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预测这几年edmonton爱城将发生的变化
1 美国不一定会打伊朗,不过制裁是一定的,只是早晚问题。石油的价钱只会升,不会降。对于Alberta经济来说是很大的利好
2 房价还是要涨。据Edmonton Journal,4年来Edmonton已经平均涨了50%, 当然好的涨得更多。现在30万出头也还可以买到不错的两层房,还是偏低。当Calgary的房子涨得过分虚高之后,大量投资人会转向Edmonton
3 气候因素很重要,如果持续象今年一样的暖冬的话,许多准备南迁的人会选择留下
4 对于被吸引来Alberta的移民来说,Calgary还是比Edmonton好很多,因为周围有Banff, Waterton, Canmore等等。而且市容也好不少。所以Edmonton主要吸收的是来读书和淘北边石油的人。因此单凭人口增长是不行的
5 Edmonton修的Antony Hendy还没全线通车。这条类似于一环的路很重要,因为没有贯通城市的高速公路,当人口持续增加时就成问题了。我估计当2009年地铁延长到Heritage Mall后,沿线的物业升值再望。北边还是很难走,97街是瓶颈,竟然花11million修广场,不修条路。所以南边的价位会持续比北边高。
6 GST减1%对于Alberta以外的来说只是1/15的变化,而Alberta则是1/7,应该带动高档消费的增加,比如汽车,高级电器,高级服装等等。据Edmonton Journal说,$450一条的牛仔裤,有家店进了60条,2周就卖完了,其他人在等waiting list。14万一辆的法拉利,有个dealer说上个月卖了5辆。可以预见今后服务行业的兴旺
7 租房市场由于房价高而转好,许多年轻人无力支付房子,只好租房。加拿大人的消费习惯使不少人没有多少Down Pay,所以Duplex,Condo市场转好。地铁沿线,downtown的好Condo有不少潜力
8 edmonton的工资水平较低,只有石油行业独大。属于不平衡发展,主要是竞争少,人口少,高级人员流失。低工资,低消费,低水平工作,高级人才流失,这形成恶性循环。加上Edmonton气候恶劣,有些能力的不去米国也去Toronto, Calgary等地。而低工资并没带来大量投资,只有DELL把Call Center搬来。就连TELUS都准备把HelpDesk搬到菲律宾去。所以在近几年,无法看到工资大幅上涨。
9 政府比较平庸。没有吸引移民的措施,没有大力改善交通,没有自己特色的旅游节目。health care还要自己交钱,老人坐车和去公园还要钱,市容破破烂烂,没有一个像样的公园。所以从长远来看,即使edmonton从石油上赚了,也会被这个政府浪费掉.Day care 肯定更贵,地税、车票、学费也会加价. 修3站地上的轻铁要3、4年,翻修铁桥桥面花了2million, 修广场花了11million. 估计即使人口增加,雇警察、社保(护士、医护)、公交的增幅啃定更大,加上工会和本身的效率就低,最后不赤字应该算不错了
所以总结是,短期来看,房地产包括租房投资都有利可图,大可小赚一笔。长远来看,产业畸形,恶性循环,人才流失,加上UA扩招和更多新来之人,中层专业市场不旺,低层服务行业火热,高级专业市场萎缩。 在3年左右,当现在35万左右独立房到40万附近,贷款利息超过8%, 现在这批投机的人将会大量放盘。主要是如果伊朗问题悬而未决,或者中国持续高速发展急需能源,而且阿拉伯特别是伊拉克还不能恢复石油高产的话,这种虚火还可以烧上段时间。希望大家都能利用这段时间要么找份好工,要么小赚一笔。总之从长远来看,edmonton不是久居之地,现在正是可以小赚一把,然后拍拍屁股走人的时候
摘自爱城华人