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第 31 楼 / 多伦多置业大全
- 时间: 2017-5-09 13:02【经纪须知】多伦多地产经纪公司是怎么回事儿，怎样才能做地产经纪？
多伦多的地产经纪需要考取地产执照才可以代理客户进行房产交易。大家常说的多伦多地产经纪可分为两种：Salesperson（地产经纪/地产销售人员）和Broker（地产经纪人）。
想成为地产销售员，首先需要年满18岁，并拥有加拿大合法工作身份，既：持有工作签证，永久居民或加拿大公民。另外还需要满足申请成为安省地产销售人员的教育要求。课程可以为函授，网上教学或者进入课堂上课等不同方式进行学习。每完成一门考试才可以进入下一门课程的学习。
在2016年4月之前在安省地产组织（OREA）注册的学员只需要在18个月内，通过三门课的考试后（Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction），既有资格申请成为地产销售人员。
在2016年4月之后注册的学员则需通过5门课的考试后（Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law），才有资格申请成为安省地产销售人员。
申请人需要在通过最后一门考试后的12个月之内向安省地产局申请成为安省地产经纪。
获得临时执照的地产经纪还需要在两年之内完成继续教育要求，才可以更新执照取得永久资格。2016年4月之前在安省地产组织（OREA）之前注册的地产经纪需要完成三门课（The Commercial Real Estate Transaction + Property Law + 一门选修课）才可续期；2016年4月之后注册的只需要完成一门选修课就可以续期。在这之后，每隔两年，地产经纪还需完成安省地产局（RECO）要求的规定网络课程（无需考试）才可续期。
如果Salesperson（地产经纪/地产销售员）希望成为Broker（地产经纪人）, 他或她在取得永久地产销售资格之后，还需在过去的三年中拥有两年以上的相关工作经验，再经过一门选修及地产经纪专业课程的考试，成绩高于75%者才可以担当Broker地产经纪人。地产经纪人的专业课程涉及如何管理，运营和操作一个地产公司。只有地产经纪人才有资格建立和运营地产公司。而一般的Salesperson（地产经纪/地产销售人员）只能选择被雇用于某个地产经纪公司。此外，Salesperson（地产经纪/地产销售人员）涉及买卖商业地产时，最好在学习商业地产的专业课程之后再进行相关类型的交易。详情可参考安省地产商会的网站：www.oreacollege.com
一般来讲，作为新的地产经纪，嘉德认为需着重寻找一家培训新人项目比较多且专业的地产公司开始工作，积累经验。而资深的地产经纪靠的则是长期积累下来的运营体系了，地产公司是否可以为新人地产经纪提供足够的有用资源也非常重要（例如：你找的这家地产公司是不是好楼盘的VVIP，公司老板和资深经纪是否愿意将手里的一些小单推荐给你。等等）。公司办公环境也应稍作考量，在你约见客户时一个好的办公环境无疑可以提高签约的可能性。
一个好的地产经纪主要有4个特点：为客户着想，专业的建议，出色的谈判技巧和热忱的服务态度。经验丰富的地产经纪不仅能准确地把握顾客的要求，选择满意的房产，更能在价格和条件上取得一定有利的地位。
接下来再说说多伦多地产公司的结构框架。公司的拥有人是不需要必须拥有地产经纪牌照的。但是，在一个地产公司（brokerage）里，必须有一位地产经纪人，由这个人来作为公司的登记经纪人（broker of record）。登记经纪人可招募销售人员以此来扩大销售业绩和公司规模。地产公司还可同时拥有其他的地产经纪，他们同样可组建自己的销售团队。那么，是不是随便找一个地产经纪人就来当这个登记经纪人就行了呢？实际并不是这样，登记经纪人需要为公司承担相应的法律责任。比如说，如果公司里的某个地产经纪人或地产销售人员在交易过程中涉及了违法行为。那么，不单单是这名地产销售将会受到法律的制裁，相应的，该公司的登记经纪人也会被惩罚。另外一方面，地产公司需接收地产局的抽查。如有违规，将会被要求限期整改，严重者，地产局有权终止其运营资格。
多伦多地区大大小小的地产公司可以说是遍地开花。其中规模比较大的公司有Re/max, Royal lepege,Century 21,HomeLife等。以上提到的三家都是连锁经营制的跨国集团公司。每家地产子公司同属于一个集团，各自独立经营。拿Re/max来说，在加拿大，它的下面就有654家小公司，共计约20,000名地产销售人员。不仅仅是加拿大，更在全世界67个国家都有公司。而Royal Lepage同样作为集团公司，则相对的拥有比较多的大公司relocation的客源。地产经纪人想建立自己的公司的话可以选择加盟这些连锁集团或单独命名成立自己的小公司。加盟这些连锁集团的好处在于新的下属公司可以利用母公司的品牌效应来宣传自己，缺点则是每月需付出一定的加盟费用。除了这些连锁集团地产公司，多伦多还有一些发展的很好的独立品牌地产公司。例如JDL Realty等等，与连锁公司比则没有那么大的品牌效应，但却比较注重企业文化和公司发展。对市场开发和推广也更加有针对性。
综上所述，如果阁下在多伦多置业，由于多伦多房地产比较严密的管理组织体系，可以放心使用地产经纪进行交易。如果阁下是购买高档物业或商业物业，则建议阁下寻找一位资深的地产经纪。通常这类物业由于金额大，涉及面广，不仅需要知识，还需要经验和教训。而后者只能靠时间积累。
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- 时间: 2017-5-10 13:22【经纪须知】多伦多地产经纪如何续期RECO注册码？
最近经常有新老经纪来电咨询嘉德小编询问，如何续期RECO注册码？续期以前需要满足什么要求吗？每次如何查看我是否已经满足了续注册码要求？如果没有按时续期怎么办？等等。
今天小编就跟大家分享一下多伦多地产经纪如何续期RECO注册码和一些注意事项。希望可以帮到大家。
第一步：完成续期必须的课程要求。
自2015年的8月1号之后，申请人要申请续期或者恢复RECO注册号必须满足继续教育要求。
