覽器有時會阻止彈窗跳出，阻止時會有提示，大家手動允許彈窗跳出即可。
其中會有些問答題，大家可以根據網課中給的信息作出答案，如果答錯可以重新觀看上一個課程視頻重新提交答案。
已完成的課程會在MyWeb Login中的My Continuing Education中顯示。
完成了全部的3門網絡課程後就可以在線申請RECO續牌了。
關於如何續期RECO請參考嘉德小編之前的文章：
jdlrealty.ca/join-us-p...BC%9F.html
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- 時間: 2017-10-16 16:16【地產知識】沒有自己的地產經紀，怎麼看Open House？
對大多數多倫多家庭來說，買房是件大事兒。但是很多買家，尤其是第一次准備購買物業的買家，對房屋市場信息可能不夠了解，這時就需要找一個專業的地產經紀咨詢。一般在地產經紀了解了客人的需求和預算以後就會幫客人找出一些適合的房源帶客人去看房。
然而經常也有些買家選擇先不找地產經紀，想先自己了解一些房屋市場情況以後再做進一步打算。經常就有些朋友問到嘉德小編：我沒有地產經紀，能自己去看房嗎？
今天嘉德小編就來跟大家講一講沒有地產經紀，怎麼看Open House。
首先，市場上在賣的房子一般都需要買家的地產經紀預約並帶買家去看房。
同時，很多賣家為了吸引更多的人來看房，一般會在周末下午安排Open House（開放日），Open House時買家可以自己去參觀。
一般Open House附近的路邊上都會有一些指示牌，靠這些指示牌可以指引買家到達Open House的地址。但是如果只是靠這樣去看Open House，一天也看不了兩套。
在哪裡可以看到全部的Open House信息呢？
多倫多地產局官網www.trebhome.com/ 上就可以找到所有的Open House信息。
點擊Buying列表下的Open Houses後，可點擊地圖上的位置查看近期的Open House信息，並適當安排看房路線和時間。
關於沒有地產經紀怎麼看Open House今天嘉德小編就分享這些。
自己通過Open House並不能了解到全部的房屋和市場信息。買房是個大事兒，建議買家們還是理智的要找個專業的地產經紀咨詢。
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加拿大房屋知識大全【房產知識、房市分析、地產名詞解析、經紀心得】
