美國買房新規定現金買豪宅需提交身份

樓主 / 三點半

　　美國政府自三月起試行的打擊空殼公司現金買房的策略非常成功，因此周三宣布，將擴大打擊范圍到紐約市、加州、佛州及德州，新規定將在8月28日開始實施。

　　聯邦財政部在今年一月宣布一個暫時性的規定，要求房產所有權保險公司（title insurance）確認高端房地產現金買家的真實身份。這個實驗性規定只限於紐約曼哈頓及佛州邁阿密地區。

　　由於這個策略對防止洗錢非常成功，財政部將擴大施行范圍到整個紐約市、佛州Broward及Palm Beach兩郡、德州聖安東尼奧市所在的Bexas郡及加州聖地牙哥郡及洛杉磯郡、舊金山地區的三個郡。

　　新規則僅適用於非貸款購買的高價格房產，價格門檻隨市場變化，一般而言，售價在該市場前10%的房產都包括在內。

　　例如，在加州，價格門檻是200萬美元，而在佛州，門檻是100萬美元。凡超過這些價格門檻用現金購買房產的空殼公司的真實身份都將被上報給財政部。

　　這新規依然還是暫時性，財政部將自8月28日啟動，預計試行180天。

　　目前，購房者可透過空殼公司來隱藏他們的真實身份。在2015年年初，《紐約時報》的調查發現，越來越多紐約市高端房地產被空殼公司買走。該報告稱，在2014年，知名的時代華納中心（Time Warner Center）大樓中逾80%的房產被空殼公司買走。

　　財政部下屬的金融犯罪部門FinCEN表示，最初自3月1日起的試行獲得良好的成效，協助美國政府追蹤了可疑的活動資金。“FinCEN仍然關注全現金買房被用來隱匿資產或身份的問題。”

　　一名FinCEN官員表示，在保險公司上報的資料中發現了大量與犯罪有關的金融活動，包括涉及1,600萬美元的可疑提款、一個偽造支票案及在南美洲銀行多個賬戶間匯款數百萬美元的活動。

　　長期以來，洛杉磯一直是富豪們購置房產的理想地點之一，他們常常一擲百萬在洛杉磯蔥蘢的山地間或仙境般的海灘附近置產。不過，除了吸引來眾多影視明星，財務高管以及外國億萬富豪外，洛杉磯的豪宅也吸引了很多意圖洗錢的不法之徒。

　　這些人利用空殼公司隱藏盜取的資金，而目前聯邦政府正在加大力度打擊這些不法行為。

　　加州5縣被納入新規執法

　　據《洛杉磯時報》報導，周三（27日），美國財政部宣布將擴大范圍打擊利用房地產交易進行洗錢的不法行為。繼曼哈頓和邁阿密地區之後，從今年8月底到明年2月底，財政部將要求包括洛杉磯縣在內的加州多個縣區的豪宅買家在通過其空殼公司現金購房時，必須提供他們的身份。

　　這條新規只是短期試點，目的是為可能出台的永久規定提供參考依據。聯邦政府一直在努力掌握奢侈品市場的洗錢內幕。今年早些時候，財政部已在曼哈頓和佛羅裡達州的邁阿密戴德縣（Miami-Dade）出台了類似規定。

　　此次，新規擴大覆蓋地區除了全美幾個大都會區（包括紐約市下轄所有的行政區）外，也包括加州5個縣：洛杉磯縣、聖地亞哥縣、舊金山縣、聖馬迪奧縣（San Mateo）和聖克拉拉縣等。

　　200萬以上交易需提交身份

　　新規規定，在上述加州被覆蓋縣區，凡超過200萬美元的現金購房交易，都需向財政部提交購房者的身份。據房地產公司CoreLogic數據，去年洛縣200萬美元以上的房地產交易超過了3500樁。

　　其它被覆蓋都會區的報告門檻則從幾十萬美元到幾百萬美元不等，在德州聖安托尼奧（San Antonio）Bexar縣，50萬美元以上的現金交易就要報告，而在曼哈頓，報告起步是300萬美元以上的現金交易。

　　洛杉磯多房產已涉洗錢

　　實際上，聯邦早已關注洛杉磯地區涉及洗錢操作的有限責任公司（LLC）。上周，司法部起訴多名馬來西亞官員利用空殼公司和其遍及全球的銀行賬戶進行至少10億美元洗錢交易，而這些資金都是從公共發展基金盜取的。

　　聯邦檢察官稱，2013年電影《華爾街之狼》（The Wolf of Wall Street）中一些房產也是涉洗錢資產，包括一家比弗力山莊酒店和4幢洛杉磯地區的豪宅。

　　其中一幢豪宅是已故電影明星Ricardo Montalban的前房產，2012年以4000萬美元售出。另一幢比弗力山莊洛麗爾路（Laurel Way）1201號的山坡豪宅，則於2014年以3100萬美元售出。法庭文檔顯示，這兩處豪宅都被有限責任公司通過多筆百萬美元電匯購得。

　　紐約和邁阿密25%現金買家涉金融違法

　　據財政部金融犯罪執法網（Treasury Department’s Financial Crimes Enforcement Network）披露，新規在邁阿密地區和曼哈頓實施以來，已有助執法部門發現潛在犯罪活動。

　　這兩個地區，25%上報交易的買家之前曾涉及可疑金融活動。執法網行動指導Jamal El-Hindi在聲明中說：“規定擴及到其它大城市後，我們將更能深入了解全美房地產市場上的洗錢風險，這有助我們決定未來的監管措施。”

　　LLC空殼公司是監管重點

　　新規還特別要求產權保險公司（Title insurance company）向財政部報告那些使用現金、支票和匯票購買豪宅的空殼公司背後的真正主人。產權保險公司必須取得買家的駕照、護照或類似身份文檔的復印件，並依照規定將其提供給聯邦當局。如果買家或從事交易的有限責任公司提供虛假身份信息，產權保險公司將被處刑事處罰。

　　在加州和全美多個州，業主們可以不向州官員提供身份而設立有限責任公司。華盛頓倡導組織Global Financial Integrity的法律顧問羅威（Heather Lowe）說，這種保密性被不法分子用來掩藏非法所得，阻撓執法部門的調查。他們利用空殼公司從事各種避稅和洗錢的活動，漂白資金包括有販毒、販賣人口及詐騙等的非法所得。

　　使用空殼公司購買房地產不是違法行為。有限責任公司創立的主要原因之一是從法律上將投資人的公司資產和個人財產分開。社會名流也常常使用有限責任公司來購房，這樣公眾就更難發現他們的地址。

　　重點針對現金交易不過，執法網發言胡達克（Stephen Hudak）請買家放心，買家的真實姓名以及身份文檔將只提交給監管機構和執法當局，不會向大眾公布。

　　他說，新規重點針對的是現金交易，因為房貸交易的放貸方已經被要求報告可疑的洗錢交易。

　　此外，新規也不覆蓋電匯交易，因為當前法律不允許，但未來的立法可能會將電匯交易納入執行范圍。不過，如果當前的交易中有任何部分涉及支票、現金或匯票，那麼整個交易就必須依照新規執行。

　　執法網官員還說，將新規執行范圍擴至洛杉磯和其它地區是基於幾個因素，包括執法部門提供的濫用空殼公司進行現金奢侈品交易等信息。

　　美國地產有限責任公司協會發言人Wayne M. Stanley說，新規已經在邁阿密和曼哈頓開始執行，雖然需要進行一些額外的培訓和宣傳，但新規是可行的。“我們支持財政部的根除非法房地產交易的努力，本協會支持以最注重成本的方式出台永久規定。”

來源：@自由時報