A：如果你是第一次申请续期或者恢复RECO注册码的多伦多地产经纪（做地产经纪不到两年，持有临时经纪牌照），则需要在申请续期或者恢复RECO注册码之前完成OREA要求的3门继续教育课程。
- 第一门：The Commercial Real Estate Transaction
- 第二门：Real Property Law
- 第三门：在4门Electives课程中任选一门。Principles of Appraisal/ Principles of Mortgage Financing/ Principles of Property Management/ Real Estate Investment Analysis
注：如果你是在2016年4月之前注册OREA的多伦多地产经纪，并已经注册了RECO，那么你已经完成了第一门和第二门课程。只需要再完成第三门课程就满足第一次续RECO注册号的要求。
B：如果你不是第一次申请续期或者恢复RECO注册号，则需要在申请之前完成RECO要求的3门网络课程。
- 完成Residential Update Course或Commercial Update Course
- 完成两门Elective Courses
多伦多地产经纪可浏览RECO官网reco.on.ca并登陆MyWeb Login，选择屏幕右侧的Online Continuing Education并通过Visa或MasterCard缴纳$44。
已完成的课程会在MyWeb Login后左侧Profile下的My Continuing Education中显示。
第二步：完成并递交申请表
申请人在满足了教育要求后需要完成并向RECO递交申请表，申请人可通过Fax的形式或者Online的形式递交申请。申请表地址如下：
www.reco.on.ca/wp-cont...y-2015.pdf
A：通过Fax形式递交申请：
申请人可将完成的申请表通过Fax的形式发给RECO，传真地址416-207-4820。
B：通过Online递交申请：
申请人可登陆MyWeb后选择左手边Registration下的Online Registration Renewal来完成网上递交申请。
续RECO注册码的审理顺序不是按照递交申请的快慢来排列，而是按照申请人RECO注册码到期的早晚来排列的。
注：请大家在RECO注册码到期前60天之内向RECO递交续注册申请。如RECO没有在你的注册码到期之前收到续注册码申请，RECO会终止你的注册。如果每年没有按时交纳RECO的保险也会被RECO终止你的注册码。如果注册码被终止则需在终止后的2年内申请恢复注册码。
申请恢复RECO注册码
多伦多地产经纪申请恢复注册码一样要先满足续注册码的教育要求。申请人需要向RECO提交一份Reinstatement申请表+一份Broker of Record签名的No Trade Confirmation Letter（证明注册码过期后没有从事经纪行为）。
Reinstatement申请表地址如下：
www.reco.on.ca/wp-cont...y-2015.pdf
如果申请人在RECO注册码过期后的60天之内申请恢复注册码则不需要补交最新的无犯罪证明。如果是在过期60天以后提交申请的多伦多地产经纪则需向RECO补交一份最新的加拿大无犯罪证明原件。
关于多伦多地产经纪如何续RECO注册码就跟大家分享这么多，如果有任何疑问请联系嘉德置业咨询。
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- 时间: 2017-5-11 12:34【地产知识】什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？
房产转让也是一种房产销售交易，是指：某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主（受让人）。
在安省，房产转让的情况在楼花市场比较常见，在现房销售市场中并不常见。
为什么会出现房产转让的情况？是否合法？
在建楼花建成之前或现房交接之前，原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个物业，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同，在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。
土地转让税由谁来支付？会不会产生其他的税？
土地转让税需由受让人来支付，也就是最终房产拥有者来支付。
如果原始买主在房产转让交易中获得了利润，则原始买主需要将获得的利润上报税局，缴纳一定的所得税。
在房产转让交易当中，原始买主和受让人如何保护自己？
与任何合同一样，签字后，房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容，并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。
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- 时间: 2017-5-16 13:36【地产知识】安省海外买家买房税是什么？9点详解！
1.什么是安省海外买家买房税？
为了稳定安省房价的增长，安省政府效仿BC省对外国人买家征收海外买家买房税。安省政府取了一个委婉的名字（Non - Resident Speculation Tax）也叫NRST。
对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家买房税。
2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家买房税？
在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。
（图片来自安省财政厅）
3.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？
安省的海外买家买房税在2017年4月21日正式生效。
如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同（不论楼花或现房）但是在2017年4月21之后交割，不需要缴纳安省海外买家买房税。
4.外国公司在安省买房也受影响吗？
除海外买家个人以外，外国公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的外国公司是指：
- 不在加拿大注册；
- 在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市；
- 外国实体直接或间接控制的公司；
5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？
即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。
多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（配偶为特例）
6.夫妻合买物业。一方是外国人，另一方是加拿大公民或永久居民，要交安省海外买家买房税吗？
加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除15%的海外买家购房税。
如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。
（详情可参照加拿大家庭法的第29条）
7.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？
安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。
安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，农用地，商业用地或工业用地。
8.正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？
海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。
如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民之前在安省买房必须缴纳海外买家买房税，但是可在移民通过后申请返还。
9.安省海外买家买房税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？
海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家购房税。
返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。
- 海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；
- 海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；
- 海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。
今天关于安省的海外买家买房税，嘉德小编就简单介绍这些。如果大家还有任何相关疑问欢迎联系嘉德经纪咨询。
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- 时间: 2017-5-17 16:38【地产资讯】温哥华地产强势反攻，多伦多房价的下一次大涨还会远吗？
继温哥华推出买房购置税后，安省政府近期也效仿推出了海外买家买房税的政策来稳定房价增长。
短期的稳定期过后，共管物业，尤其是公寓带领温哥华地产强势反攻。照此推算，估计多伦多房价的下一次涨幅也不会太远了。
俗话讲“他山之石，可以攻玉”，就是借鉴其他地区相似的经验可以预测本地区的发展趋势。借鉴了温哥华房屋市场近期的数据，相信多伦多地产现在互相观望的态势会很快过去。大家要赶在冷静期结束前抓紧上车了！
在温哥华地产局上个月的市场数据报告中，独立屋、城市屋、公寓三个单方面的销存量比：独立屋为26%，城市屋为58.2%，公寓为82.2%。共管式房屋（城市屋和公寓）在整个市场成交量中所占有的比例：过去4个月来，共管式房屋的成交量，占有市场总体成交量的68.5%，比去年同期上升了10.3%。此外，还分别强调了过去3个月来公寓、城市屋、独立屋的累计升幅，分别为：8.2%，5.3%，2.8%。
这三个数据表明：
共管式房产，尤其是公寓，由于房屋的可负担性原因，公寓单元是现阶段市场上最为活跃、升幅最大的房地产交易品种。
过去十多年来，当我们的华人开发商致力于豪宅开发时，而本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发，步步占尽了市场的先机。
今年年初多伦多的公寓以及共管镇屋物业也都遭到众多买房者的哄抢，公寓及共管镇屋价格猛增，好地点的公寓价格涨幅远远超过独立屋涨幅。这同时也引爆了多伦多公寓楼花的抢购风潮。
如果说2013至2016年之间市场的升势源于独立屋市场的向上拉动作用使然，那么，这一次市场开始重拾升势，百万以内的各类房屋将作为领头羊，从底部夯实基础，推升整个市场的价格系统。
嘉德置业与众多开发商关系紧密，长期特级代理多伦多众多优质楼花，欢迎感兴趣的朋友联系咨询！
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- 时间: 2017-5-24 16:07【地产知识】《房产买卖合同》你弄明白了吗？
在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。
那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。
多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。
在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。
offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。
交房日期：买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。
产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。
Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。
价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。
如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。
如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。
所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。
当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。
附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。
值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。
一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。
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- 时间: 2017-6-05 15:32【地产资讯】用数据说话 - 2017年5月多伦多房市报告
多伦多地产局董事会主席Larry Cerque表示，2017年5月共有10,196套物业通过MLS成功售出。同比2016年5月的报告，独立屋的销售量下降了26.3%，公寓的销售量下降了6.4%。
虽然5月份房屋的销量同比2016年5月有一定的下降，但是全部住宅类型的平均价格仍然整体上涨了14.9%，达到$863,910加元。与低层住宅相比，共管式公寓价格的年增长幅度更加强劲。
（数据来自多伦多地产局）
（数据来自多伦多地产局）
数据显示2017年5月上市的房屋数量有明显增长，尤其是独立屋、半独立屋和无管理费的镇屋。共管公寓的上市数量同比2016年5月有一定的下降。
多伦多地产局董事会主席Larry Cerque表示，房屋上市数量的增加无疑会让买家们受益。但是尽管房屋的上市数量在5月有强劲增长，大多伦多地区住宅的库存水平仍然很低。5月末我们只有不到两个月的库存。这就是为什么房屋成交量减少，但是房价仍然持续上涨。
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- 时间: 2017-6-06 16:02【地产资讯】他山之石 – 温哥华5月房市强势回归
大温地产局（REBGV）发布了5月份的地产销售数据。这个月的大温楼市几乎又回到了没有卖不掉的房子的状态。
总销量破4000！
5月份大温地产局总共销售了4364套房屋，这是半年多以来的新高。即便和最火热的2016年同期相比，也只下降了8.5%。比近10年的平均值高了23.7%，达到近十年5月份销量排名第三。
上市的房屋中31%的独立屋卖出，76.1%的联排别墅卖出，94.6%的共管公寓卖出。
温哥华地产局主席Oudil表示，在过去的2016年温哥华房市的主要推动力来自于Single-family Homes，而2017年很明显是联排别墅和共管公寓在做温哥华房市的主要推动力量。
2017年5月温哥华的住宅平均价格已经达到$967,500加元，同比2016年5月增长了8.8%，比2017年4月增长了2.8%。
独立屋的平均价格达到$1,561,000加元，同比2016年5月增长了3.1%，比2017年4月增长了2.9%。
共管公寓的平均价格达到$571,300加元，同比2016年5月增长了17.8%，比2017年4月增长了3.1%。
要知道，在15%海外买家税实施初期，温哥华跌幅一度达到30%-40%。在一段时间的回升后，大温地产的销量已经和去年接近。
继温哥华出台海外买家买房税后，安省也效仿推出了安省的海外买家15%买房税。如今大温地区房市强势回归，多伦多房市相应的反应还会远吗？
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- 时间: 2017-6-07 16:40【经纪须知】关于楼花“入场费”地产局怎么说
关于购买楼花的“入场费”众说纷纭，嘉德小编今天就来跟大家谈谈：关于楼花“入场费”地产局是怎么说的。
安省地产局（RECO）已经意识到楼花销售中的潜在违法行为。
据称，一些房地产经纪会向预售房屋的潜在买家收取“入场费”或“注册费”。这些费用据说可以保证让买家在房屋正式向公众开售之前拿到单位。媒体报道也表示，关于“入场费”，很多地产经纪要求潜在买家直接支付现金，拒绝发放收据。他们也可能与开发商的某些工作人员共享收益。
关于房地产经纪对客人的收费，地产局有明确规定：
全面披露 - 必须向客人提供收费的相关文件。文件中必须说明：
- 这些资金是做什么用的；
- 资金如何处理；
- 如何分配资金，例如购置某物业的押金；
- 如果放弃购买，是否返还，如何返还。
根据“道德守则”，地产经纪有义务公平、诚实、诚信的对待每一位客人，且尽最大努力保障客人的利益。如果客人支付了“入场费”，但最后放弃购买单位，则该费用应退还给客户。
客人也应收到他们缴纳的任何资金的收据。
信托账户 - 买方向地产经纪支付的所有费用都应发给其所在的地产公司。在合法支付给第三方或退还之前，这笔钱必须在该地产公司的信托账户中持有。
卖方许可 – 除非卖方（开发商）明确要求，否则地产经纪不得接受或向客人索要“入场费”。
只有符合上述规定，地产经纪才可接受或向客人索要“入场费”。如果您发现某些地产经纪违反了这些规定，请向安省地产局RECO投诉。如果你怀疑是建筑商的雇员在没有文件支持的情况下进行乱收费，你可以通知该省的建筑商监管机构Tarion。
消费者有权知道他们支付的费用是什么。
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- 时间: 2017-6-08 19:16
加拿大房屋知识大全【房产知识、房市分析、地产名词解析、经纪心得】
